我国城镇化进程中居民住房问题研究

摘要：本文针对现存商品房房价过高、经济适用房制度不够完善、城镇住房租赁体系不健全等问题提出一些建议，并分析了解决城镇居民住房问题的必要性。

关键词：城镇化；中低收入居民；住房问题

一、引言

我国正处于经济规模不断扩张、工业化全面推进、城镇化步伐迅速前进的经济转型时期。经过30多年的城镇化进程，农村剩余劳动力向城市转移的规模很大，他们有着迫切的住房需求；同时，城镇居民也存在改善现有住房条件的需求，这就给城镇的住房供给体系建设提出了挑战。住房问题成为我国城镇化进程中一个亟待解决的问题。

二、城市化进程中居民住房存在的问题

1　商品房房价高，居民买不起

近些年来，我国的房地产市场持续升温，高房价让居民对一套理想的住房只能望而却步。农民工有着购房需求，但是微薄的工资收入使得其购买能力跟不上住房价格的高速疯长程度。纵观全国各地，从一线城市到四线城市的房地产市场都是一片繁荣景象，但是距离人民“住有所居”的实现仍然路途遥远。最近全国35个大中城市都实施了不同程度限购令，其中，对购房者户籍的限制把一大批准备在城市购房的外来人员拒之门外，这更加剧了城镇化进程中商品房供给问题的严重性。

2　经济适用房制度不够完善

经济适用房制度是中央政府为了解决城市中、低收入家庭的住房问题而建立的保障性住房政策。由城市地方政府执行此政策的实施，以微利价格向城镇中、低收入家庭出售保障性商品住房。经济适用房的基本目的是解决中低收入家庭住房问题，从而实现占城镇家庭60％-70％的中低收入家庭拥有住房，促进社会公平，带有浓厚的福利性质，但是在各地方政府在执行该项住房保障政策中却很难达到预期目的。

对于大量的流动人口来说，他们处于社会的“夹心层”状态，是经济适用房制度的“盲点”，户籍限制制度和经济适用房的认购程序将其排斥在。即使有小部分人被纳入经济适用房供给对象范围内，但复杂的认购程序使他们被隔离于政策之外。

3　城镇住房租赁体系不建全

中央政府和地方政府颁布了一系列的住房调控政策，目的是为了解决城市中、低收入家庭的住房难问题。纵观这些政策，都存在有轻视租赁、重视出售的现象，政府的目光更多地落在对房价的控制上，住房租赁市场的建设和规范化并没有引起政府的足够重视。现如今，城镇住房租赁供给体系存在以下两方面的问题：一方面是商品性租赁房和出租屋的住房是市场给定的价格，而保障性住房中的廉租房和政策性住房中的公共租赁房的供应价格是由当地的政府部门进行管理和调控，这就会出现两种价格不一致的情况；另一方面是住房租赁市场中有着严格的户籍制度限制。对户籍限制使得不同户籍的人群在租赁市场中进行选择时存在权利的差异化。

三、解决居民住房问题的必要性

1　有利于社会的和谐发展

主席指出：“必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。”中国的住房问题，不仅是基本的民生问题，它需要上升到国家的战略层面，是科学发展的重要问题，是建设和谐社会主义和谐社会的重大问题。“住有所居”是关系到中国国计民生的重大经济问题和社会问题，解决好社会中低收入阶层的住房问题，是城镇住房问题的难点和重点，也是政府的总要职责和住房政策的主体目标。

2　有利于我国房地产市场的健康发展

一个健康发展的房地产市场的构成包括一、二级市场和租赁市场等。越来越多的农村劳动力涌入城镇，无论是买还是租，这一人群的住房需求有着很大的发展空间，构成了我国房地产市场需求的主力军。政府应加强宏观调控，通过推行保障性住房体系的建设解决这一群体的住房问题。《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》提到：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。商品住房价格过高、上涨过快的城市要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。由此可见，完善农民工和城市中、低收入家庭的住房保障体系也就是一个完善我国住房市场的过程。

四、解决城镇居民住房问题的几点建议

1　控制商品房房价

2011年1月26日，国务院常务会议出台了新“国八条”；1月27日，国务院办公厅发出通知，要求尚未实施限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市于2月中旬之前出台限购实施细则；1月28日起，房产税正式在上海、重庆两个城市进行试点。中央政府这一系列的政策对于“温度”过高的房地产市场是有力的打击，在一定程度上减慢了的房价上涨的势头，被称为“史上最严厉”的调控政策。但是和群众期待的“降房价”仍然有一定的距离。房价问题已经不再是单纯的市场经济问题，它是对全社会产生影响的政治问题，关系到群众的个人发展和全社会的和谐进步。

2　完善经济适用房制度

经济适用房的建设是城镇住房体制改革的重要组成部分，完善我国经济适用房制度可以对缓解城镇中、低收入家庭住房问题起到关键作用。经济适用房和商品房以及廉租房共同构成我国的住房供给体系。面对经济适用房制度存在的困境，政府应采取积极措施对其进行完善。

3　加快城市租赁住房体系建设

面对城镇化进程中大量涌入城镇的农民工和城镇原有中、低收入家庭的住房需求同有限的住房供给之间的矛盾，政府应不断发展与完善城镇住房租赁体系，是解决我国城镇化大背景下城镇中、低收入群体住房难问题的最优选择。所以，国家应加强政府在住房租赁体系建设中的职能，对居民个人出租住房行为进行一定程度的约束，引入资质过硬的住房租赁企业参与租赁市场的竞争，支持非营利组织在租赁市场中长足发展，改善市场供需之间的不平衡局面。