论后勤改制住房“养老”问题

【摘要】文章根据2007年8月26日修订的《物业管理条例》，结合企业职工住房现状，针对企业后勤改制，主辅分离后职工住房公用部位、共用设施设备维修问题提出了自己的观点。

【关键词】改制；专向维修资金；运作

伴随企业后勤改制、主辅分离的推进，职工住房的“养老”问题浮出水面，职工住房的“养老金”――专项维修资金成为企业、职工以及社会关注的焦点。

何以称专项维修资金为住房“养老金”呢？用途决定着其地位。物业专项维修资金的主要用途是用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。专项维修资金涉及物业公用部分的每一个细节，伴随着住房的“生、老、病、死”与居民的生活环境息息相关，故其住房“养老金”的称谓当之无愧。

“种类繁多、各自为政”是我局机关南北寒地区楼房的特点。所谓“种类繁多”是指在不同历史背景下楼房以不同形式出售给职工，如福利房、经济适用房、安居房等等；所谓“各自为政”是指局机关南北寒地区所辖楼房分属不同厂矿，如机关、屯兰矿、马兰矿、西铭矿、东曲矿、西曲矿、化工厂、水泥厂、多经公司等等单位。楼房的特点决定了公用部位、共同设施设备的维修参差不齐，局部楼房的公用部位、共同设施设备呈现这样的“景观”：顶层“雨雪肆虐”、楼道“四季交替”、楼梯“无棱无角”、下水道“脑血栓”、落水管断裂处“飞流直下”、道路“白癜风”、绿地“无人问津”、健身器材“支离破碎”、雨水井“暗箭难防”等等。虽然这些仅是局部现象，但这些局部现象既影响了小区的整体形象，又加大了物业与居民之间的摩擦，那么出现这种现象的原因是什么呢？笔者认为主要有两个原因：一是楼房分散管理，即机关及各厂矿根据自身资金情况来安排维修计划，受各自资金因素的制约，致使公用部位、共用设施设备维修不到位；二是楼房“养老金”缺乏系统管理，即有的楼房能“养老”，有的楼房不能“养老”，而能“养老”的“养老金”又分别由各自“娘家”保管，不能确保专项维修资金的“专款专用”。

集团公司 “后勤系统属地管理” 的英明决策，解决了楼房分散管理的问题。那么楼房的“养老金”问题又如何解决呢？笔者提出以下看法。

一、 筹建住房“养老院”

第一步：为住房“养老金”找个“监护人”。

集团公司楼房的产权现状为集团公司占30%、职工个人占70%，产权现状决定集团公司是物业的最大业主，故集团公司以业主的身份成立“专项维修资金管理办公室”，其主要职能是负责专项维修资金归集、预算、结算、审查、监督等工作。

第二步：找到住房“养老金”并带其“回家”。

对集团公司范围内的楼房进行资产评估，以各楼房的评估价乘以计提比率2%计算其专项维修资金计提数额，分以下两种情况分别缴存：

1.对已计提专项维修资金的楼房，各机关、厂矿以评估价计算的专项维修资金为下线标准，按照“多者据实缴纳、缺者补齐缴纳”的原则上交“专项维修资金管理办公室”。

2.对未计提专项维修资金的楼房，以各楼房的评估价乘以计提比率2%再除以楼房建筑面积，计算出每平方米专项维修资金计提数额。依据产权所属关系，集团公司和住户按3∶7的比例分别缴存，即集团公司按住房建筑面积乘以单位平方米计提数额再乘以30%缴存，直接划入专项维修资金管理办公室账户；住户按其所居住建筑面积（含公摊面积）乘以单位平方米计提数额再乘以70%缴存，住户缴存部分由楼房原归属单位负责专项维修资金收缴工作，全部收缴完毕后上交“专项维修资金管理办公室”。另外，对住户中存在的工伤、低保等弱势群体，由所属工会核实后报集团公司，其住房应分摊的数额由集团公司按100%的比例缴存管理办公室。

第三步：为住房“养老金”加份“人身保险”。

为保障专项维修资金的安全，“专项维修资金管理办公室”应在银行开设专户进行保管。物业专项维修资金闲置期间除可用于购买国库券或者用于法律、法规规定的其他用途外，严禁挪作他用。专项维修资金自存入银行专户之日起所得利息转入专项维修资金账户滚存使用和管理。

二、 住房“养老院”的日常运行

（一）住房“养老院”的管辖范围

作为住房“养老金”的专项维修资金，其主要用途是用于房屋公用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，住房“养老金”的使用范围决定了住房“养老院”的管辖范围。

房屋公用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括楼板、屋顶、梁、柱、内外承重墙体和基础等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内共用车库等。

房屋共用设施设备，是指住宅小区或单幢房屋内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、安全设施和共用设施设备使用的房屋等。

但以下两种情况不属于专项维修资金列支范围：

1.房屋公用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用不得在专项维修资金中列支。

2.因人为损坏造成房屋公用部位、共用设施设备的维修和更新的，其费用由责任人承担，不得在专项维修资金中列支。

（二）住房“养老院”的服务部门及职能

物业管理公司作为住房“养老院”的服务企业，负责拟定维修计划、实施维修方案、结算维修资金。

（三）住房“养老金”的使用程序

1.物业管理公司于每年年初对各物业管理区域的房屋共用

部位、共用设施设备情况进行统计，并列出维修计划，于每年一月底前报专项维修资金管理办公室。管理机构对维修计划进行实地考察，根据考察结果确定年度维修计划及进度，并反馈物业管理公司。

2.物业管理公司根据专项维修资金管理办公室的维修进度，填写专项维修资金使用申请表，并按物业管理区域做出维修工程预算，报“专项维修资金管理机构”审批。

3.专项维修资金管理机构审批完毕后，拨予物业管理公司审批后按预算额度的70%作为初期维修资金，并核定工期，同时做好工程进度监督工作。

4.物业管理单位委托其内部专业维修队伍，严格按照预算进行工程施工，接受专项维修资金管理办公室的进度监督。

5.工程施工完毕后，物业管理单位持下列资料报物业维修资金管理办公室进行结算，审批结算后拨付剩余的维修资金。

（1）经管理办公室审查后的工程决算单；（2）维修、更新工程的发票；（3）施工工程结算书。

6.经鉴定为危险房屋的，以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响业主正常使用的紧急状况，需要立即进行维修的，报物业维修资金管理办公室审查批准后，先行拨款进行维修，确保物业正常运转。相关维修费用的核定手续在维修后再按维修程序予以办理。

（四）住房“养老金”的核算方式

1.专项维修资金管理办公室设立专项维修资金核算的一级

账户，物业管理公司设立专项维修资金核算的二级账户，分别以一个物业管理区域为单位按楼设置、核算到户。物业管理公司按季向专项维修资金管理办公室报送报表，专项维修资金管理办公室审查后，每年初在相应物业管理区域内公布上一年度专项维修资金的筹集和使用情况，公布的内容包括专项维修资金缴交、使用、增值收益、结余情况等，接受业主的监督。

2.专项维修资金管理机构的管理费用优先从专项维修资金

增值收益中提取，其次从专项维修资金内提取并分摊。

3.单幢物业公用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在

该幢物业的专项维修资金及其增值部分中列支；一幢物业有两个或者两个以上单元的，每个单元内公用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该单元物业的专项维修资金及其增值部分中列支。

4.物业管理区域内公用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在整个物业管理区域的专项维修资金及其增值部分中列支。

5.使用专项维修资金应当先使用其增值部分，增值部分不足以支付维修费用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金额的最大比例不得超过首期专项维修资金的70%。

6.专项维修资金本金余额不足首期缴纳专项维修资金的

30%时，应当续筹专项维修资金。续筹维修基金由相关业主（包括集团公司和住户）依据住房建筑面积按照相应比例分摊，续筹维修基金的标准由专项维修资金管理办公室依据楼房现状拟订，并在相关物业管理区域内进行公告。物业管理公司负责专项维修资金续筹工作的实施，物业管理公司应当及时收缴专项维修资金并移交专项维修资金管理办公室。

7.住房转让时，须到物业管理公司登记变更，依据交易双方协议内容，将原业主缴纳的专项维修资金剩余款额一并转让给物业受让人。

8.因拆迁、自然灾害或其他原因致使住房不存在的，业主可持有关证明材料，到物业管理公司进行核查并登记，然后由专项维修资金管理办公室办理专项维修资金剩余款额退还手续。

9.利用物业公用部位、共用设施设备进行经营的，应征得专项维修资金管理办公室同意后，按规定办理有关手续，所得收益应当主要用于补充专项维修资金。

三、住房“养老院”的监管体系

为确保专项维修资金的正确使用，集团公司和职工居民作为业主有权对其工作进行监督。

（一）定期例行审计

集团公司审计机构定期对专项维修资金的使用和管理进行审计，并向集团公司提交审计报告。

（二）针对性审计

对业主提出质疑的问题，经集团公司主管部门研究决定后，由审计机构进行针对性审计，并提交和公布审计报告。

专项维修资金系统、有序管理，解决了住房的“养老”问题，消除了后勤改制的后顾之忧，融洽了物业与居民之间的关系，改观了小区的环境面貌，为企业物业管理社会化的接轨奠定了基础。