房地产企业如何防范税务风险

所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以盈利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。所谓税务风险，就是指企业的涉税行为因未能正确有效地遵守税法规定，而导致企业未来利益的可能损失。企业税务风险只包含两个方面：一方面是企业的纳税行为不符合税法的规定；另一方面是企业在经营中没有正确的使用税法。文章以下就房地产企业对于税务风险的防范略谈一二。

一、房地产开发与经营涉及的税种

房地产开发经营因项目庞大，涉及产业多，因此相关税种也较多，据统计，房地产开发与经营共涉及11项税费（10个税种、1项涉税费用），分别为营业税、城市维护建设税、企业所得税、车船使用税、印花税、土地增值税、教育费附加（外资企业不征）、房产税、契税、耕地占用税以及城镇土地使用税。

二、房地产开发中可能存在的问题

1、销售方面的问题

房地产开发行业大致分为建设、使用及交易三个环节，每个环节都涉及到不同的税种，分别如下：第一，房地产开发建设环节涉及税种为耕地占用税、营业税和城市建设维护费。如在开发过程中占用了耕地面积则需要交纳耕地占用税，营业税是针对建设单位根据经营情况按照3%征收，城市建设维护费则作为营业附加义务产生。第二，房地产使用环节涉及税种为营业税、城市维护建设税、土地使用税和房产税。第三，房地产交易环节涉及税种主要为营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税和企业所得税。

2、开发成本方面的问题

（1）伪造或高估开发成本。一是由于建筑安装业等发票的监管不严密，造成建筑安装成本虚假。二是进行成本核算时，成本明细不区分项目，导致隐瞒巨额利润或账面亏损。三是打白条等不符合规定的收据列入了收支成本。

（2）将与生产无关的费用计入成本。有些企业将与生产无关的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。税务人员很难区分这类支出是否与生产经营有关，使得纳税人有机可乘。

（3）未按规定取得发票。有些企业违反营业税相关政策，将取得的外地建筑业发票入账，导致当地的建筑业营业税流失。有些企业自行采购建筑材料、绿化树苗等，未将这部分支出计入工程造价，损害了建筑业的营业税。

3、纳税申报方面的问题

（1）所纳税款申报不实或延迟。营业税、土地增值税、企业所得税申报未按税务规定进行纳税申报。延迟纳税义务发生时间、不实计算计税依据等。另外，企业在建造自用商品房时，在交付使用后未将其转至“固定资产”，不申报房产税，减少了房产税的缴纳。

（2）所纳税款未及时清算。土地增值税、企业所得税，应清算未及时清算，造成了潜在的税务风险。

三、房地产涉及的主要税种稽查要点

1、企业所得税稽查要点

（1）检查房地产开发楼盘的销售收入、预售收入及其他收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合国家税法规定，同时各项应税收入是否真实完整。

（2）在经营过程中是否按规定入账，有无已实现收入不确认、长期挂账或存在账外收入的情况。有无故意压低售价转移收入的行为。

（3）税前扣除的项目是否真实合法。因房地产行业的特殊性，税务部门在稽查过程中将重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。

（4）构成成本的各类凭证及发票是否真实有效合法，是否存在虚开、代开以及伪造假发票进行不合理入账的现象。

2、土地增值税的税收稽查要点

（1）是否按照国家相关税法规定申报土地增值税，增值额计算是否准确。

（2）对普通标准住宅的界定是否符合要求。

3、营业税的稽查要点

（1）企业对应缴纳税收的营业额确认是否正确，是否包括各种价外费用。按合同规定时间应收入而未收到的销售款是否申报纳税。关联企业之间的销售价格是否合理。

（2）销售房产预收款是否及时申报纳税。

（3）是否存在以房抵债行为，合作建房过程中是否按规定申报缴纳营业税。

（4）企业是否存在将商品房用于分配或赠予行为。如存在此类行为，税务机关应重新核定其营业收入额。

（5）是否存在低价销售行为，即房地产企业在销售商品房的过程中，以明显不合理的低价进行销售而无正当理由，如存在此种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。

（6）如将房产出租，是否按出租收入金额申报纳税。

（7）动迁、拆迁类补偿款是否按规定申报纳税。

四、房地产业涉及的税务风险

1、补交税款

根据税法规定：当企业或个人少缴纳税款时，被税务机关查出时，就必须及时补交税款。针对上文所述房地产在各个环节容易出现的问题，如营业税申报不及时等，如果被税务机关所查出，就必须及时进行补交。

2、交滞纳金

根据税法规定：税收滞纳金是纳税人或者扣缴义务人不及时履行纳税义务而产生的连带义务。国家对滞纳税款的纳税人、扣缴义务人征收滞纳金，目的是为了保证纳税人、扣缴义务人及时履行缴纳或者解缴税款的义务。如房地产各项税种申报不及时被税务机关查出，不仅要补交应缴税费，还需要依法缴纳一定金额的滞纳金。

3、罚款

税务罚款，是指纳税人偷税、骗税、未按时纳税等行为被国家征税机关发现，对纳税人处以1倍以上5倍以下的罚金。如房地产企业存在如上现象，一方面要对应缴税费进行补交，另一方面还要根据情况缴纳罚款。

4、刑事处罚

纳税人、扣缴义务人或者其他人实施危害税收征管的犯罪行为，应当按照刑法规定追究刑事责任，给予刑事处罚。在刑事处罚中，税款追缴优先。如房地产企业违反偷税罪的刑事处罚，首先要补交税款，之后根据违法情况追究相应的刑事责任。如房地产企业违反发票管理办法的刑事处罚，通常先追缴相应税款，之后根据违法情况采取刑事处罚。

五、房地产企业税务风险防范措施