房地产开发企业财务管理问题及对策浅析

【摘要】近几年，我国房地产开发行业发展迅猛，其市场在发展中不断规范化、科学化，竞争也随之更加激烈。该行业具有投入产出规模大、资本和技术构成较高等特点，这使房地产行业财务风险加大。财务管理作为企业管理的重要组成部分，其管理水平的提高对提升企业整体管理水平至关重要。本文从财务管理风险意识、资金的筹集与管理、全面预算管理、建立健全财务制度以及激励监督机制等方面，探讨了房地产行业财务管理工作中存在的问题，并针对这些问题提出了相应对策。

【关键词】房地产企业；财务管理；问题；对策

近几年，房地产行业在我国迅速发展，由于国家不断出台调控政策，压缩了行业的利润空间，因此，其必须改善、提升企业的管理能力，保持企业的可持续发展，否则将可能被淘汰。良好的财务管理是实现企业盈利目标的重要保证。但目前许多企业并不能真正重视财务管理方面存在的问题及其带来的后果。

房地产企业的产品主要有土地、房屋、代建工程等，按消费类型分有经济适用房和非经济适用房，其开发方式一般为自行开发、合作开发、代建工程。其行业特点是投资大、周期长、风险高。本文探讨了企业自行开发商品房过程中财务管理存在的问题，并提出了解决对策。

一、目前房地产企业财务管理存在的问题

1.缺乏财务管理风险意识

对于企业来说，存在财务活动，就会有财务风险。对于客观存在的财务风险，企业应该视情况进行防范、降低及规避。目前许多房地产企业的高层及大股东管理观念滞后，财务管理流程模糊，缺乏财务管理风险意识，不重视可行性分析及事前控制，在投资、筹资、招投标等重大决策中，没有财务人员参与，缺乏数据分析和实际调研，导致决策失误，加大企业财务风险。部分企业与母公司、控股公司等关联企业之间，在资金使用、收益分配等方面管理不到位，约定条款不明确，使资金利用效率低下，造成资金流失，无法保证资产的安全、完整。

2.资金筹集、使用及管理不科学

房地产企业资金投入巨大，投入时间密集，从项目开发到项目销售经历的时间长，如何筹集资金、合理使用资金至关重要。

企业的资金分为自有资金和外部融资。虽然自有资金使用成本低，但数量有限，因此企业通常都要利用外部融资来满足项目开发的需要。部分企业忽视了融资成本、还款条件、期限及还款能力，大量向银行贷款，有些企业因达不到银行信贷的条件，进行利率较高的民间贷款，这些都导致了企业债务沉重，甚至造成资金链断裂。

并且，资金筹集完毕后，许多企业在资金使用上没有计划，没有预计好资金投入和资金回笼的周期，资金使用混乱，资金流向缺乏清晰记录，有的企业还存在资金体外循环的问题，给资金违规操作埋下隐患，容易造成企业资金流失。

3.不能很好地进行全面预算管理及成本管理

企业的预算管理涵盖企业经营的各方面，最后汇总到财务部门，通过具体的数据体现预算及执行的结果。目前，有部分企业只对支出控制或只看重利润，缺乏从销售、施工到财务的全面预算。企业若只简单地控制一两方面，其他方面难免失控，达不到预算的预期目的。

房地产企业项目对成本核算和成本控制要求较高。部分企业观念落后，认为成本控制就是成本降低。但过低的成本可能带来质量隐患，需要为弥补质量缺陷投入更多的物力财力。

4.不能有效地进行税收筹划

房地产企业的税收筹划应始于项目的可行性研究。但许多企业并不重视事先筹划，也不注意国家对标准普通住宅的土地增值税税收优惠，到清算时才发现不满足税收优惠条件，需要补交一定数量的土地增值税。部分企业为了节税，违规操作，造成企业需补交税款或被罚款。

5.财务制度不健全，或执行力度不到位

部分企业没有相应的财务制度，造成签批付款等手续不合规，对管理层的交易授权范围没有明确规定，不相容职务不相分离，对现金、有价证券等实物资产没有定期进行盘点控制，财务仅限于简单记账，没有辅以相应详细的台账记录，没有召开财务工作总结会进行财务分析，不能为企业的成本费用控制和决策提供参考等问题。

有的企业虽然有财务制度，但实际操作中没有严格执行制度，管理上存在漏洞，导致员工非法侵占企业资产。

6.财务人员素质和专业胜任能力与企业发展不相适应

部分房地产企业人事关系复杂，财务人员专业能力较差，不了解国家政策、法律法规、会计核算方法的新动向，导致财务工作质量低下，更不能为企业的发展决策提供有力帮助。其不了解房地产行业的成本核算，不能对成本进行准确地归集，提供不了全面、准确的成本数据，无法真正控制好成本，及时发现企业潜在的风险。

7.没有建立健全激励和监督机制

部分企业仅重视对经营者、销售人员的考核，缺乏对财务人员的激励，不能真正激发财务人员的工作积极性。

在监督方面，部分小规模房地产企业没有内审机构，有的企业虽然设置内审机构，但由于其缺乏独立性和应有的地位，往往不能发挥内审功能，内审机构在审计过程中遭到其他部门员工的普遍抵触，内审人员难以公正、客观地进行审计。

二、加强房地产企业财务管理的对策

1.提高财务管理风险防范意识

企业大股东、高管及企业每个部门的员工，都应该树立风险防范意识。财务部门更应该将财务风险防范贯穿到财务管理中的每个环节，为企业的投资、筹资等重大决策提供可靠数据和科学的分析。企业之间的资金往来，应有专人管理、分析，切实提高资金利用效率。企业应该建立财务风险预警控制系统，根据企业自身情况制定相应的财务风险控制指标，利用财务报表、预算报表以及其他资料，采用比例分析、因素分析、改进的杜邦分析法等方法进行控制指标的计算、分析。在实际中，资产负债率和现金流对房地产企业的生存发展举足轻重，对其风险控制尤为重要。

2.合理安排资本结构，控制资金成本

企业须利用好财务杠杆，综合考虑筹资成本、还款能力、还款条件及期限，找出适合本企业的资本结构，合理安排资本结构，降低资金成本。

企业应建立收支两条线，严格管理资金，杜绝资金体外循环。资金的使用要由有相关权限的部门审批，严禁越权审批、审批流程不全，否则，财务部门应拒绝支付。财务人员还要确保每笔资金的流向清楚、记录准确。

3.加强全面预算管理

只有全员参与企业预算的编制，才能使预算成为其自愿努力的目标。大型企业应成立预算管理委员会，将企业的一切活动纳入预算管理范围。预算管理应有相应的制度，编制、修改、汇总、审批、执行与监督都应该在制度的范围内进行。年终决算后，预算的完成情况应与考核挂钩，

预算一经审批确定，应下发到相关部门，由各部门负责人牵头，将预算各项指标落实到实处。各部门应有专门人员对本部门预算的执行情况进行动态跟踪与分析，使部门负责人能随时了解预算执行过程中出现的问题，并着手解决。每月各部门将预算执行情况上报财务部或预算管理委员会，进行汇总、分析，为企业经营者掌握企业的经营情况、做出决策提供依据。

4.进行成本控制，形成成本管理体系

房地产企业工程周期长，项目面广，涉及到前期调研、土地储备、资金来源等，其成本控制应从项目立项开始，直至项目清算。成本控制不仅包括项目工程，还与上、下游的企业有关，所以企业应制定符合自身特点的成本管理体系，进行全方位的成本管理，权衡利弊，把成本管理与企业盈利结合起来，寻求企业利益最大化。

由于前期设计成功与否对后期施工成本影响很大，因此房地产企业需要改变传统的只重视施工阶段成本控制的思路。通过高质量的设计使项目符合国家及行业规定、功能符合项目既定的标准，避免后期因工程不达标而不得不修改设计、重新返工的恶劣后果。

应重视合同的订立，合同的条款、金额、涉及的税费、付款方式及时间、发票的开具都要仔细推敲，降低因合同修改、洽商导致企业追加超出预期的资金，造成成本失控的后果。

5.做好税收筹划工作

土地增值税是房地产企业的一个重要税种，国家税法规定，普通标准住宅增值不超过20%部分可以免征土地增值税。企业需要把握好普通标准住宅的标准，设计部门在设计户型、确定容积率，销售部门在定价方面都要考虑将来土地增值税清算时能否享受税收优惠，财务部门应该会同相关部门做各种测算，制定有利于企业的方案。

6.建立健全财务制度，加大执行力度

房地产企业应建立健全财务制度，对现金、采购、报销、稽核等管理做到规范化、制度化，使财务人员在工作中有制度可依。对企业的签批付款流程、管理层的交易授权范围应有明确的制度规定。财务人员在实际工作中，要严格执行财务制度，对不符合签批流程的业务，不予执行。款项支付的金额应在预算、计划范围内，超出范围的，须经过特别的审批流程或高层集体决议。

财务部门应真正做到不相容职务分离，做好日常财务核算工作，记录好台账。对于财务工作采用信息化管理的企业，要做好权限设置。对现金等实物资产定期盘点，盘点时至少有两人，做到账实相符。财务部应该有定期的财务例会，给财务人员提供总结汇报工作、互相交流、解决疑难问题的平台。财务部门应按规定，按时提交财务分析报告，反映企业真实的经营状况、提出改进意见和建议。

7.提升财务人员的综合素质

房地产企业要重视提高财务人员素质。企业财务部门应聘用有一定学历背景、业务能力强、经验丰富、有职业道德的员工，并对其进行定期或不定期的培训、交流，鼓励其学习新知识、新技能，不断提升其综合能力，为企业发展提供高素质人才。

8.加强内部审计，建立健全激励监督机制

内审是企业财务管理的重要方面。房地产企业业务繁杂，项目周期长，内部审计有利于发现问题，能督促财务部按企业按制度操作，落实财务管理制度。

房地产企业应保持内审部门的独立性、权威性，聘用有专业胜任能力的员工进行审计。对审计中发现的问题要在审计报告中详细披露，经董事会批准后，责令各部门负责人牵头限期整改，并在下期审计报告中披露上次审计问题的整改效果。

应建立健全完善的激励监督机制、奖惩机制，做到奖惩有据可依。有条件的企业可以引进平衡计分卡进行绩效管理，将企业要实现的目标落实为员工可操作的衡量指标和目标值，激励员工去寻找和支持改进行为和流程的方式，保证企业的目标能够实现。

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