房地产泡沫正在制造危机

房价不断疯涨,使房地产市场成了炒房客的最大赌场,中国式的次贷危机“呼之欲出”。

3月14日两会闭幕。温总理在《政府工作报告》中“促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求”的讲话,正在广大民众中发酵成温暖与渴望。

3月15日,北京市的一次土地交易格外引人注意。

3月16日,《北京日报》对这次交易作了如此报道:“昨天,一场迟来的土地交易高潮席卷京城,包括大望京村1号地,亦庄住宅及商业X1-1B地块在内的6块热地先后进行现场拍卖。最终,上述两地块分别以约2.4万元的楼面地价和52.4亿元的总价刷新了北京土地成交价格纪录。”

这则消息预示着北京的房价仍在持续上涨,房地产的泡沫越吹越大。为什么会是这样呢?房地商中有一大批人认为或刻意宣传:国家要提高GDP就必须稳住楼市,要稳住楼市就必须继续提高房价。为不断提高房价制造舆论。更重要的是房地商的这一观点也代表了相当数量的地方官员的观点,加上一些媒体的鼓噪,“只有高房价才能提高GDP”,似乎房价问题真的是“总理说了不算,总经理说了算”。于是便有了文章开头介绍的事件发生,其间既有商人的贪婪,也有政府的失职。若对这些观点不予澄清,任由房地产泡沫制造危机,后果会十分严重。

高房价真的能提高GDP吗?事实恰恰相反。众所周知,自本世纪开始进入“初步小康”后,住房和轿车就成了中国人最主要的两大消费。对近5年这两大消费从速度和规模做一客观比较可知:据中国统计年鉴,2005年中国城镇共销售商品住房49587.83万平米。而到了2009年,国家统计局公布:“商品住宅销售面积增长43.9%。”以国家统计局2008年统计年报商品住宅销售面积55886万平方米计算,2009年全国城镇房地产市场商品住房销售总面积为80420万平方米。和2005年相比,中国房地产市场商品住房年销售量5年增长62%。如果不算2009年因通胀预期引发炒房投机猛增的因素,到2008年4年间,商品住房年销售量仅增长12.7%。而据中国汽车工业协会统计,2005年中国基本型乘用车(轿车)销售278.74万辆。到2009年,工信部的“2009年汽车工业经济运行报告”表明,当年中国乘用车销售量高达1033.13万辆。和2005年全年销售量比,增长的幅度高达270%。很明显,轿车销量增幅比同期商品房销售增幅高出4倍多,如与2008年做比较,则高出十多倍。与轿车消费相比,住房是生存必需品,不是开发商所讲的“奢侈品消费”,而是生存必需的刚性需求和刚性消费。而轿车消费则相反,它只是改善行走的交通工具,买与不买,危及不了人的基本生存条件。按照基本经济常识,在经济发展创造消费升级空间后,刚性需求一定会比弹性需求增长快得多。但为什么在中国恰恰出现了相反的情况呢?原因其实只有一个,就是两大消费品市场完全不同的“价格杠杆作用”。中国轿车市场这几年价格一直下行。以最早打入中国市场的“普桑”为例,售价从当年的16-18万元跌到了7-8万元。整个中国汽车市场都是车型越来越好,价格越来越低。正是由于轿车市场价格走低,才使得中国的轿车消费呈现持续的超高速发展,一举拿下了2009年世界销量第一。然而房价却在这几年出现令人难以置信的暴涨。尽管官方材料显示,全国商品住宅的平均售价从2005年的每平方米2937元上涨到2009年的4600多元,5年“只上涨”60%左右,但实际上,房价这5年上涨幅度一般都在一倍到两倍甚至更高。如此疯狂的“高价房”,结果就是85%的城镇居民买不起商品房,原本的“刚性需求”和“发展高峰期”就这样被高房价所“消灭”。房市和车市价格上的一升一降,使两者之间的比价关系也出现惊人变化。不难看出,高房价不仅没给GDP提高带来住宅产业应有的贡献,反而因其制约正常住房消费,导致房地产对经济发展的正常作用被大大弱化。高房价,究竟是中国经济发展的功臣还是祸首,至此一目了然。由于高房价的制约,全国城镇供应的新建住房,整整比“住房小康”设想的总量少了一半。将2005年全国商品住房平均每平方米3000元的价格作为中间价计算,就相当于高房价使中国这些年失去了20万亿元应有的住房消费。这些损失已超过2005年的全国国内生产总值。高房价直接制约提高GDP已是不争的事实。

按照著名经济学家斯蒂格利茨的定义,如果当期房地产价格的上涨仅仅是因为预期未来价格的上涨,那么房地产泡沫就已经存在了。虽然从整体来看,全国的泡沫特征还不明显,但北京、上海等一线城市房地产的泡沫化已是不争的事实。官方的数据显示,今年2月房价同比平均上涨10.7%,比今年元月份9.5%的涨幅又有了进一步的升高。但事实上,统计数据可能严重低估了中国楼市目前的状况。北京和上海标准住宅价格的上涨速度已超过了每年50%,直逼100%,新楼盘的开发正在迅速从近郊向交通不太方便的远郊发展。日本在20世纪80年代曾经历过最大的一次房地产泡沫,土地价格指数5年之内翻至3倍。首先,是东京市中心的地价上涨,然后扩展到近郊、其它大城市乃至远郊,最后是农村。美国近年来的房地产泡沫也经历了类似从优质抵押贷款市场向次级抵押贷款市场扩散的过程。房价不断疯涨,也使房地产市场成了炒房客的最大赌场,中国式的次贷危机“呼之欲出”。房价不断疯涨,也使得资产价格上涨,导致整个经济通胀预期提高。高房价制造的房地产泡沫对于复苏期的经济健康发展无疑是一极大隐患。

房价的疯狂上涨,使相当数量的自住性“刚性需求”被挤出了市场。据中国社会科学院2010年《经济蓝皮书》的数据,2009年城镇居民的房价收入达到8.31倍,农村居民的房价收入达到29.44倍,85%的家庭失去了购买住房的能力。2009年12月,全国70个大中城市房地产价格却创下18个月来的最大涨幅,京、沪、深3个一线城市平均涨幅都接近甚至超过50%。与此同时,二手房成交量屡破纪录。仅以北京为例,据“链家地产”统计数据分析,2009年全年,北京二手房成交量为27.6万套左右,相比2008年的7.4万套左右,涨幅达到273%。房价的疯狂上涨,还拉动了部分恐慌性购房。中国指数研究院的最新统计数据显示,北京、上海、深圳、杭州等一线城市的房屋租售比均已超过1:300的国际警戒线。2009年1-10月份,北京房屋租售比以1:434的“分值”高居全国榜首,紧随其后的上海为1:418,而深圳、杭州均突破了1:360。另有统计数据表明:北京、上海、深圳3地很多楼盘空置率都在50%以上,是国际上的5倍(国际通行惯例的商品房空置率合理区间为5%-10%)。房地产市场中的利益失衡,放纵了投资客的大举出手,少数人在短期内敛取了大量的社会财富,极度快速地拉大了阶层间的财富差距,不利于社会稳定。

总的来说,高房价严重脱离广大居民的收入水平和支付能力,不利于人民的安居乐业,不利于扩大消费,不利于城市化健康发展。高房价之下的高利润,吸引越来越多的社会资金和资源进入房地产业,导致积累与消费失衡、产业结构失衡、地区经济失衡,并造成巨大浪费,制约了GDP的提高,给复苏的经济健康发展形成了隐患。房地产泡沫正在制造危机,房地商中的有识之士,如万科公司的董事长王石对此也深表忧虑。他说:“虽然从整体来看,全国泡沫特征还不明显,但北京、上海等一线城市房价肯定存在泡沫。一旦泡沫向二三线城市全面扩散,房地产泡沫将危及整个社会安定……”现在是检讨房地产的时候了。中国发展房地产的着眼点,是解决老百姓的住房问题,还是解决经济发展问题?固然,解决了住房问题能够促进经济的发展,但更希望把房地产的发展放在满足人民日益增长的物质文化需要上来。“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”,这是发展房地产的基础。如果一味把房地产作为经济发展的带动力,作为支柱产业,就会偏离这一点。住房问题是民生的大问题。温总理在《政府工作报告》中讲:“改善民生是经济发展的根本目的。只有着力保障和改善民生,经济发展才有持久的动力,社会进步才有牢固的基础,国家才能长治久安。”

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