海外的土地产权制度

私有制占绝对主导地位

北京科技大学经济管理学院教授赵晓在《世界各国土地产权制度及其启示》中写道，海外大多数国家都实行私有制。

目前有代表性的是大陆法系和英美法系，这两大法系影响最大。大陆法系国家包括法国、比利时、意大利、西班牙、葡萄牙、德国、奥地利、瑞士，以及他们曾经的殖民地国家等。大陆法系等诸资本主义国家土地所有制的特点是：土地的私人所有一般占主要部分，私有土地的价值量一般占各国（地区）全部土地资产价值的绝大部分；私有土地虽受政府调节，但主要以市场机制配置；国有（政府所有）、公有和私有土地处在动态变化中。

在英美法系国家，诸如美国、加拿大、印度、巴基斯坦、新加坡、澳大利亚、新西兰以及非洲的个别国家和地区，土地所有权则和英国类似。

产权形式有两种

海外地产的土地产权形式则90％以上为永久业权，可传给子孙后代。其形式主要分为两种：一是永久业权（FreeholdTitle），另一种为租借权(LeaseholdTitle)。永久业权是指当购买一套别墅(House)时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者，无使用及租用年限限定；如购买的是一套公寓，业主所购买的不仅仅是此项物业，还包括此房产所占这块土地上1／N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间永久使用权。这两种产权证书均由专业的测量师出具报告，并由政府房产局颁发产权证。

土地租借权又分为两种：一种是有年限的租借权，如英国的租用保有权就有125年、40年、20年、10年等4种年限，土地契约中明确表明租借期限，每年租金多少，及是否有续约权。另一种是无限的永久租借权。租借人每年均须依租约付一定的土地租金，从而永远拥有此土地使用权。所以实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。

可自由转让

美国的地产市场十分发达，制度健全，所有的土地都实行有偿使用，在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押。土地无论公私，在交易中地位、利益平等。私有土地之间买卖完全是私人之间的事，手续十分简单，在双方自愿签定协议之后，只需向政府缴足规定的税金，进行注册登记即可。为吸引外资，美国政策允许外国人也可以到美国购买土地。政府可以向民间征购土地，但须经规划许可且出于公众利益，须进行地价评估。

在私有制国家，宪法保证土地私人所有权，但是如果为了公共目的，可以根据法律采取征购方式，使私有土地成为公有土地。

土地用途实行管制

海外国家实行严格的土地用途管制制度。如加拿大和美国均属于人少地多国家，其中加拿大土地面积997万平方公里，美国国土面积也达到了937万平方公里，两国虽然土地资源丰富，但为了防止城市规模盲目扩大，实行可持续发展，两国都实行了严格的土地用途管制制度。

英国土地所有者并不能随意对土地进行开发，1947年颁布的《城乡规划法》规定一切土地的发展权，即变更土地用途的权利归国家所有，任何土地所有人或其他人如欲变更土地用途，必须申请规划许可。

（本刊记者甄爱军整理）