城镇化、工业化与房地产价格波动

【摘要】 本文采用2005―2013年全国省际面板数据对城镇化、工业化与房价波动间存在的互动关系进行了实证分析，结果表明：城镇化通过直接影响住房需求、消费需求进而间接影响房地产价格及第二产业发展；以工业为基础的实体经济发展对房价波动具有抑制作用。相反，城镇化、工业化发展又会受限于房价虚高。因此，推动工业化发展成为重要产业支撑，促进产业优化升级，实现产城融合将有利于促进城镇化健康发展，稳定房价。

【关键词】 城镇化 工业化 实体经济 房地产价格波动

一、引言

近年来，随着我国城镇化进程加快，住房供需矛盾锐化，房价持续上涨，房价虚高给实体经济带来了不利影响。2014年第十八届人大会议上，国家出台了新一轮城镇化规划战略调整，明确表示要通过城镇化、工业化、农业现代化发展实现优化城市产业结构、推动区域协调发展形成有力支撑的目标。在新一轮政策导向下，城镇化为房地产市场带来了机遇和挑战，一方面，城镇化建设速度加快促进了住房需求；另一方面，工业化程度提高，产业结构调整及投资规模扩大，产生更多就业机会的同时吸收了大批剩余劳动力，促进人口转移的同时又加剧了房市供需矛盾。不少地区的城镇化发展依靠房地产带动，缺乏相关产业支撑，这种做法易造成实体经济持续萎缩，虚拟经济发展过快的不利影响，进而导致房价虚高。房价过高后一旦出现大幅度下降，易引发房地产泡沫给国家经济带来严重的负面影响，温州与鄂尔多斯的教训是最好的前车之鉴。在推进城镇化建设与经济增速放缓的双重背景下，寻求实体经济与虚拟经济平衡的重要性是不言而喻。

愈来愈多的学者对城镇化与房地产价格的关系进行了研究，得出的结论却不尽相同。任木荣等学者认为城镇化是造成房价过热的原因；而以马光远、刘成玉为代表的学者则提出了相反的结论。城镇化对房价究竟具有何种影响？城镇化过程中是否存在其他相关因素作用于房价？基于以上疑问，本文结合城镇化因素，试从人口与经济发展水平角度，通过理论和实证探析城镇化、工业化与房价波动的互动关系。

二、文献综述

1、城镇化与房地产价格波动

从表面上来看，城镇化是一个人口转移的过程，城镇化率提高最直接的表现是农业人口数量减少，城市人口数量增加。城乡人口分布结构的变化，将直接影响到房地产市场的供给与需求，进而造成房价波动。谢福军、黄俊晖从供需层面通过实证指出城镇化率提高能够带来房地产需求，促进房地产投资。而基于同一研究视角的马光远、刘成玉等学者提出了相反的观点，认为城镇化不会推动房价高涨。从本质上看，城镇化是包括人口、产业、地域空间等在内的社会经济结构转变的过程。城市产业结构、经营活动方式的改变将为房地产业带来机会，况伟大认为城镇化与房价间的确存在正向促进作用，但当房价虚高时又会对城镇化起到抑制作用，城镇化进程过快又容易导致房价飞涨和泡沫产生。

2、工业化与房地产价格波动

工业作为实体经济的基础，是国民经济的中坚力量和重要支撑。实体经济与虚拟经济之间对市场中流动货币的吸收是此消彼长的，强化实体经济意味着相对地缓减虚拟经济膨胀，控制投机风险，从而起到稳定房价的作用。张平表示实体经济的创新发展和金融制度的完善健全是平抑虚拟经济膨胀最有效的方法。另外，从相对价格来看，工业化能够产生规模经济效果，吸收剩余劳动力解决就业问题并能够带动地区经济发展，通过直接影响房价收入比间接影响房价波动。于守华通过VAR模型分析指出，工业化水平提高对房价波动具有显著影响，但当工业化水平达到一定程度时，显著性将降低。而邵挺、范剑勇以Helpman-Hanson模型，利用1998―2008年间长三角地区16个城市的面板数据进行计量模型的参数估计发现，长三角大型城市房地产泡沫倾向及制造业丰富度欠缺，促使制造业从上海、南京、杭州等地向周边地区扩散，缺乏产业支撑易造成城市畸形发展。从工业化与房地产价格波动的关系发现，两者的关系是实体经济与虚拟经济寻求平衡发展的典型。

3、城镇化、工业化与房地产价格波动

城镇化、工业化之间存在对房价波动的线性作用。国外学者库兹涅茨在刘易斯人口流动模式的基础上曾指出城镇化给广大的工业企业产生集聚效益，而工业化的扩大产生了更多的劳动力需求，从而促进了人口流动即城镇化过程，其中住房供给制度与购买力水平又直接影响到房价，而居民可支配收入是衡量收入水平和生活水平的重要指标。中国社科院的研究认为，住房的真实需求是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素影响，具有一定的刚性。因此，居民可支配收入提高的同时，增强了居民对房价的承受能力，扩大了需求人群的涵盖面从而对房价造成影响，Bischoff也得出了类似结论，认为收入是引起房价波动的重要因素。此外，国内学者于守华提出，城镇化进程和工业化程度的提高在带动住房需求的同时加剧了住房供需矛盾，造成房地产市场的不稳定。

三、实证分析

1、数据来源及描述性统计

本文实证部分所使用的数据包括全国30个省、直辖市和自治区（不包括），样本区间为2005―2013年，数据主要来源于《中国房地产统计年鉴》、《中国统计年鉴》、各省统计年鉴及国家统计局数据。描述性分析结果见表1。

2、模型构建

本文选取被解释变量HP表示商品房平均销售价格；解释变量UR为城镇化率；Χit为控制变量表示在人口与经济发展水平对应关系视角下影响房价的因素，包括失业率（URE），国内生产总值（GDP），第二产业增加值（SII），人均可支配收入（CPDI）；其中i、t分别表示省（直辖市、自治区）与年份；？茁1、？茁2为待估参数，μ是随机误差项。为消除异方差的影响，对上述变量取自然对数，设计出模型（1）。

lnHPit=C+？茁1lnURit+？茁2lnΧit+μ （1）

3、单位根检验

由于大多数时间序列数据是非平稳的，为确保参数估计的有效性，避免“伪回归”结果，对于以上数据本文将分别进行同质面板数据的LLC检验和异质面板数据的ADF检验方法进行单位根检验，结果如表2。结果显示，在水平值条件下，LLC检验得到各数据相应的概率值均小于0.05，通过5%置信度水平下的检验，因此有理由拒绝“各截面具有同质单位根”的原假设，进而使用Fisher―ADF检验方法验证异质单位根。这表明，在水平值情况下所有变量均存在单位根，但经一阶差分后变为平稳。因此，以其中变量均是一阶单整序列，满足协整检验前提条件。

4、协整检验

由前面数据的平稳性检验已知各变量均为一阶单整序列，符合协整检验前提条件，根据在恩格尔和格兰杰提出的协整检验基础上，使用Pedroni协整检验法对上述变量进行协整检验。这种协整检验方法相较其它，允许异质面板的存在。滞后一期情况下，两种ADF统计量均通过显著性检验，即存在协整关系，变量间具备长期均衡关系。

5、回归结果分析

估计结果如表3所示，解释变量符号与经济意义相符合且均显著。估计结果证实了上述研究假设且结果与理论模型基本一致。以下将基于回归模型结论与单变量分析进行进一步解释。

首先，城镇化率与房价正相关。由表3可以看出，城镇化率每增加1单位，房价将上升0.576单位。无论从单一解释变量还是多种解释变量进行参数估计，城镇化率的增长对房地产价格均具有明显的促进作用，城镇化建设带来的住房需求对房价上涨起到了一定影响。

其次，第二产业增加值与房价起负相关。从单一解释变量上来看，第二产业发展促进了房价上涨，而多变量共同影响下，第二产业的发展却起到抑制作用。这一点证实了理论假设：说明实体经济对房价波动的影响中存在着不同阶段。实体经济发展能够带动相关行业、产业发展，而房地产业的发展是在实体经济提供基础设施、原材料的基础上进行的，成本市场的变化必然引起房价波动。随后，虚拟经济快速发展，实体经济相对萎缩，该阶段实体经济的发展反而对房价波动起抑制作用。

最后，失业率与房价负相关。国内生产总值、人均可支配收入对于房地产价格具有正向作用，充分就业是经济增长的基础，在保障充分就业的基础上才能够提高收入水平，进而降低房价收入比，提高居民消费能力。

四、结论与对策建议

通过理论分析和实证分析，结论如下：城镇化对推动房地产价格增涨具有显著作用，城镇化促进人口转移造成短期住房需求增加是房地产价格上涨的成因；以工业为代表的实体经济发展水平高低对房地产价格调节具有重要作用，主要是通过以实体经济作为支撑产业，依靠工业化优化升级带动城市经济发展，保障就业，提高居民收入，起到缓解房价过热，避免房价急剧下跌的作用。

房地产价格过热会影响房地产市场的稳定，不利于经济社会可持续发展，基于上述结论，提出以下对策建议。

第一，正确引导城镇化建设，控制城镇化规模与速度。城镇化建设的核心是以人为本，在建设过程中要避免陷入“土地城镇化”，“房地产化”的误区。因此，政府需要对城镇化进行正确的引导，保障充分就业的同时加快基础性设施建设使各项发展同步。此外，政府还要重视城镇化的质量，完善管理机制，调节住房供需关系，稳定社会环境。

第二，加快经济转型，全力推进新型工业化、农业现代化建设，建立以工业、高新技术产业为主的重点支撑产业。强化实体经济发展有助于为城镇化发展，产业支撑是城镇化健康发展的关键，扩大产业规模，不仅可以吸纳大量就业人口，而且也是经济发展的重要环节。加快农业现代化发展，能提高农民收入，促进农业剩余劳动力转移，从而推动城镇化、工业化建设，产业结构的优化能够更好地实现产城融合，进一步发挥地区产业集聚效应，缓减房地产价格上涨的程度。

第三，政府在制定控制房价政策时，更需考虑影响住房需求的因素，不可一味地调整住房供给。例如调整首套住房、二套住房的贷款利率，限制投机行为，以保障刚性需求的满足，促进经济适用房；保障性住房的开发，加强房地产市场管理，稳定市场秩序，减少人为投机造成的房价上涨。

（基金项目：湖南省大学生创新性实验项目（SCX1402）。）

【参考文献】

[1] 任木荣、刘波：房价与城市化的关系――基于省际面板数据的实证分析[J].南方经济，2009（2）.

[2] 谢福军、黄俊晖：城镇化与房地产市场供需：基于中国数据的检验[J].上海经济研究，2013（8）.

[3] 马光远：城镇化不是高房价的推手[J].中国经济信息，2013（1）.

[4] 刘成玉、段家芬：再驳“刚性需求推动房价上涨”[J].经济论坛，2013（5）.

[5] 况伟大：FDI与房价[J].经济理论与经济管理，2013（2）.

[6] 张平：推动实体经济稳步发展[J].当代经济，2012（2）.

[7] 于守华：城镇化、工业化与房地产价格之间的动态关系[J].财经理论研究，2013（4）.

[8] 邵挺、范剑勇：房价水平与制造业的区位分布[J].中国工业经济，2010（10）.