住宅供需非均衡的系统动力学解析

摘要：住宅供需总量的非均衡状况关系到市场效率与金融风险。文章使用系统动力学模型有效模拟了住宅供需总量的发展，量化解析了供需非均衡的主要影响因素，并深入探讨非均衡状况的变化趋势及其原因。研究结果表明：非均衡度的绝对值较小，但从2009年起供需发展趋势呈现背离，待售率持续上升，这与市场预期过高、开发效率下降等因素相关，认为应建立价、量并重的调控机制，充分发挥非均衡指标在调控中的作用。

关键词：新型城镇化；非均衡；系统动力学；待售率

一、 引言

供需非均衡状况是影响城镇住宅存量与增量关系的最直接因素，关系到房地产市场效率与宏观金融风险。本文使用系统动力学模型有效模拟供需总量的发展趋势，在量化分析非均衡主要影响因素的基础上，从非均衡度、供需发展对比关系、待售率等方面对城镇住宅市场的非均衡状况进行了全面的实证分析，并具体提出了将非均衡的研究结果应用于市场调控的路径与方法。

二、 系统动力学仿真与解析

系统动力学（System Dynamics，以下简称SD）汲取系统论、控制论与信息论的精髓，借助计算机模拟技术分析系统内部结构与其动态行为的关系，可以形象的模拟物质流、信息流在系统中各环节的传递过程，在房地产开发仿真方面具有较明显的优势。

1. SD建模与仿真结果。图1为住宅开发SD模型的因果循环图：决策阶段，开发企业根据对市场需求的预期与库存待售量R的差值决定当期计划开工量PN；在开工周期NP内，开展融资、获取土地使用权、规划设计、办理前期手续等工作；经过施工周期CP后，住宅竣工并具备销售条件，经过待售去化周期RP后，已具备销售条件而又未销出的住宅形成待售存量R。因为期房、现房销售均反映市场当期有效需求，且目前各地对期房销售的要求较高（如要求封顶或完成大部分工程量），故将期房、现房销售统一计入当期销售量。当需求呈上升趋势时，企业将调高计划开工量PN，开工量N、在建量B、竣工量C随之上升，但当竣工量C的上升幅度超过市场的吸纳能力时，待售量R也将增加，从而促使供给方降低PN，故开发过程是负反馈的。

模型设销售量D为输入变量；假设以3年为开发周期预估市场需求，减去待售量RS从而确定当期计划开工量PN；施工周期CP为住宅项目从开工到竣工的时间，以各年在建量B与竣工量C之比来反映。

同时，企业有可能因为以下原因对计划开工量PN做出调整：一是信息不对称问题，企业无法及时获取市场真实信息从而无法准确预测市场需求；二是委托问题，经理人为了自身利益有可能提高开发量；三是各企业有可能采取囚徒困境式的博弈行为；四是羊群效应，企业未形成自己的预期或未获得第一手信息，而根据其他投资者、开发者的行为而改变自己的行为。设置过度开工系数OB综合反映上述因素影响：开工量N=计划开工量×OB/开工周期NP，当开发企业理性预期、决策时，OB取值为1；当企业过度乐观时，OB>1，反之OB

相关部门从1996年开始公布较为全面的房地产市场供需数据，故使用系统动力学软件Vensim建模对1996年～2012年的供需情况进行模拟，数据主要采自中国统计年鉴、中国房地产统计年鉴及相关研究报告[5-8]，开工系数OB设置为1.0，图2、图3将SD模拟结果与市场实际数值进行了比较。

图2显示，模型对竣工量、待售量拟合得很好。图3显示：在2009年以前，模型对在建量、新开工量拟合得很好；在2009年以后，真实值明显的超越了模拟值。这是因为：在2009年以前，住宅开工量、在建量基本呈线性增长模式，但在2009年以后，随着房地产投资热度的上升与政府释放流动性，开工量、在建量突然出现了大幅的提升。

2. 非均衡影响因素的SD解析。使用“非均衡度”变量反映非均衡状况：非均衡度=（有效供给-有效需求）/有效供给。以住宅销售量D代表有效需求，以当期住宅竣工量C与上期末住宅待售量R之和（即Ct+Rt-1）代表当期有效供给。因为开工周期NP的平均水平变化不大，故主要讨论施工周期CP、待售去化周期RP以及过度开工系数OB对非均衡度的影响。

（1）施工周期CP的影响。从1996年到2012年，住宅项目的平均施工周期从2.5年延长到5年以上，变化幅度很大（如图4）。SD模型的计算显示，当施工周期从2.5年延长至5年时，非均衡度向供给短缺方向发生了较大偏移（如图4）。施工周期延长，将导致大量人、财、物滞留在建设阶段，不能及时转化为竣工量C，从而引起在建量B的大幅上升，但同时竣工量C却在下降，从而导致企业对于市场的有效供给下降。

（2）待售去化周期RP的影响。根据SD模型计算，当待售去化周期RP由0.25年延长至0.5年时，待售量R有明显上升，但因为待售量R在有效供给总量中所占比例较小，故非均衡度的上升幅度并不明显（如图4）。

（3）开工系数OB的影响。当OB提高时，开工量N、在建量B、竣工量C及待售量R都将随之增加，从而引起有效供给的增加，非均衡度将有显著上升，图4显示了OB从1.0提高至1.2时非均衡度的变化。

三、 供需非均衡状态分析

非均衡度只能衡量某个时间点上供需总量的对比关系，为了全面、动态的分析非均衡的发展趋势，本节从非均衡度、供需发展对比关系及待售率三个方面对非均衡状况进行探讨。

（1）非均衡度的变化。如图4，1997年～2012年住宅市场的非均衡度总体呈现先降后升的趋势，也即从需求相对较强向供给逐渐增强的状态过渡，由降转升的转折点发生在2009年～2010年期间（曲线的最低点）。2012年左右，非均衡度绝对值已很接近0，这表明有效供给与需求的总量水平较接近，但并不能据此判断市场供需均衡水平良好。

（2）供需发展的对比关系。开工量N、在建量B反映了市场的潜在供给能力，这部分潜在供给将转化为有效供给（Ct+Rt-1）并有可能成为待售存量R。当潜在供给与市场需求的发展趋势一致时，投资效率较高；而当两者的变化趋势发生背离时，将发生过度供给或供给不足，导致资源错配。

如图3，2009年以前，市场需求的增速呈增长态势，此时开工量N、在建量B的发展趋势与需求一致。2009年以后，情况发生了变化：虽然需求总量仍在增长，但增速开始下降，需求曲线的“拐点”出现，但开工量N、在建量B却于此时陡增，潜在供给与需求的走势发生了背离。值得指出的是，2012年住宅在建量B（42.9亿平米）已远高于销售量（9.8亿平米），不论是从在建量的规模与发展趋势来看，都在向过供的方向发展。

（3）待售率的变化。待售率=待售量/有效供给=Rt/（Ct+Rt-1），表示待售存量在有效供给总量中所占的比例。市场中存在一定比例的待售住宅是正常而且必需的：对供给方而言，待售住宅是供给的储备；对需求方而言，一定量的待售住宅保证购房者有选择空间，并能平抑房价。当待售率过高时，供给方过度投资，市场消化能力不足；而当待售率过低时，需求方选择的余地小，缺乏议价空间。在上述两者之间存在着一个合理的待售率区间，可将其定义为“自然待售率”（NR），受相关公布数据的限制，“自然待售率”还难以测算（模型中NR暂取0），但可从待售率的发展趋势分析市场供需对比关系的变化。

如图2，住宅待售量在2007年以前无明显增长，但从2007年起持续上升，由6 856万平米上升至2.36亿平米，待售率也从2007年的11.8%上升至2012年的24.6%，特别是在2008年以后，待售率一直维持在16%以上。这也印证了潜在供给与需求发生背离的事实，在需求增长放缓的同时，开工量与在建量发生陡增，这必然导致待售存量、待售率的上升。

综上，虽然目前住宅市场非均衡度的绝对值并不高，但近年来在建量大幅上升，特别是在2009年以后，潜在供给与需求的发展趋势出现了背离，住宅待售率也在持续上升。这表明住宅市场在向过供方向发展，投资效率在下降。结合SD模型的分析结果，可分析导致上述现象的原因：

（1）市场预期过高与流动性释放综合作用。房地产市场的持续繁荣与可观利润不断吸引着开发企业扩大供给，其他企业也不断被吸引涌入房地产市场，致使开发量猛增；而地方政府过于依赖房地产的“输血”功能，起到了推波助澜的作用。与此同时，2009年前后，随着国家4万亿投资计划的出笼与宽松货币政策的实施，房地产投资被掀上前所未有的高峰，市场预期再度攀升。反映在模型中就是过度开工系数OB被不断调高，导致开工量N与在建量B猛增。

（2）市场整体开发效率下降。如前述，1996年～2012年住宅项目平均施工周期延长了1倍以上，这一方面是因为部分开发企业囤地怠建，以期房价上涨牟取更高利润；一方面是因为部分企业后续开发能力不足，在短期融资获取土地使用权后，因为自有资金不足、遭遇调控或是开发能力差等原因，销售回款慢，甚至资金链断裂而导致项目“烂尾”。施工周期延长也是导致近年来在建量迅速提升的重要原因之一。

（3）市场吸纳能力下降。经过多年发展，住宅市场供不应求的状况已根本改变；同时，近年来的调控打击了投资、投机性需求。市场吸纳能力下降与开发量的陡增共同导致了待售率的升高。

（4）市场结构不均衡。主要反映在两个方面：①产品结构不均衡，开发企业往往倾向于开发大面积、高品味、高价位的公寓、别墅产品，而忽视中小户型、中低价位产品，测算显示别墅、高档公寓产品的待售率在住宅中是最高的，而中低收入阶层需求总量很大，却往往难以找到适于消费的产品，其消费需求未得到有效释放；②地域非均衡，某些地区不顾地方经济发展水平、市民消费能力，盲目的推动、炒作房地产投资，造成地区性的待售率、空置率大幅上升，甚至形成“空城”、“睡城”。

四、 结论及政策建议

本文的SD模型能够较好的拟合住宅市场的供需发展趋势，经过SD模型测算、分析得知，近年来对住宅市场供需非均衡影响最明显的因素，是市场预期的提高与开发效率的下降（开发周期延长），同时，市场吸纳能力下降与结构非均衡问题也不可忽视。在上述因素作用下，从2009年以来，住宅市场的非均衡度虽然不高，但潜在供给与需求的发展趋势已出现背离，且待售率持续上升，这是目前住宅市场供需总量非均衡存在的主要问题。

进一步挖掘深层次的原因，应该看到：首先，我国房地产业的发展历程较短，住宅市场尚未经历一个完整的振荡周期（参图4），市场环境尚欠成熟，信息不对称状况严重，投机、炒作气氛浓重，而囤地、捂地、怠建等违法行为也未得到有效遏制；其次，部分地方政府过分依赖土地财政这种简单、迅速而又不可持续的“输血”路径，成为了区域市场泡沫滋生的背后推手，而2009年左右流动性的大量释放进一步推高了房地产投资热潮；同时不可忽视的是，过去的房地产业调控一直较为关注对“价”的调控而忽视对“量”的调控。

新型城镇化倡导集约型的开发理念，重视对于“量”的调控，总的来说就是重视盘活存量与谨慎对待增量并举，相关政策可在这两方面做重点考虑：

（1）应确立“价”、“量”并重的调控思路。在“量”的调控上，首先应加强相关统计、调研与信息工作：一是要建立反映全国、各地区住宅市场供需非均衡状况的指标体系，本文使用的三因素法可作为一种参考；二是需加强对住宅供给、消费结构的统计与调研；三是应逐步建立对住宅待售、空置情况的统计办法。有关部门应及时将上述信息，引导市场主体进行理性、稳健的投资与开发。

（2）应重视盘活在建存量。一是严格执行对于土地闲置的处罚措施；二是由政府指导，积极启动对“烂尾”项目的破产清算、收购工作，制定优惠政策鼓励各类投资方接手相关物业，盘活存量资源。

（3）利用非均衡指标科学调控增量。在全国范围内，当出现非均衡度、待售率急剧上升情况时，可采取上调存款准备金率、控制信贷投放、提高开发企业的自有资金比例等措施收紧开发资金的投放。对于不同区域应根据其市场非均衡状况给予不同的政策对待，例如，建设用地指标应优先向供不应求、市场均衡状况好的地区倾斜；对于过供严重、待售率高的地区，应严格控制其新增建设用地。同时，应加强对房地产投资的调控与引导，银行业金融机构在进行房地产开发贷款审查时，应充分考虑项目所在地区的供需非均衡状况，以及开发企业以往项目的销售情况；对于信托等非银行类金融机构的房地产投资，有关部门应主导建立独立评级体系，将项目所在地区的非均衡指标纳入评级系统，加强信息披露与风险提示。

（4）针对住宅市场产品结构非均衡问题，应同时重视“保供给”与“调结构”的问题。一是通过廉租房等保障房建设，缓解城市中、低收入阶层的基本住房需求；二是通过信息引导、税收优惠等途径，引导、鼓励开发资源适当向中低端住宅市场倾斜，控制对于高端产品的过度投资、开发，防止结构性的待售、空置情况进一步恶化；三是通过房产税、信息引导等方式，逐步还原住宅的基本消费品属性，减弱其投资、投机属性，引导住房消费心理回归常态。

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基金项目：国家社会科学基金项目（项目号：12CJY112）；国家博士后基金项目（项目号：2012M520487）；国家博士后基金特别资助项目（项目号：13T60206）。

作者简介：马赢，中国人民大学财政金融学院讲师，中国人民大学金融学博士后，中国人民大学重阳金融研究院金融工程负责人；刘轶，湖南大学金融与统计学院副教授、硕士生导师，中国人民大学金融学博士后。

收稿日期：2014-02-20。