反向住房抵押贷款:以房养老

>>编者按

上两期介绍了在美国养老体系中占据主导地位的个人退休账户(IRA)和401K计划，它们主要偏重于投资(免税)获益：而本期介绍的反向住房抵押贷款则完全不同，它主要是一种金融工具的创新，为人们养老融资提供了一种新的途径网上曾经有一则大家很熟悉的故事：两个老太太在天堂相遇，中国老太太长舒一口气说，我攒了一辈子钱，临死前，终于买了一套大房子。美国老太太也高兴地说，我临死前，将几十年前买房子的债还清了后来，这则故事义演绎出一个新版本：另一个老太太上了天堂，对前面两个老太太说，我在60岁那年，终于付清了房子的贷款。这以后我又卖掉了房子的产权，但是保留了使用权，靠着这笔钱我又在家里幸福地生活了很多年。来天常之前，正好花完了这笔钱，我真幸福。

前一则故事主要是教育人们要适当地增加负债，利用银行贷款提高自己的生活质量，花明天的钱圆今天的梦；而后一则故事衍生出一个新的概念――反向住房抵押贷款(Reverse Mortgages)或倒按揭，更通俗的讲法足以房养老

在20世纪80年代，美国出现了大量的“房子富翁，现金穷人”。为了解决这个问题，在80年代中期，新泽西州劳瑞山的一家银行创立了反向住房抵押贷款业务，适用于那些拥有房产但缺乏其他现金收入来源的老年人。这种养老方式出现的时间虽然不长，却得到了迅速的发展，在英国、加拿大、新加坡，澳大利亚等发达国家也越来越盛行，成为退休养老金的重要组成部分，改变了许多人靠投资回报来筹集自己养老金的生活方式。

释义：产权换现金

所谓反向住房抵押贷款，是指拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。当房主去世后，相应地，金融机构将获得房屋的产权，并对房屋进行处置，可以销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款的本息，金融机构同时享有房屋的升值部分(但在新加坡，办理此业务的为有政府背景的非营利性质公益机构)。

反向住房抵押贷款发展最成熟的是美国。在欧洲，反向住房抵押贷款最早源于荷兰。

好处：60岁后房养人

在美国，反向住房抵押贷款的对象为62岁以上的老年人。如果一位超过62岁的老年人退休金收入(来源于政府养老金、个人退休账产和企业年金)不足以维持较好的生活水平，而他同时拥有一套价值不菲的房子，那么把房子抵押给金融机构，获取相当数额的贷款就是一个不错的选择。

通过办理反向住房抵押贷款，老年人每年差不多能从金融机构那里获得几万美元，加上原来的退休金，退休生活会过得很富足，可以出国旅游、参加各种音乐会、参观展览等等。也许，这就是我们经常能看到成群结队的外国老年人来中国旅游，却很少有中国老年人去国外旅游(我国的金融机构尚未推出反向住房抵押贷款业务)的原因之一。

“60岁前人养房，60岁后房养人”，反向住房抵押贷款的好处显而易见。

从家庭层面上讲，反向住房抵押贷款盘活了老年人的资产，使收入不多的老年人“夕阳无限好”；减轻了子女的经济负担；避免了遗产纠纷；转变了人们的消费观念――买房自住不仅仅是一种纯粹的消费行为，同时也是退休养老的一种投资行为。

从社会层面上来讲，反向住房抵押贷款大大减轻了国家在社会保障方面的压力，尤其是对老龄化社会来说意义更为重大；促进了银行、保险等金融机构的业务多样化；促进了二手房市场的良性发展。

核算：3步算金额

反向住房抵押贷款的利率一般要比普通的抵押贷款利率高一些，因为办理此业务的金融机构也面临着一定的风险：首先是房主的寿命比预计的要长，而按照合同，金融机构要付款直至房主去世；第二在于所抵押的房产贬值。这两个因素都会导致房产出售后的收入比付出去的本金和利息还要高，甚至连本金都收不回来。因此，金融机构对反向住房抵押贷款有非常独特的核算方式。

举个例子，如果一位65岁的美国老年人，拥有一套市值为70万美元的房子，他可以选择保险公司或者银行等金融机构申请反向住房抵押贷款。首先，该金融机构根据老人的健康状况和社会平均寿命来计算出整个抵押的期限，如果假设这位老年人会活到80岁，那么整个抵押期就为15年；接着，金融机构委托专业的房产评估机构对房子价值进行评估，15年后房子的折旧为30万美元，由于房子地段及周围环境不错，房子本身会增值20万，到15年后，房子的总价值大约为60万美元；金融机构把其中的利息贴现部分扣除(按照年利率7％计算)，最后计算出的总额大概为35．85万美元，再把总额分摊到整个抵押期，即老年人每年可以领取2．39万美元。老年人可以选择一次性付款，也可以选择在一定的信用额度下年付或月付。有了这笔稳定的收入，老年人的生活将会得到极大的改善。如果老年人的寿命超过了80岁，金融机构依旧会每年支付现金直至老年人去世，这部分损失由金融机构独自承担。

模式：3种各不同

在美国，反向住房抵押贷款主要有以下几种模式。

HECM

由美国联邦住房管理局承保拜在全国发行的HECM(Home Equity Conversion Mortgages)，是美国最流行的反向住房抵押模式。这种模式机动灵活，手续简单，不需要收人证明，房主可以随意支配所贷资金。此项业务主要由银行，国有社保部门办理。大约有90％的反向住房抵押贷款属于这种模式。

GSRM

政府担保的倒按揭贷款(Government-SponsoredReverse Mortgages)，由美国联邦国民抵押贷款协会办理。

这种模式在很大程度上和HECM相似，但是这种抵押贷款有固定期限，房主在借款前需要做长期的资金运作计划。在这个层面上，它有点类似于普通的住房抵押贷款。

PRM

专用倒按揭贷款(Proprietary Reverse Mortgages)由不同的金融机构推出，属于一种个人理财产品，各个银行推出的个人现金账产采用的就是这种模式，比如雷曼兄弟银行推出的“财务自由”高额反向抵押贷款，即是专门为价值超过40万美元的房屋提供的。