加强金融调控 打击房地产投机

房地产市场的发展和繁荣离不开金融市场的支持,与房地产相关的投资、投机性贷款及资金也占据了金融市场的较大比重。在市场良性发展的情况下,两者互惠互利,而在市场恶性发展的情况下,房地产投机带给金融市场的风险和打击却是巨大的,因此必须加强金融调控予以遏制。

房地产投机危害巨大

房地产市场上的这些高度的投机行为是十分危险的,它让少数人牟取暴利,却让社会大众承受高房价的危害,更严重的是它让银行承受着巨大的风险,因为每一项巨额的房地产投资和投机背后都难以割断与银行的联系,一半以上的建设资金来自银行,又有一半以上的购房贷款也来自银行,房地产暴利的背后掩藏不住银行背负的巨大风险。银行承受的这些风险一旦爆发,危害的将不只是部分银行机构,而是整个金融基础乃至经济基础。

如果将房地产市场与国际投机资本联动分析,更能看出房地产市场投机的巨大危害。根据商务部相关数据,今年1～7月份,外商直接投资我国房地产开发及城镇固定资产开发的累计总额为248亿元,同比上涨10%。一旦有大量恶意的国外财团的资金涌入中国,需要兑换大量的人民币,则国内人民币的流通数量就会大大超过国民所积累的财富数量。而这些人民币往往全部投资于少数领域,这表面上是拉动了中国的经济,使国内的消费量变大,但实际上使得资产价格尤其是投机于房地产市场使房地产价格大幅上升,产生了极为不利的影响。

金融调控是打击房地产投机的重要手段

金融机构可以通过货币政策、利率手段、信贷手段以及汇率手段等来对房地产市场进行调节。利率手段通过调节资金使用成本影响房地产市场的投资、投机行为,贷款手段是最直接的控制流动性的方法,而汇率调节则是通过人民币的重新估值,改变国内外市场对人民币的预期,进而影响国际间资金流动,再进而影响房地产价格。

2003年以来,我国综合使用这些手段对房地产投资过猛、价格上涨过快等问题进行了调节。从2003年饱受争议的121号文件到2010年4月“史上最严厉”的“国十条”,我国房地产金融通过调节消费与信贷结构、规定银行发放贷款的方针、鼓励或限制商业银行对房地产的投资以及限制外商及外资购买中国的普通居民住宅、禁止境内银行为境外非居民个人和机构在境内购买商品房提供按揭购房贷款及外汇抵押人民币购房贷款等手段有效控制了人民币流动性过剩及投资投机需求。

放眼世界,欧美发达国家的房地产市场上也存在着投机现象,但各国普遍采取了各项措施调控房地产投机的程度,抑制房地产市场并维持平均利润,严厉打击房地产市场的过度投机和全面投机。其中,金融调控是重点。英国为了抑制房地产市场的过分火暴,政府和中央银行采取“双管齐下”的政策和措施,主要从供需两方面入手为房地产降温:一是发挥利率的杠杆调节作用,连续上调利率,导致抵押贷款成本增加,房主还本付息压力增大,有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情,对购房热可以说是“釜底抽薪”。二是为增加房源提供政策扶持和引导,以缓解供求矛盾。美国则依靠联邦基金利率的调整来调控房价,美国联邦基金利率即商业银行间的隔夜拆借利率,直接影响银行向个人或企业的放贷利率,从而影响消费与投资以及整体经济形势。可以说,从全球看,金融调控应成为打击房地产投机的重要手段之一。我国房地产市场已然过热,全面投机现象十分严重,租售比高达1∶600甚至1∶1000,房屋空置率将近三成,成片住宅楼长期黑灯……在这种关键时刻,政府必须出台措施对房地产市场全面投机行为进行严厉打击,金融调控也必须加强,从资金层面抑制房地产投机,化解房地产泡沫破灭可能带来的各种风险。调控政策还可以在一定程度上促使资金转向经济适用房的建设,解决居民住房难的问题,或是转向证券市场,促进证券市场的繁荣发展。利用金融手段打击房地产全面投机是大势所趋。

投资大师沃伦・巴菲特曾经讲过:“当你发现自己已经在洞中时,最重要的是停止挖土。”(作者为财政科学研究所博士)