我国物业管理行业存在的问题及对策

【摘要】随着我国住房制度改革和住房商品化的发展，物业管理行业进入了一个蓬勃发展的时期。物业管理行业的发展，对于改善居民的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业等方面都发挥了积极的作用。与此同时，由于多方面的因素，在物业管理的发展过程中，各种社会矛盾也逐渐显现出来。近年来，有关物业管理的投诉案件大幅度上涨，已成为社会的热点话题。剖析物业管理运作过程中存在的问题，提出相应的对策，对于促进物业管理朝着健康、理性的方向发展，维护社会稳定，保障人们安居乐业具有十分重要的意义。

【关键词】 物业管理 问题 对策

一、物业管理的含义及意义

1、物业管理的含义。“物业管理”是指对物业实施管理的过程，有广义和狭义之分。广义的物业管理是指为了物业的正常使用、经营而对物业本身及其业主和用户所进行的管理和提供的服务，其中包含了专业的物业管理机构（公司）对物业的管理和业主自身物业的管理。而狭义的物业管理，在我国的权威解释（国家建设部的解释）则是：由专业机构或公司，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供服务。这种管理和服务，包括对房屋及附属配套设施，设备和场地的经营和管理，以及对房屋建筑的环境如卫生清洁、公共绿化、社会秩序、道路，公用活动场所的管理、维护、保养、维修，同时向业主（用户）提供相应的多方位的综合的过程。

2、物业管理的意义。

（1）发展物业管理能促进经济增长，产生直接的经济效益。物业管理的开展能有力地促进房地产业的发展，带动国民经济的持续增长。物业管理的开展克服了传统房屋管理简单低效等弊端，促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合，顺应了房地产综合开发的大生产方式和房地产商品经济发展的要求，推动了城市房地产业运行体系的确立与完善，为房地产业的持续发展起到了支撑与推动作用，从而带动国民经济的持续增长。具体对发展商来说，良好的物业管理能塑造发展商在公众中的良好形象，增强社会大众和投资者的信心，提升其产品价格，促进销售，形成公司经营的良性循环。对物业购、租（使用、经营、投资）者来说，好的物业管理可以使物业处于完好的状态，保持正常运行，给人以良好的居住、工作或经营环境，并能改善物业的功能，增强物业的适应性，延长物业的使用寿命，提高其市场价值，确保物尽其用，值其所值。

（2）发展物业管理有利于提高人民群众生活、工作质量。经济发展的根本目的是提高人民生活水平。随着我国经济的持续增长，人民生活水平已实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越。居民消费需求由追求基本生活资料的满足，逐步向注重生活质量提高转变，向更高生活水平迈进。在住房方面，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，还要有良好的物业管理。好的物业管理能改善人们居住环境和工作环境，使人们安居乐业，改变人们的精神面貌，促进人际关系融洽、社会稳定。众多物业小环境的改善，能有力地促进城市生态环境的良性循环。

（3）发展物业管理有利于增加就业。就业是民生之本，我国当前和今后相当长一段时间就业需求都会十分旺盛，就业形势会极为严峻和复杂。扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前，物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。今后相当长一段时期内，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业将起到积极的推动作用。

（4）发展物业管理有利于维护社区稳定。维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。大力发展社会主义文化，建设社会主义精神文明是全面建设小康社会的重要任务。维护社区稳定、加强社区精神文明建设是整个社会安定和全社会精神文明建设的基础。随着社会经济体制的转型，社区建设越来越受到社会各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作。物业管理是社区服务的重要组成部分：社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织；业主、业主大会的活动与社区建设和管理密切相关；物业管理企业对维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。

（5）发展物业管理有利于促进城市管理和环境的完善。一个个物业区域是构成城市的基本单元，建筑物的容貌构成城市形象的主体，国际城市、花园城市的建设，离不开物业形象和物业环境的改善，每一个物业管理区域环境整洁、优美，秩序井然，城市整体的的面貌和秩序才能得以提升。现在，物业管理已逐步从对新区管理延伸到对建成区的管理，从对居住物业、商业物业的管理延伸到对学校、医院、军营、公园等各类公共建筑和特种物业及区域。这样就为城市整体环境面貌的改善与提升提供了全方位的支持。

二、当前我国物业管理存在的主要问题

1、产权关系不明晰。受产权人的委托实行管理服务，应以产权明晰为管理的基础。但是很多住宅小区房屋的共用部位、共用的设施设备、及小区配套的房屋、设施设备道路、场地等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，给物业管理和收费带来困难。

2、建管之间缺乏有效衔接。一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下了较多的问题，建管脱节造成物业管理先天不足。这些工程有的质量低劣，有的配套设施不完善，有的开发建设单位在商品房促销时，对物业管理作出不切实际的承诺，给后续的管理带来困难。

3、专业人才奇缺。由于我国物业管理起步较晚，物业管理学科的建立还在探索阶段，专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，主要表现为“三多三少”：一是传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少；二是单功能人才多，多功能人才少，即能胜任单一普通岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多，高级管理人才少，特别是能担任管理处主任或部门经理以上职务的人才更少。这种人才不足的局面，已严重影响了了物业管理的发展。如果不改变物业管理人员素质偏低的现状，将严重影响行业的健康发展。

4、物业管理不到位。目前有的物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值等服务则未能很好顾及，更谈不上特约服务。

上述问题的出现，既有其深刻的历史背景，又有不可回避的现实因素。深究其根源，主要是“三滞后”，即观念滞后、制度滞后、立法滞后。

三、解决我国物业管理问题的对策研究

解决我国物业管理问题，必须具体情况具体分析，要在借鉴国外先进物业管理验的同时，走出自己的道路。

1、转变观念。即从“马后炮”到超前启动的转变。传统意义上的物业管理是在小区交付使用后才介入。目前群众反映强烈的问题且均属建设遗留问题，长期得不到很好的解决，其根源在于建管脱节。虽然物业管理的主要工作发生在房地产投入使用之后，但它也属于房地产生产过程的一部分，必须超前启动，全程介入，贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。

2、加强物业公司的资质管理。加强物业公司的资质管理是指房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质审查，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司并引导它们向大型化发展，创造规模效益，将业绩优良的物业管理公司向业主委员会推荐。

3、提升物业管理服务质量。首先物业公司要加强职工队伍建设，从举止言行、工作程序等方面规范、教育、考核职工，全面提高职工素质；对于从房管所转制的队伍需要尽快适应物业管理的新机制。

其次要公开办事制度，完善服务公约，履行物业管理委托合同；要切实提高物业管理水平，保障消费者交纳管理费后能得到相应标准的物业管理服务。

4、实行人性化管理。物业管理既要获得经营管理的经济效益，又要提供安居乐业的良好空间，以满足人们生存、发展和享受的需要。可以说物业管理一切为了人，这是物业管理的基本出发点。它不仅仅提供对物业本身的管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通，健康、开放的工作和生活环境。由此可见，物业管理行业的特点决定了它必须“以人为本”。

5、实施品牌战略。物业管理服务有形性的缺乏决定了物业管理企业品牌内在品质的重要性，要实施品牌战略，增强品牌意识，以品质取胜，主动适应市场的优胜劣汰机制，在市场竞争中不断发展自己。从物业管理行业来看，深圳市物业管理企业界这几年着力打造行业名牌企业，取得了显著的效果，在近两年全国的物业管理企业招投标中独占鳌头。

中国的物业管理从产生到发展，经历了一个从不规范到逐渐规范的过程；中国的物业管理市场从产生到发展，也经历了一个从不健全到逐步健全的过程。展望未来的物业管理，我们有理由相信：新时代的中国物业管理必将超越现有的管理模式，把物业管理水平提升到新的高度，为我国工业化、城市化、国际化进程增添新的光彩。

【参考文献】

[1] 成思危：中国城镇住房制度改革――目标模式与实施难点[M].民主与建设出版社，1999.

[2] 张秋舫：加入WTO中国土地市场发展与管理的几个问题[J].中国房地产，2001(2).

[3] 蔡诗：物业管理实务与操作[M].西南财大出版社，2002.

[4] 谢家瑾：我国物业管理的成就、问题及重点工作[J].城市经济，2002(1).

[5] 李春涛、蔡育天：物业管理基础教程[M].上海三联书店，1998.

[6] 谭善勇：物业管理市场理论与实物[M].首都经济贸易大学出版社，2001.

[7] 杨大楷、吴西燕：我国物业管理的问题及发展趋势[J].上海房地，2004 (10).