论房地产风险和防范对策

随着社会主义市场经济体制的建立，人民生活水平的不断提高，人们对住房条件的要求也随之增高。现阶段房地产行业在我国国民经济产值中占非常重要的地位，一定程度上决定我国国民经济的发展方向，成为国民经济发展的基本生产要素。企业对房地产项目进行投资存在着很大的风险和挑战，直接关系到整个国民经济的快速发展以及国家和个人的利益，因此，我们应该对房地产投资项目存在的风险进行有效识别，有效防范这些风险，为房地产行业稳步发展和国民经济持续发展做出应有的贡献。

我国现阶段，交易市场的信用程度不足，为房地产项目投资带来巨大的风险和挑战。房地产项目投资具有高风险、高投资、高利润的特点，这就决定了在投资过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。为此，加强对房地产项目的风险管有效识别、估计尤其重要，进一步对风险进行分析，将投资风险降到最低，加强房地产投资风险的防范意识，已成为房地产投资行业的首要任务。

房地产投资存在的风险类型和风险产生的原因

1.环境风险。环境因素的影响包括自然灾害，政策的不稳定性。在自然灾害方面，由于自然因素的不确定性，如地震、风暴等因素都会对房地产项目造成破坏，使得投资商必须承受经济损失。同时因为国家的国民经济的调控和相应的政治经济政策法律调整会给房地产投资带来无形的损失。国家制定土地政策、金融政策、税收政策的变化对投资商对项目的成本投资造成波动和不确定性。

2.技术风险。科学技术的进步、建设材料、技术结构的变动给房地产项目投资带来的投资风险为技术风险。例如科学技术的进步导致建筑材料、施工技术、建筑风格在不断的更新换代，而跟不上时展要求的项目投资投资成本高，项目进展效率低下，而且适用性不符合要求，从而迫使投资商投入新的资金对项目进行改造。

3.决策和管理风险。决策和管理风险包括运营风险、市场环境调查和预测的风险、技术设计风险、项目策划风险、财务风险和高层战略风险，决策和管理风险对一个项目的成败起关键性作用。一旦在决策和管理过程中出现意外，将会造成无法评估的损失。高层指导方针、战略思想可能造成的项目决策失误、盲目开发建设，带来的后果将不堪设想。这也是开发项目过程中存在的最大风险。

产生这些风险的主要原因有以下几个方面：（1）位置的不可移动性；（2）资金投入大，投资规模大；（3）开发周期长；（4）经济水平的制约作用；（5）市场不充分性。房地产位置的固定性，地区经济水平的限制作用，导致经济对房产的消费起到制约作用，开发周期长，资金的投入量大，这些一定程度上给房地产项目带来了风险。

房地产风险的有效识别

房地产风险的有效识别过程是通过分析什么样的风险因素会带来什么样的损失和对整个产业产生的整体影响，并将这些记录在文档内保存。具体识别过程如下：先确定要分析的房地产风险识别的对象。每个参与人员对整个项目的各个阶段的要求要了解，最终确定出要分析的对象。现阶段主要风险识别的方法都是建立在传统风险识别方法上，对其加以深究和完善。主要包括：分解分析法、专家调查法 、财务报表分析法、头脑风暴法、故障树法以及市场调查法。

房地产的风险防范对策

1.完善住房公积金贷款制度，鼓励多元化融资。住房公积金制度的完善可以促进中低层收入人的购房能力，为房地产投资商减缓资金压力，同时也带动当地经济的发展，刺激买房消费，避免买房难的现象。房地产行业从银行贷款数额巨大，就会造成资金的风险，因此，应该改变银行贷款的单一的融资模式，发展多元化融资模式。房地产开发企业应当通过多渠道来收集资金，用自身的努力去打破传统信贷融资，寻找符合自身企业的融资模式。

2.建立具有职业化的管理体系。房地产企业应该加强企业的科学化、职业化、法制化管理模式，逐步实现企业资金的统一化、制度化、程序化管理，制定具有企业标准、工作程序和工作流程的标准化流程模式，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则规范企业管理行为。用规范化的管理体系，用标准的工作模式、工作流程程序、制度规范职业行为，使得每项工作都有据可循，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

3.培养具有营销和技术知识的专业人员。房地产开发商应加强对职工的技能培训和专业知识的深化，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力。同时企业决策层必须由合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，具备有风险识别、判断、处理能力，有防范和分析风险的意识和能力，有计划、组织、沟通、协调能力，对行业的基本工作规律有深入的了解，对行政主管部门颁布的法律法规要了解，只有这样才可能避免政策风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。

总之，风险存在于房地产运作的过程中，只要我们对可能发生的潜在的危险事先预备，制定风险管理流程，并作好风险预算，将风险降到最低，就能保证我国房地产企业的稳定发展。

（作者单位：吉林省延边朝鲜族自治州住房公积金管理中心）