信贷应成为政府调控房地产市场的重要手段

伴随着改革的深入和城镇化建设步伐的加快,我国房地产业有了飞速的发展。但受各种不利因素影响和制约,我国的房地产市场很不稳定,一些大中城市的房价涨幅过快,让老百姓难以承受。对此,国家先后出台了一系列的调控政策进行调控,尤其是今年4月份,政府再出政策给炙热的房地产市场降温。那么,在这次政府价格调控下,我国房地产市场未来发展趋势又将如何呢?

我国房地产开发现状

房地产的开发投资规模呈现加大趋势。房地产开发投资已经成为我国固定资产投资一个很重要的组成部分,且份额不断加大。从2000年到现在,我国房地产投资增长速度明显快于固定资产投资的增长速度,房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也在不断加大。

房价收入比较高。房价收入比指的是一套住宅的总价格占一个家庭年收入的比例,是世界各国广泛使用的判断房价地产的价格的重要指标。世界银行普遍认可的标准是5∶1,联合国确定的标准一般是3∶1,日本则是4∶1,美国所占比例是3∶1,而在中国,据初步测算,这一比例严重失去平衡,大约在10∶1～15∶1。一般说来,住房消费超过收入30%的家庭,我们就可以说是过度负担。我国主流媒体的一项调查显示,目前,32.9%的购房者购房月供已占到月收入总和的50%以上,这已大大超过国际上公认的住房警戒线,应引起我们的重视。

商品房空置率较高。消费者与消费者之间买卖房产和房产商品的投机性趋势在不断加大。很多人买房是为了投机,而不是为了居住,这就造成我国部分地区房屋空置率居高不下,已大大高于15%的国际警戒线。截至2010年4月,我国空置一年以上的住房超过50%,就不良资产而言,居我国各行业之首。

当前我国房地产业存在的主要问题

金融信贷方面。部分房地产开发商在购买土地开发的过程中,自筹资金不足,为了筹资,千方百计从银行取得贷款,在一定程度上导致银行的金融信贷风险不断扩大。有的个人则是利用银行提供的个人购房贷款购买多套住房,从而囤积房源,对房产进行炒作,这也会导致房地产业泡沫的产生,从而加剧信贷风险。

经济环境因素方面。随着我国经济的发展,工业用地、写字楼物业的需求增加,市场需求受到更大刺激;同时,伴随着经济的持续增长,人民的收入不断增加,潜在的住房需求逐步转为实际有效需求,影响着人们的购房需求。

获取土地使用权方面。在获取国有土地使用权时有违规现象发生,就是在出卖土地方面,也存在滥用土地资源、非法侵占农业用地现象。尤为严重的是,有的开发商使用暗箱操作的手法,通过种种方式,低价获得国有土地使用权,造成土地资产的不断流失,扰乱了法律框架下的招标购地秩序,更重要的是损坏国家的土地储备,进而危害整个国民经济的可持续发展。

房屋供给结构方面。在房地产业的发展进程中,一些房地产开发商出于追求利润的需要,盲目开发高档商品住宅和别墅群,忽视对中低档普通住房户的购房需要,造成了房地产开发比例失调,一定程度上造成经济适用房的开发出现空档。住房结构上的供给失衡,会使房价不断攀升,催生房地产泡沫,不利于房地产行业的稳定发展。

市场的调节机制方面。在利益的不断驱使下,许多房地产开发商由对合法经济利益的追求演变为对暴利的追逐,导致某些地区的房价非理性飞涨。与此同时,在某些地区部分“房东”阶层不断炒高当地的房价以获取超额的经济利益,使真正有自住需求的房屋需求者买不起房,出现贫富差距日益扩大、两极分化日趋严重的现象。对此市场调节机制呈现了一种缺陷、失灵的状况。

改变房地产市场现状加强信贷手段调控

土地和资金是房地产市场发展的两个龙头,信贷资金的投放或收缩直接影响着房地产市场的活力与兴衰。通过信贷限制及利率调整,控制资金投放于房地产业的数量和结构,应成为政府对房地产市场进行宏观调控的重要手段之一。

第一,调控投放于房地产市场的资金规模及结构。在房地产市场发展过热有引发泡沫经济之前,信贷资金的控制尤为重要,特别要注意投放于开发商的信贷资金和投放于购房消费者的信贷资金应保持合理比例,目前,中国的房地产信贷资金更多地投放给了开发商,这也是中国房地产市场有效需求不足的重要原因。

第二,贷款利率和期限调整。利率是资金借贷的成本,直接影响市场各方主体的未来预期收益。在房地产市场有供过于求迹象时,可适当提高对房地产开发商贷款的利率,也可适当降低住房消费信贷利率,从两方面达到对房地产进行宏观调控的目标。

第三,控制贷款成数。这主要体现在两个方面,一是指房地产开发商在申请项目贷款时应具备的自有资金比例;二是指房地产购买者在购买时可申请到的最高贷款比例。贷款成数的高低直接影响了市场的活跃程度,各国在打击楼市炒作时,往往以降低贷款成数作为操作手段,特别是严格控制期房的最高抵押贷款成数。

第四,建立和完善房地产金融市场,不断提高房地产金融服务水平。房地产市场的繁荣与发展离不开金融市场提供的资金与高效服务,我们应探讨和理顺政策性房改金融业务,提高中低收入者的购房有效需求;建立和完善个人住房抵押贷款机制,为购房者提供信贷支持;开展房地产保险业务,为购房者和贷款人提供财产和信用保险,化解金融风险;运用资本市场解决房地产市场发展的资金来源问题,以促动房地产市场的良性发展。

第五,积极开展政策性的住房金融业务。住房问题直接关系到人民的生活质量和社会的稳定,各国政府都通过各种政策扶持居民解决住房问题,其中最重要的手段就是开展住房政策性金融业务。目前,国际上在解决这个问题时有几种可借鉴的模式:一种是以德国为代表的住宅互助合作社,一种是以美国为代表的住房抵押贷款模式,一种是以新加坡为代表的公积金制度。无论何种模式,对低收入者实行财政补贴或相关资助都是必要的。我们应在借鉴基础上,着力加强对低收入者住房政策的倾斜和扶持。(作者单位:浙江省社会科学院经济研究所)