房地产市场供给侧结构性改革的实施路径

摘要：房地产是我国的重要产业，房地产市场的改革与发展关系着国计民生，关系着我国国民经济的发展状况，长期以来我国房地产市场的发展上存在盲目追求投资的现象，房价虚高的问题导致我国的房地产市场发展上出现库存量过高，严重影响我国经济的健康发展。侧供给结构性改革的核心是“三去一降一补”，通过不断地调整产业政策，不断的化解房地产市场的库存，不断的保障住房需求的同时促进房地产市场的持续发展具有重要的意义。

关键词：房地产市场；侧供给结构性改革；路径

房地产市场的发展关系着国民经济的发展状况，关系着民众的住房情况，当前我国对于房地产市场的刚性需求不断的增长，特别是二三线城市的房地产市场存在盲目追求发展规模，而房价的虚高，民众的收入水平无法跟上房价的增长水平，导致房地产市场出现库存的现象，严重阻碍我国经济的健康发展。供给侧改革是与侧需求相对应的，供给与需求作为相对的概念，供给是建立在需求的基础上，如何有效的通过结构性的改革，不断地调整我国房地产市场的发展结构，有效地调动房地产市场的发展要素，不断优化配置，从而提升房地产市场的发展质量，有效的解决库存问题。

一、房地产市场侧供给结构性改革的内涵

侧供给结构性改革的理论来源是供给学派，根据经济学的相关理论，供给学派认为经济的发展需要充分调动生产力要素的作用，劳动力、资本等传统的生产力要素是保障供给的重要因素，要通过建立以市场为基础的生产要素利用机制，减少政府的干预，促进市场的自由化发展。侧供给结构性改革的提出促进市场经济的发展，减少税收以及减少政府对于市场的行政干预是侧供给改革的典型性做法，上世纪80年代市场经济的发展需要减少政府的计划经济的干预，不断的通过侧供给改革使得经济回归市场。

房地产市场的侧供给结构性改革是指在房地产市场的发展过程中注重市场需求的因素，要在技术进步以及产品创新的基础上推进房地产结构性的改革，促使生产适应需求，降低房地产行业的交易成本，有效的提升房地产市场生产要素的流动效率。房地产市场去库存是最近提及的概念，房地产市场的健康发展需要去库存，特别是我国的二三线城市地区的房地产库存量过高，严重制约经济的发展，需要从侧供给改革的角度从房地产市场的总量与结构上控制城市的宅地供应量，在一线城市不断的加快相关的改革，促使工业用地转变成为住宅用地，提高城市的土地容积率。

二、我国房地产市场进行侧供给结构性改革的必要性分析

随着城镇化的不断发展，城镇化率的不断提升，城市的空间不断的扩大，而城市的人口迅速的膨胀，在城市的常住人口中，对于购房的需求比较旺盛，但是我国当前城市的房价与民众的收入水平存在较大的差距，导致城市潜在的购房需求群体无法形成对住房的有效需求。在城市的人群当中，进城务工的农民工、城市的新增就业人群是具有较强的购房欲望，但是这部分群体，由于收入水平低、养老问题难以妥善解决，导致其无法成为城市住房的购买者。

从当前我国的房地产市场的发展现状上看，一线与二线城市的发展程度高，而且土地利用的集约度高，一线与二线城市的土地资源较为稀缺，房地产企业为了追求利润空间而将投资的目光转向三四线城市，但是三四线城市作为曾经的乡镇城市，其城市化率与进程都远远低于一二线城市，房地产市场的盲目投资导致三四线城市的房地产库存量高，在未来的发展上，一二线城市的人群涌入依然高于三四线城市，而住房的不可移动性导致三四线城市必然出现大量的住房空置，导致当前我国的房地产市场上出现供给与需求存在区域不均衡与不匹配的现象，这种情况下容易导致一二线城市的房价难以控制的高涨，而三四线城市的房地产库存问题难以妥善解决。

从我国当前房地产市场的发展现状上看，是一种结构性的过剩，在房地产市场的发展上呈现需求与供给的不均衡现象，在一二线城市的房地产需求上存在持续高涨的现象，在未来一二线城市的房地产市场具有发展空间，而三四线城市对于房地产的需求热度低，而投资的盲目性导致三四线城市的房地产库存量大。侧供给结构性改革是建立在市场调节的基础上，通过立足不同城市的现状，根据城市城镇化的发展水平以及经济、人口的发展状况进行供给的调整，根不同城市房地产的需求而组织生产，调整房地产市场的生产要素，促进城市房地产市场的健康发展。

三、我国房地产市场侧供给结构性改革的路径

房地产市场的库存问题是困扰我国房地产市场发展的重要问题，根据中央关于房地产市场去库存的要求，我国的各个地区也不断的对本地的房地产去库存问题出台相关的指标，如广东省的计划是2018年房地产库存量比2015年减少12.5%，重庆市提出在两年内土地的供给减少10%，实现农民工、城市新增人口购房100万平方米等措施。我国的房地产市场库存量巨大，真正的实现去库存必须要加快房地产侧供给结构性改革，通过建立以不同地区对住房的需求为基点，充分发挥市场对于房地产市场的调控作用，而不是为了去库存而盲目的刺激需求，要从长期的利益出发，真正的根据市场来优化与调整房地产市场的结构。

（一）一线城市加大中小套型住宅供应量

一线城市对于住房的需求比较旺盛，特别是一线城市的人口数量不断的增加，目前我国一线的城市人口数量超过800万的已经有十多个，一线城市的城市化率高，而城市生活的便利性使得越来越多的人进入城市工作生活，但是一线城市的新进人员在收入水平上与一线城市的房价存在较大的差距，其难以支付面积大的住房，难以有效解决这部分群体的住房需求问题。从当前的一线城市住房发展上看，一线城市的土地资源利用已经接近饱和，如何在有限的城市资源的基础上提升城市的住房供应量，满足不断增长的住房需求，成为一线城市发展的重要难题。一线城市房地产市场的侧供给结构性改革要求一线的住房市场满足民众的住房刚性需求，而大户型的住房需要的首付以及分期房贷的压力大，普通的民众难以承受，因此一线城市应当着力加大中小型的住房供应量，要适当的控制大户型的住房，在一线的土地资源稀缺的情况下，要少建设与停建保障性住房，可以采用货币补贴的方式，帮助城市特殊群体购买小型住房。

（二）三四线城市推行房地产投资信托基金方式

三四线城市的房地产市场的库存量过大，而三四线的对于住房的需求量跟不上房地a的建设速度，导致库存一直难以有效的解决，三四线城市房地产供给过多，而人口却向一二线城市集中，导致房地产市场出现空间错配的现象。通过引入房地产投资信托基金的方式，通过信托的方式将三四线城市的房地产库存转变为现金流，有效的解决三四线房地产库存的同时提升三四线城市的购买力，而且对于房地产开发商来说，通过信托的方式能够解套部分的资金，鼓励房地产开发商向一线与二线城市转移投资，加大一线与二线城市的房地产供给，不断地促进一线二线城市的房地产市场的发展，满足一线与二线的住房需求。

（三）适当延长土地开发时间期限

房地产的开发与利用上涉及到土地的开发时间期限，当前我国的房地产市场上存在三四线城市的房地产供给过度的现象，需求无法跟上房地产的供给，因此通过房地产市场的侧供给改革，在供给上适当的延长三四线城市的态度开发时间期限，适当的放宽供给速度，让三四线城市的房地产市场根据三四线城市的房地产发展状况自行调整供给速度，当房地产市场出现结构性过剩的情况时，通过降低供给的方式，有效的解决三四线城市的库存压力问题。我国目前房地产市场存在的一个突出情况是各地为了加快速度建设，不断的出台相关的政策刺激房地产的建设速度，导致库存量不断的积压。在房地产的开发上，要求赶工赶时，导致许多房地产商不断的投入生产，而房产并不能及时的销售，产生库存问题，通过适当的延长土地开发的时间期限，给予房地产开放商更多的空间，能够根据城市发展的需求与房地产商自身的特点，有效地控制房地产的供给，协调需求与供给矛盾。

（四）一二线城市通过棚户区改造加大供给量

我国的一二线城市发展上存在房地产供给不足的情况，从总体上看我国的房地产是一种结构性的过剩，三四线城市库存量大，一二线城市房地产需求量高，供给不足。因此房地产侧供给结构性改革依然需要加大一二线城市的房地产供给，对于一二线城市的房地产市场的发展来说，其发展的主要制约因素是土地资源的供给问题，一二线城市的房地产结构性改革上需要提高城市的土地利用效率，因此可以通过棚户区改革的方式，不断地补充房地产投资，不仅能够增加住房的供给，还可以抑制房价的虚高增长。

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（作者单位：河南大学）