金融与地产良性互动 共同实现稳健成长

金融和房地产的良性互动是金融体系和房地产业共同稳健成长的重要保障。

着力建立多层级住房供应体系

房地产业的基本矛盾是供需矛盾,房价上涨是矛盾的体现形式,解决的方法是加强供需双向调节,难点和关键着力点是建立多层级的住房供应体系,切实增加住房有效供给,这是房地产业发展实现平稳可持续的关键。

我国人口超过13亿,城镇常住人口不到50%,远低于发达国家平均70%以上的水平,城市化对房地产产生了刚性需求。城镇居民由于原来的住房户型较不合理、面积较小,或由于收入的提高,会产生改善型需求甚至奢侈性消费需求。我国大规模发展房地产业的历史还不长,现阶段房地产业的根本矛盾是供需矛盾,总体供不应求的态势将长期存在,这是区别于西方发达国家的最大国情。房地产业的长期基本目标应该是满足居民的合理住房消费需求,以及经济增长和城市发展带来的商业地产需求。

解决供需矛盾的根本方法是加强供需双向调节,通过加大供应来满足正常的房地产需求。一方面,根据我国人多地少的现实以及环境资源承载能力,鼓励自住型消费需求,提高投机性和侈奢性住房需求的成本。另一方面,必须建立租赁房、保障房、商品房等多层级住房供应体系,以对应多层级的消费人群,加大供应力度,切实满足日益增长的房地产需求。

从过去情况来看,需求调控见效快,供应控制也有手段,但增加供应的办法不多、效果不好。最近几年都没有完成土地供应计划,保障房建设没有达到社会预期,租赁房市场亟待完善。而有效供应不充足,就会导致价格上涨和各种矛盾累积。只有解决了供应总量和结构问题,才能解决房地产业的主要矛盾。

发挥房地产金融的调整作用

房地产金融应该在调节房地产供需中发挥作用,也只有房地产业实现了持续健康发展,房地产金融才能稳健运行。

金融政策一方面要保证金融体系稳健运行,另一方面还要支持房地产行业长期健康发展,二者相互依存。在当前环境下,应该注意以下四个方面:

第一,坚持差别化住房信贷政策,严格限制各种名目的炒房和投机性购房,大力支持合理的自住型购房。通过按揭政策的导向,将房地产市场建设成为一个以消费为主的市场。在技术层面上,需要建立一套全国联网的住房登记信息系统,保证政策的可操作性。但在执行尺度上,宜宽严相济,对改善型住房需求不能一棍子打死,相反应该予以必要的支持。追求美好居住环境是人类共同的愿望,我们需要限制的只是投机炒作。

与国外对比,我国按揭贷款市场还有很大发展空间,这也表明我国住房消费的潜在动力很足。2009年全年个人住房贷款新增1.4万亿元,余额达4.76万亿元,但仅占各项贷款余额的12%、居民储蓄存款的18%,相当于GDP的13.2%。而2009年底美国、英国、德国等国家未清偿的住房抵押贷款余额与GDP的比率分别为82%、88%、45%。当然,国外具有较为发达的住房抵押贷款证券化市场,为商业银行发放按揭贷款提供了资金渠道。

第二,大力发展开发金融。开发金融的现状是发展不足、创新不足。要增加供应,就需要开发金融的支持。房地产产业投资基金,也就是常说的房地产基金,要加快发展、鼓励发展、支持发展。REITS也是一种非常好的房地产投融资工具,国外成功的REITS市场很多,可以大胆地试点。对租赁房和保障房,也可以设计专门的融资工具,如发行项目收益债券或直接做成REITS进行项目融资。

第三,发展替代性储蓄工具,为社会资金提供更多可以选择的投资渠道。过去一年多大家都体会到了,流动性过多,就会产生强烈的通胀预期,过多资金进入楼市保值增值,从而推升房价短期过快上涨,这并不是好事。因此,我们可以通过前面说的房地产基金、REITS、项目收益债券等金融工具吸收社会资金投资到房地产开发。但仅有这些工具可能不够,还要发展替代性储蓄工具,供不同偏好的投资者进行选择。替代性储蓄工具比加息更有利于房地产行业发展。这样做的好处是,该来的资金来,该走的资金走,各行其道,避免过于宽松的流动性对楼市一哄而上,也可以防止收紧流动性时对楼市造成不必要的伤害。

第四,金融政策要和其他政策配合使用。目前房地产行业的税收调节机制不尽完善。在房地产调控“组合拳”中,金融政策因为操作简便、见效快而受到了“重用”。但每项政策都有其自身特定功效和局限性,要建立多种工具相协调、长短期手段相结合的科学调控体系。

房地产开发投资步入平稳增长期

从中长期看,房地产开发投资有望步入平稳增长期,房地产可持续发展具有坚实的支撑点。

全国房地产开发投资额1998年为3600亿元,2009年达到3.6万亿,增长了9倍,年均增长率为23.3%。尽管今年上半年房地产开发投资增长率高达38.1%,但在新一轮调控政策作用下,投资和投机性购房需求受到抑制,如果这一政策继续长期执行下去,从中长期看,房地产市场总量将受到影响,房地产投资将会降温并步入平稳增长期。但即使假定未来几年年均增长率降至15%～20%的区间,对于拥有3.6万亿庞大基数的房地产开发投资市场来说,仍然存在巨大的商机,这是由我国房地产行业基本面决定的。

各家金融机构应充分发挥专业化优势,深入研究把握房地产市场,针对市场需求,创新房地产金融服务方式,促进房地产市场稳健发展的同时拓展自身成长。(来源:中国地产金融年会2010华南峰会)