房地产企业管理改革研讨

房地产企业是知识密集型企业，在选择企业知识管理战略时要谨慎周全，综合考虑企业的经济状况、企业经营和服务客户的方式等具体情况，针对其自身的特点制定相应的知识管理战略。通常来说，知识管理战略的模式大致分为以下两种方式：信息战略：系统全面的收集与企业密切相关的理论知识和实践经验，通过信息技术储存于企业的数据库中，企业员工可以随时调用并学习。商业战略：商业战略一般将知识视为一种商品，将企业的重要资源融入到企业所有的相关业务领域，确保持续增长的知识到达并贯穿企业每个员工、操作过程和产品中。事实上，在企业制定其知识管理战略时，往往并不是单一的选择某一方面，而是将两者结合使用。

房地产企业管理现状及存在的主要问题

近几年，房地产业取得快速发展，同时其整体管理水平也有较大程度的提高。随之脱颖而出了许多优秀的房地产企业，也开发了一批具有较高知名度和较好经济效益的房地产项目，使房地产企业在管理上积累了一定的经验。虽然房地产业取得快速的发展，企业管理取得较大成绩，但是房地产企业在管理上存在的问题也随之突显：

1．缺乏科学的经营理念、过分依赖经验。企业家的素质存在良莠不齐的情况，过去依靠一些“关系”和“人脉”曾创造辉煌的业绩，对于再学习房地产经营的理论和操作技能不感兴趣，充分的相信自我的直觉和经验，不对开发项目作深入的可行性研究和营销策划。但是，由于地产项目一般有经营周期长报酬高的特点，许多中小企业或家族型企业都是短期行为，这样既不能扩大经营规模，也无法整合建筑产品特色和品牌优势。虽然有的企业逐渐意识到知识的重要性，但是对于项目的开发或销售缺少深入和客观的科学论证，盲目的模仿和“学习”他人的经验和案例，缺乏独立的思考和分析，所以在市场竞争中始终处于劣势。

2．财务失控几率大、成本控制意识薄弱。目前，房地产行业的利润相对较高，从而削弱和降低了许多房地产企业加强自管理并获取合理收益的积极性。我国目前存在一些扶持房地产产业的特殊政策，加之企业自身存在一些不规范行为，这样不仅降低了房地产企业开发项目的门槛，减少前期投入，同时提高了房地产开发的实际效益。一些企业习惯了“大进大出”的开发模式，没有成本控制的意识，但是因为上述的优势，即使管理不善造成较大浪费也还有大钱可赚，所以导致企业缺乏“集约经营”、“精耕细作”等这些理性的管理意识。资金管理多头、分散，缺乏系统明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地进行监控和管理。如此诸多因素在客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

3．企业存在结构性缺陷、不利于制度创新。国内房地产大部分从事项目开发，企业极少从事资产经营。从事项目开发的企业，也往往要么只经营住宅房产，要么只经营商业房产。这种资产结构单一的经营模式一旦处于低谷，企业必将面临巨大的经营风险。所以导致企业普遍拒绝创新建立有效的人力资源机制，企业运行模式陈旧，即使是那些曾经创造了“市场辉煌”的企业，也往往处于制度创新的盲区里，导致企业运行无法适应新的挑战，最终降低企业的竞争力。

知识经济条件下推进房地产企业管理创新的主要措施

1．不断探索和借鉴新的管理模式。随着国外管理文化对我们的影响，一些有代表性的新思想和新模式逐渐被我们理解和接受，如再造工程、学习型组织、精灵生产、虚拟企业、电子商务等。再造工程就是再思考和再设计业务过程，以求明显改善一些关键性绩效指标，如成本、质量、速度、服务等，这种再造过程不仅限于对旧的过程的修补和改善，而是完全摒弃旧有的思维模式，对过程进行根本性改造。学习型组织是指一个组织通过学习自我调整和改造，以适应迅速变化的外部环境。持久的竞争优势需要拥有比竞争对手学习得更多更快的能力。信息量的飞速膨胀，要求企业不断学习，而信息技术的高速发展，互联网的广泛应用已为企业的集体学习奠定了技术基础。精灵生产是通过先进的柔性生产技术、动态的组织结构和高素质的人员组成，从企业长远利益出发，用全新的产品设计加上高效的生产组织管理模式，对市场和用户的需求作灵敏而有效的反应。这种管理模式按需求灵活组织加工顺序和工艺流程，进一步提高工作效率，减少了浪费。虚拟企业是由不同的企业或企业中的一些部门，按某种特定任务的要求而临时组建的实体。这种管理方式要以强大的信息网络技术为基础，各项目组织间通过互联网或企业区域网来相互沟通和交流信息。这种管理方式不仅可以加快项目实施的进度和质量，还可以节约人力物力。

2．进行制度创新、建立适应市场经济的企业制度体系。建立适应市场经济的企业制度，就要实行政企分开、政资分开、政事分开，转换经营机制，深化市场化改革，做到真正的自主经营、自负盈亏，成为市场经济主体和市场竞争主体。并且，完善公司制的法人治理结构，形成权力机构、决策机构、执行机构和监督机构之间互相配合、互相制约的制衡机制，使企业制度与国际接轨，在自由竞争中取得长远的生存和发展。

3．加强人力资源的开发管理。现在是知识经济的时代，房地产为了适应时代需要，必须加强人力资源的开发和管理，把人力资源提高到企业管理的核心地位来考虑。重视企业高科技人才的招聘和培养，加大智力投资的比重，大力开展房地产教育和岗位培训，特别加大对复合型人才的培养力度，尽快为企业培养出一批既有管理经验、组织能力、创新能力，又懂专业知识、信息技术、新材料技术的综合型人才。同时建立健全人力资源开发管理的激励制度，包括薪酬制度、社会保障制度、激励制度等，使企业在引进人才的同时，而且能培养人才并且留得住人才。

作者：向军单位：湖北兴润置业有限责任公司