房地产日照环境损害赔偿价值评估方法探析

[提要] 近年来，在经济增长、城市化进程快速发展所导致的城市建筑密度不断提高的情形，在人们对于居住环境的要求不断上升等多重因素共同作用下，使得房地产的日照环境损害及相应的损害赔偿问题日益成为人们广泛关注的问题。本文在对现阶段房地产日照环境损害赔偿情况研究基础上，对房地产日照环境损害赔偿的估价方法进行研究与阐述。

关键词：日照环境损害；估价方法

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2014年3月11日

一、研究背景

随着我国经济社会的快速发展，城市化进程的步伐不断加快，人们对现代城市的发展环境提出了新的要求。地多人少的城市建设同亟待改善的生活环境质量两者之间相互冲突所引发的矛盾反映于城市生活的方方面面，而在这些众多矛盾中，日照环境损害则是最为突出的表现之一。与此同时，公民的法律知识及维权意识与过去相比也有明显的提升，日照环境损害而引发的采光权纠纷案件也逐年递增。而我国现有的一些针对房地产损害赔偿的规范，以实体性损害居多，关于环境损害等无形损害赔偿的规范较少，如何对于房地产日照环境损害赔偿进行合理估价，采取更为科学的估价方法，就显得尤为重要。

二、我国现阶段日照环境损害估价现状

虽然关于我国的房地产日照环境损害的案例发生次数并没有具体的统计数字，但是从关于采光权的纠纷案件不断增多，以及住宅建设仍旧飞快发展的现实不难得出，关于日照环境损害的相关案件发生的次数将呈上升趋势，由此产生的估价业务也将不断增多。

日照环境损害属于房地产损害情况中的一种，也是最近发生频率较高的非实体性损害之一。在发生日照环境损害事件时，一般是采取和解、调解、仲裁等方式，也有一些城市出台了给予被阳光遮挡住宅补偿的标准的规定，包括《北京市生活居住建筑间距暂行规定》、《大连市城市间距及挡日照处理规定》等，这些途径主要从讨论赔偿的金额角度着手。目前的机制并不完善，鲜有专业意见作为参考依据，在赔偿金额方面的确定随意性较大。

现阶段，针对房地产损害赔偿的估价业务，同普通估价业务还是有所区别的，在具体方法的选取及运用上，并不像其他业务一样已被房地产机构及估价师完全熟练掌握并在行业内形成一定的共识，而是根据不同损害的特点呈现出个别性、差异性的特点，根据不同的损害类型确定适应的估价思路、估价技术路线和方法，从估价技术过程来看有更大的灵活性。在房地产损害赔偿的估价中，可运用的规范又多偏重于对实体性损害方面的规定，故诸如日照环境损害这类无形损害的赔偿估价，其估价技术思路、方法等在行业内还未能形成一定的共识，故可探讨性较大，值得深入研究，以适应该类案件发生频率增大带来的业务需求。

三、房地产日照环境损害赔偿估价方法初探

本文分别对成本法、市场比较法、收益法、价差法、价格分离修正法、意愿调查法各自的基本原理、在日照环境损害赔偿估价中的运用等方面进行了阐述。

（一）成本法。成本法是将房地产价格各构成部分逐项累加、最后合成为估价对象房地产价格的方法，也就是先求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法又称为积算法，估算结果称为积算价格。

1、成本法在日照环境损害赔偿估价中的运用。将成本法运用于房地产日照环境损害的赔偿估价中，主要是通过将受损害的房地产恢复于未损害时的状态所必须的各项费用总和作为赔偿估价值的主要参考依据。

成本法的公式为：

V=C1+C2+C3+……

式中，V为各项费用之和；C1、C2等为各种费用，如受损害影响的房屋与正常情况下的房屋相比需要多付出以供满足照明需要的电费、冬季的取暖费等。

通过成本法计算得到的最终日照损害赔偿估价值，一般情况下，必须大于或等于V。

2、成本法下的重点关注问题

（1）成本法的使用前提。选用成本法对房地产日照环境损害赔偿进行估计，需要满足的三个前提条件：一是被估价的房地产处于继续使用状态；二是对于所产生的各项损害费用应有据可查；三是构成赔偿估价的各项损害费用必须是合理的。

（2）成本法的缺陷。成本法的使用较为简便，但是由于日照环境损害为一种非实体损害，故相较于实体损害的赔偿估价，成本法的适应性较低。因为在实践中很难全面、客观、准确地确定各种损害因素并对其所造成房地产的损害进行科学量化。此外，也有学者认为这种方法在估价房地产价值损害时，忽略了损害对房地产整体价值的影响，而只是简单的将各项损害费用相加。

（二）市场比较法。市场法，是指利用市场上同样或者类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

1、市场比较法在日照环境损害赔偿估价中的运用。市场比较法主要是通过选择评估时点相近的有类似日照损害赔偿的房地产与评估对象进行比较，对可比实例的日照损害赔偿价值根据各项修正因素进行适当调整，以得出评估对象的损害赔偿估价值。

市场比较法的公式为：

V=P×F1×F2×F3

式中，V―房地产日照环境损害赔偿评估值；P―可比实例日照损害赔偿值；F1―赔偿情况修正系数；F2―赔偿日期修正系数；F3―日照损害状况修正系数。

采用市场比较法，一般估价师应选取不少于3个类似的可比实例，但是鉴于现阶段该类似可比实例总体数量较少，只要估价师能找到可比性很强的实例，尽管数量未达到3个，也允许其采用此方法。通过对赔偿情况的修正，将可比实例的损害赔偿值修正为正常赔偿额；通过赔偿日期修正，将可比实例在赔偿日期的赔偿额调整为在估价时点的赔偿额；通过日照损害状况修正，将可比实例日照环境损害状况下的赔偿额调整为评估对象日照环境损害状况下的赔偿额。最后，将不同可比实例修正后的赔偿额的简单算术平均或者进行加权平均得到的值作为市场比较法的估价结果。

2、市场比较法下的重点关注问题

（1）市场比较法的使用前提。市场比较法的使用前提必须是有能够找到有类似实例，并且具备一定的可比性，如适度的时间范围、交易条件、市场条件等。

（2）市场比较法的缺陷。市场比较法是最直接、客观的一种估价方法，市场比较法的应用较为广泛。但是，由于对市场条件有较高的要求，如果无法获得具有可比性的实例，则无法使用该方法。此外，对于日照损害状况这个因素的修正，除应仔细研究相应的建筑工程日照分析规程外，也对估价师有较高的建筑、工程等方面专业知识的要求。

（三）收益损失资本化法（收益法）

1、收益法的基本原理。收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或者资本化率折成现值，来确定该项资产的评估值。收益法是以效用价值论作为其理论基础的，也就是收益决定资产的价值。

2、收益法在日照环境损害赔偿估价中的运用。收益法主要是求取受日照环境损害的房地产的未来净收益损失的现值作为房地产日照环境损害赔偿值得估价方法。由于日照环境损害对房地产所造成的影响往往并不是表现在使其使用寿命的缩短，这与一般的有形损害对房地产所造成的影响有所不同，日照环境损害的影响多表现于降低了房地产的未来净收益。

收益损失资本化法的基本公式为：

V=■■

式中，V―房地产日照环境损害赔偿评估值；Ai―未来第i年的净收益损失额；n―净收益损失年限；r―折现率。

3、收益法下的重点关注问题

（1）收益法的使用前提。在使用收益法对房地产日照环境损害赔偿估价时，应满足房地产未来预计的净损益是可以预测，并能用货币计量以及净收益损失年限能够预测，或者可以计算得出等前提条件。

（2）收益法的缺陷。收益法多用于不可修复的永久性损害，比如日照环境。但是，在实际运用中，预期收益损失额的预测难度较大。

（四）价差法。价差法，顾名思义为一种作差的估价方法，即求取类似的无日照环境损害的房屋和有日照环境损害的房屋市场价值之差作为房屋质量缺陷损失的估价。

价差法的基本公式为：

V=V1-V0

式中，V―房地产日照环境损害赔偿评估值；V1―无日照环境损害的房屋价值；V0―有日照环境损害的房屋价值。

无日照环境损害的房屋价值和有日照环境损害的房屋价值都是基于市场价值，一般是通过市场比较法得到V1、V0，所以价差法并不是一种新的估价方法，而是在市场比较法基础上引申出的一种方法。

（五）价格分离修正法（Hedonic模型法）

1、价格分离修正法基本原理。价格分离修正法，主要是基于特征价格法的一种估价方法。所谓特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征（或品质）数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。

2、价格分离修正法在日照环境损害赔偿估价中的运用

（1）构建模型。本方法是利用计量经济学方法进行数学建模，并建立如下模型：

Pi=？琢×■X■■×■e■×e■ ①

①式中，Pi为住宅价格；X为住宅属性变量，如区位、容积率、绿化、采光等；D是一系列取1和0的虚拟变量；ui为随机扰动项。

将上述取对数形式，得到②式：

lnPi=？琢+■？茁jlnXji+■？啄dlnDdi+ui ②

对公式②中的Hedonic对数模型采用最小二乘法进行多元回归估计，得到？琢、？茁j、？啄d的估计参数。

（2）计算住宅特征的隐含价格。假设E为住宅的某一特征，如光照环境，则由Hedonic模型可得：

■=？琢×？茁eE■■×■X■■×■e■ ③

由于市场中的均衡价格是由商品的边际价格决定的，对③式推导，可得：

P■=■=■Pi

P■即为所求某一住宅特征的隐含价格。

房地产日照环境损害赔偿的估价应以所求得日照环境这一特征的隐含价格为依据，根据损害程度进行估价。

3、价格分离修正法评价。相较于前四种方法，价格分离修正法的主观因素最弱，客观性最强。本方法是以数据可获得性为前提，需要大量可靠的数据，因此必须要有全面可靠的住宅市场样本为依托。

（六）意愿调查法

1、意愿调查法基本原理。意愿调查法又称意愿调查价值评估法（Contingent Valuation Method，CVM），这是一种基于调查的评估非市场物品和服务价值的方法，利用调查问卷直接引导相关物品或服务的价值，所得到的价值依赖于构建（假想或模拟）市场和调查方案所描述的物品或服务的性质。这种方法被普遍用于公共品的定价领域，现在在西方国家也是进行环境物品价值评估时用得最多的一种方法。

2、意愿调查法在日照环境损害赔偿估价中的运用。首先，估价师必须对房地产日照损害事件进行实地调查，了解损害的范围和纠纷双方的诉求，并对损害所造成影响进行较为准确和全面的阐述；其次，选择合适的调查范围，调查对象要有针对性和全面性，主要包括损害方、被损害方、与估计对象周边范围的一些类似损害方及被损害方、专业人士及监管部门，被调查人员应为对损害行为有一定了解和体会的人群，否则会使调查结论与偏颇；在这，调查应从“应得补偿”与“自愿补偿”正反两方面进行，以免出现只使用一方面的调查值使得结果与实际偏高或偏低；最后，估价师对两方面的调查值进行权衡处理得出最终值。

3、意愿调查法评价。意愿调查法，虽然是一种主观性很强的方法，不通过公式计算，看似不准确，但是如果在广泛调查基础下，其实可以相对直观表现损害价值，更为贴近纠纷双方的诉讼心理，更好地解决实际问题，甚至能够在其他方法无法进行估价时通过此方法对损害赔偿值进行确定。

四、小结

以上六种方法，没有特别的孰优孰劣之分，估价师应当根据具体情况做出分析判断。总的来说，价格分离修正法相比市场比较法、收益法、成本法、价差法而言降低了主观因素的影响，更为客观，在行业内使用最为广泛，但是需要有大量可靠的样本数据作为依据。而意愿调查法尽管是一种主观色彩极强的一种方法，但是当其他方法行之无效之时，运用好此方法往往也能达到很好的效果。本文仅对估价方法进行初探，并没有对日照环境因素的诸如光影长度、角度等做具体分析。

主要参考文献：

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