海外买房成投资新选择

按下葫芦浮起了瓢。因为国内房产投资受到限制，海外房产的受关注程度进一步加大。那么，目前投资者对海外房产的关注焦点与之前相比有何变化？投资者在投资方面还存在哪些误区？带着诸多问题，我们采访了澳中集团董事局主席金凯平先生。

投资需求多元化

《理财周刊》：目前国内的投资者在海外置业的目的有什么变化？

金凯平：现在，人们去海外置业的目的已呈现多元化。四五年前，到澳洲置业的人群中，主要为移民客户（投资移民和技术移民为主）。而现在，除了移民客户之外，还包括子女留学、以房养老、休闲度假等需求，其比重越来越大。

《理财周刊》：都是有钱人去海外投资吗？

金凯平：不一定啊。我们的客户主要是手中有闲钱的人，这跟以前单纯出于移民考虑有着很大的区别。除了高收入阶层外，现在普通的工薪阶层也加入到了投资行列中，比如白领、退休教师、出租车司机，甚至包括农民。

《理财周刊》：投资需求多元化，以及投资者分布宽泛化，这意味着什么？

金凯平：我想这是市场发展的必然结果吧。对于海外房产投资市场来说，其实是在最近几年才真正开始发展起来。我在澳洲从事房地产投资已经有了20多年的经验，从个人投资房产，再到自己开发房产，对这个市场可以说是了如指掌。澳洲的房产真正能够给投资者带来稳定而且不错的收益，为什么不让国内更多的投资者了解这么好的投资机会呢？早在上个世纪90年代中期，我就开始尝试，但由于当时的整体格局是吸引外资，提倡“引进来”，“走出去”的想法太超前，为此自己曾经到处碰壁。后来在1998年、2000年，我又分别尝试了两次，但还是寸步难行。直到2006年的时候，开始有人谈论海外房产了，我认为时机慢慢成熟了。

现在的市场环境已经大不一样了。改革开放30多年以来，民间财富积累非常快，很多人手上有大量的闲钱，如何找到合适的保值增值途径，让自己手里的钱不会贬值，这是当前所有有钱人关心的问题。但现实问题是，国内房产投资受到限制，同时其他投资渠道又缺乏吸引力，如股市等，所以民间资金“走出去”其实也是迟早会发生的事情。

从过去的经验来看，当时日本也曾经出现过大量本土资本外出收购资产的案例。现在中国经济发展了，这样的故事也会在中国上演。

《理财周刊》：这么看来，国内投资者“走出去”的势头才刚刚开始。

金凯平：可以这么说吧。虽然目前国内的投资热情相比五六年前高涨了许多，但总体来说，跟之前的日本相比还是有着很大的差距。我相信中国民间资本收购海外资产的势头会更猛，在未来三到五年内，到海外投资房产的人会更多。

选对合作方很关键

《理财周刊》：我们注意到，有些投资者不打算出国，他们怎么投资海外的房产？

金凯平：这种现象是存在的。海外房产投资涉及到投资管理的工作，因此对于长期居住在国内的投资者而言，的确会碰到一些困难。但这些困难并非无法克服，关键是要选对合作机构。我注意到有少数机构只想“卖房子”，而后期的出租、日常维护、收取租金、缴纳税费等一概不管。因此我的建议是选择与提供后续服务的机构合作，在投资过程中，后续管理是非常琐碎而必不可少的，比如缴税、日常维护等，自己亲历亲为几乎不可能，就让专业服务机构来做。

《理财周刊》：在海外投资房产，合作机构的后续服务是否很重要？

金凯平：对，这太重要了。比如就租金收取这项工作来说，如果是专业的机构，它们能够做到根据市场变化及时定期调整租金水平，从而保证租金收益的最大化。再比如在出租过程中，如果碰到设备维修更换问题，在海外其实也是一件很麻烦的事情。可以这么说，在投资过程中，会碰到很多很多在投资之前想象不到的问题，而解决这些问题，只能依靠后续服务。

《理财周刊》：物业的选择同样也很重要吧。

金凯平：这正是我想谈的另外一个话题。我曾提出过海外房产投资的“湿地理论”，就是尽量选择靠近海边或者湖边的物业，这种物业更受本地居民喜爱，所以价格走势也更好。比如在墨尔本西南面地区靠海的别墅项目目前只有50万澳元，而东南面类似区域的同类产品已经达到了100万澳元左右，你说它的升值空间有多大？

之前投资者比较偏好市中心的公寓，或者是选择比较漂亮的建筑，用内地的固有的习惯来考察海外物业，这其实是有偏差的。海外房地产市场比如澳洲，最值钱的其实是土地，所以投资者应该学会甄别土地价值的大小。

除了我前面提到的“湿地理论”外，投资者需要关注的是区域规划情况。对于新兴规划区域来说，其成长性要好于市中心成熟区域，所以建议投资者选择那些开始建设的新兴规划片区。也就是说，要用行家的眼光来选房，我把它称之为“行家理论”。

周刊》：听说你在澳洲也投资过房产，有什么经验跟我们一起分享吗？

金凯平：我也是澳洲“地主”啊（笑）。其实早在上个世纪90年代初期，我就在澳洲开始房产投资。当时我在澳洲墨尔本开办中医诊所，当我准备开第六家诊所的时候，注意到了租金成本问题，因为每个诊所每周500澳元的租金，的确是一笔不小的成本开支。一次偶然机会，我发现10年租金便可买下一套物业，为什么不买呢？于是心里面就有了投资房产的想法。

在1992年至1994年间，我陆续买入三套物业和三块地皮，这些投资都带来了不错的收益，尤其是1994年买入的三块地皮，在两年间让我赚了100万澳元，这为我后来收购墨尔本市中心的霍克大楼打下了基础。

通过自己的投资实践，让我真真切切看到了澳洲房产投资的潜力，早在1996年就想把这些机会推荐给国内的投资者，但在那时看来我的想法是不可思议的。

《理财周刊》：从目前来看，投资者已经看到了澳洲房产的投资机会，但不可否认的是，澳洲房地产市场经历了那么长时间，一直处于上升通道中，现在进入会不会买在“高点期”？

金凯平：长期来看，澳洲房产一直处于上涨过程中，根据我所掌握的资料显示，这样的过程已经持续了40多年。最为主要的是，支撑澳洲房产的本土购买力并未减弱，我刚刚买房那阵，房价收入比约6～8（即房价是家庭年收入的6～8倍，记者注），而现阶段依然维持这样的水平，房价涨幅与收入增幅同步，这说明澳洲房地产市场是比较健康的。

最为关键的是，澳洲房产租金回报率基本上能够达到4.5%～4.8%之间，而且空置率极低，基本上低于3%，以租养房完全没有问题，有利于长期投资。

《理财周刊》：如此看来，现在投资澳洲房产，其实并不晚，那么请您展望一下澳洲的房产投资机会。

金凯平：现阶段可优先考虑投资澳洲的住宅，特别是升值潜力较大的物业，肯定能够给投资者带来不错的收益。此外，再过一段时间，还可考虑投资商业地产，未来商业地产也有机会。当然，商业地产风险要比住宅大一些。