我国房产税制改革的初步设想

中图分类号：F812 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2010）12-172-01

摘 要 为了有效调整房地产市场的发展方向、增加地方税源，本文对房产税制改革提出了初步设想，并指出了应注意的相关问题。

关键词 税制安排 土地出让金 公平与效率

一、背景

众所周知，房地产业已成为我国经济发展的支柱产业之一，事关国民经济和社会的稳定运行。通过对我国房地产销售额及GDP运行指数的回归分析表明：我国GDP每增加1%，房地产销售额就增加1.65%。房地产业对经济增长的贡献率连年保持在2%以上，剔除泡沫因素对我国经济发展的贡献依然巨大①。另根据国土部数据显示，2009年中国土地出让总收入达1.59万亿元，同比猛增60%以上；2009年全年财政收入为68477亿元，即土地出让占财政收入的比重高达24%。

与之形成鲜明对比的是，保有环节的房产税和土地使用税占财政收入的比例却十分低。财政部数据显示，2009年房产税、城镇土地使用税分别为803.64亿元和920.97亿元，合计占财政收入的比例仅为2.5%。而地方财政对土地出让金的过度依赖使得土地价格不断上涨，高地价又不断推高房价。考虑到我国财产保有环节税收比较薄弱，将房地产税作为政府调控房地产市场的手段，成为当务之急。

二、改革目的

改革重点是增加保有环节的税负，进而实现在一定程度上抑制房价过快上涨的同时增加地方税源，逐渐使财产税成为地方政府的主要财源，摘掉“土地财政”的帽子。这是由财产税的性质和我国房地产市场的特点决定的。

根据《2008年全国财政收入决算表》统计，在房地产开发环节，土地增值税537.43亿元，耕地占用税314.41亿元，土地出让金9600多亿；交易环节除去营业税和印花税，仅契税就1307.53亿元，城市维护建设税为1344.09亿元②。可以看出我国房地产行业的流通环节税费多而重，而保有环节比较薄弱。我国房地产市场是典型的卖方市场，流转税可以轻易转嫁给购买方，导致现行税制不仅无法起到抑制房价过快上涨的作用，反而会引起房价上涨，使税收政策的执行结果偏离政策制定的既定目标。房产税是典型的财产税，其税负难以转嫁，加重保有环节税负，使房产持有者的持有成本增加，进而降低房地产的投机炒卖行为。

三、改革的制度安排

首先，纳税义务人是拥有房地产的自然人和法人；征税范围是纳税人的商业用房和居住用房。综合考虑我国农村发展程度不高，因此还应给予优惠政策暂免征收。而对于房地产开发商，应对开发的商品房设定免税空置期限（比如房地产开发商取得售房许可证后三年），超过规定期限的一律征税。这样不仅可以抑制盲目开发、避免资源浪费，还可以打击“囤房”“捂房”“炒楼”行为，进一步规范房地产市场。

其次，计税依据为房地产的市场价值（即评估价值）扣除一定的可抵扣价值，这也是符合国际房产税发展趋势的。房产评估价值（不包括土地价值），由省、自治区、直辖市人民政府认定的有合法资质的专门财产评估机构按照市场规则，每3～5年进行评估一次，具体评估年数可依据经济周期而定。

再次，税率为差别比例税率。赋予地方适当的税收管理权，据本地区实际情况，按照房产的地理位置和实际用途，确定不同房产的税率，以保持必要的弹性和灵活性。

最后，税收优惠和征收原则。对于没有经济来源的老人、残疾人等特殊人群给予一定的优惠，以合理保障弱势群体的合法权益。房产税是地方税种，应按照属地原则，按年计算分次征收。

四、在改革中应说明的问题

第一、本文不涉及土地出让金问题。对于土地出让金，笔者认为不应将其纳入房地产保有税的税基。首先，土地出让金是政府在土地开发环节收取的租金，而房产税属于税，两者的基础不一致③。其次，自分税制改革以来，地方财力与事权严重不匹配，地方主要依赖非税收入来弥补税收的不足：即实现了从侧重“工业化”到“城市化”，从依靠企业到依靠农民和土地的转变。在地方政府没有找到新税源的情况下，把土地出让金平摊至房产持有的各个年份征收，无异于严重削弱了地方财力，对于地方的公共设施建设以及发展会造成不可估量的影响。

第二、以房产保有期间的市场价值为计税依据，可能无法实现公平和效率。首先，在评估过程中涉及的主观因素比较多，可能导致相同水平和地段的房价相去甚远，难以实现公平。其次，我国评估机构市场还不成熟，且评估成本都比较高，导致税收增加的效率问题有待考察。同时，在评估过程中很有可能出现“寻租”行为，即索贿行贿。如何有效规避这些破坏市场秩序的行为，也还需要相关部门实施有效的制度约束。

第三、保有环节税负的增加对于房价的调控可能不尽如人意。房价最终由供求关系决定，而随着人民生活水平的提高以及城市化的发展，人民基于改善生活环境以及自有居住的需求，城市住房供不应求。即使房产税的改革能够在一定程度上打击投机性需求，增加存量房地产的供给，可以预见还是不能满足整体上的房产需求。因此，房产税改革之于房价，只能是抑制其过快过猛的增长，如果政府没有出台其他配套措施，可以肯定房价的上升趋势还是不能扭转。

注释：

①崔岩，殷琛.论房地产保有税.湖南税务高等专科学校学报.2010.

②郭维真,刘剑文.论房产保有之税制改革.税务研究.2010.8.

③李梦娟.物业税设计的若干问题.税务研究.2010.4.

参考文献：

[1]崔岩,殷琛.论房地产保有税.湖南税务高等专科学校学报.2010.

[2]郭维真,刘剑文.论房产保有之税制改革.税务研究.2010.8.

[3]李梦娟.物业税设计的若干问题.税务研究.2010.4.