住房倒按揭,一种新的养老模式的探讨

【摘要】我国正快速步入老龄化社会，老有所养是人之所想、人之所盼。21世纪，人口老龄化问题成为各国必须面对的重大挑战。我国作为世界人口第一大国，老年人口居世界首位，面临的压力与日俱增，一方面，在养老保障体制并不健全，实施独生子女政策的情况下，未来“4＋2＋1”家庭结构模式将占主导地位。另一方面，家庭提供的传统照顾已不能满足老年人的需要，家庭养老的观念与运行模式受到冲击；如果仅仅依靠现行的养老保障制度和传统的家庭养老模式，将很难应对必然到来的老龄化危机，而“倒按揭养老”这种方式将社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全。如果老年人的子女无力或不愿承担赡养义务，“倒按揭”不失为一种很好的养老转换途径。

【中图分类号】R156.3【文献标识码】B【文章编号】1005-0515(2011)12-0418-02

1社会老龄化的问题

1982年，联合国第97届会议规定，60岁及60岁以上的人为老年人，凡老年人口占10％或65岁以上的老年人占7％的国家和地区即为老年型国家或地区。根据这个标准来看我国第五次人口普查表明，2005年底全国1%人口抽样显示，我国总人口数达到130756万人，其中65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。而成都市截至去年6月，老年人口已达187万，占全市人口总数的16.2%，从数据可以推断，我国已经真正成为人口老龄化国家。其原因是多方面的，但最主要、最直接的原因有三个方面：一是老年人口基数大、增长速度快。由于我国在全社会实行计划生育，人口出生率明显下降，人民生活水平提高了，人的寿命延长了。因此，我国人口老龄化进程比其他国家来得快。另一方面是经济的快速增长、科学技术的进步，人民医疗条件的改善和生活水平的提高，使人类在健康和长寿方面已取得了惊人的成就，人口寿命大大延长。三是未富先老。我国人口老龄化与经济发展之间有个时间差，是在经济发展水平还比较落后的情况进入老龄化社会的。在应对老龄化这个问题上，国家经济实力不足，家庭和个人也缺少这种经济准备。当前还有相当数量的老年人生活贫困。社会养老体系和救助机制尚不健全。以上因素共同作用的结果，导致人口老龄化社会的提前到来。

人口老龄化是社会文明进步的重要标志，也是社会发展必然的必经之路，是涉及国家政治、家庭和谐、社会稳定等诸多方面的重大问题。第一，老龄人口的增长会改变人口的抚养比，被抚养人口的增加必将加重现有劳动人口的负担。第二，伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结构的老龄化，必将对经济发展和劳动生产率的提高产生一定的消极影响。第三，人口老龄化使用于老年社会保障的费用大幅增加，给政府带来比较沉重的财政负担。第四，人口老龄化客观上要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化特殊的需要。第五，人口老龄化必然会引起家庭规模和家庭结构的变化，使家庭的养老功能不断削弱。因而迫切要求发展以医院为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。

2地域文化问题

老年人选择成都养老，其优势是多方面的，第一、成都历来都以源远流长的历史、深厚的文化底蕴，精致富裕的生活环境而著称，也是国家历史文化名城。为中国西南部重要的交通枢纽。有“天府之国”、“蜀中江南”、“蜀中苏杭”的美称。第二、成都四季分明，属亚热带湿润季风气候，由于四周高山环绕，又呈典型的盆地气候。春天来得早，通常在春节前后就春暖花开。夏天由于盆地原因不会太热，秋天凉爽宜人，冬天无严寒霜冻，所以有“夏无酷暑，冬无严寒”的说法，年平均气温16.7℃，年平均日照时数1071小时。第三、成都平原是我国西南地区最大的平原，位于岷江干流上的都江堰水利工程，其灌溉渠网呈扇形展开在广阔的成都平原上，使成都平原成为“水旱从人，不知饥馑”的“天府之国”。而且成都为全国最佳旅游城市，给儿女探望，朋友走访提供了一个旅游休闲的平台，所以成都的地域文化、气候环境为老龄患者提供了较好的养老场所。

2001-2050年60岁及以上老年人口和老龄化程度预测

3养老基本设想

考虑家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。具不完全统计，现在中、高端的老年人群均可能有1套150平方米以上的住房，如果按每平方米7000元计算，计为壹佰万元左右。这种以房养老的倒按揭方式,将已经拥有住房的老年人的房屋产权(老人独自使用，不与儿女共享的住房)抵押给养老院,养老院对使用人的年龄、预期寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及使用人去世时房产的价值通过相关的机构进行综合评估后,按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息,并按人的平均寿命计算,将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去,按年或月支付养老服务给使用人,一直延续到使用人去世。假设按老人65岁入住，20年后为85岁，每年5%，即为5万元，未满20年，按实际年限算，如10年为50万，产权的一半，剩余的一半上市售出后，可为遗产子女继承或捐赠社会，也可进行销售或者拍卖,所得用来偿还贷款本息,并同时享有房产的升值部分。

实行以房养老其真正意义在于：1、老年人出售自有住房以养老，有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置提供一种新的思路。2、激活房地产交易市场，刺激内需，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性，增加国民经济的新的增长点。3、倡导儿女独立自强，老人自我保障，减轻老人和儿女的养老负担，组建适应市场经济体制的新型代际关系。

4医养结合

由于老年人慢性病发病率高，大多需要医疗护理，这使养老与医疗要充分结合。老人在养老院方便买药刷卡，住院办理大病统筹，可享受家庭病床等方面得各种便利，同时，住在养老院的老人一旦患病，救治更及时，老人还能享受到家庭病床、门诊大病、老年护理包干等医保政策，解决不必要的治疗费用，为老人减轻不少负担，医疗资源也能得到最大效用的利用。

5解放社会生产力

老人一旦生病，身边子女无法照顾，需要专业的陪护，重病人实行一对一服务，轻病人则一人分管2～3个或多个病人，一对一则全面负责病人的生活照顾及看护工作，这样既减少了子女的负担又解决的社会的就业问题，最大限度的满足了生产力的解放。

6陪护标准

6.1每20床健康老人，配备一名护士，每50床健康老人配备一名医生。

6.2需要医疗需求的慢性病治疗，按医院标准单独划区，设置配足医护人员，大大的节约了社会成本。

7总结

以房养老作为一种新型的养老模式，是对现行养老制度的补充和完善，它有利于提高老年人的生活质量，减轻国家和社会的养老压力，是真正的把钱花在最关键的地方。当然，作为一种新型的经济模式，“以房养老”的运行必然面临种种困难，但正如国人对“按揭买房”的接受过程一样，随着制度的完善和健全，“以房养老”必将成为我们面对养老问题可供选择的方式之一。