浅析房地产开发企业融资策略

从2004年10月中国人民银行调高存贷款利率以来，国家财政在宏观调控上逐步采取紧缩银根政策。同时对于房地产行业国家也进一步加大了监管力度。在这一背景下，各个房地产开发企业资金相对短缺，资金链一度紧绷。

一、融资成为房地产企业发展面临的重要课题

1999年进入市场的顺驰中国，在几年的大手笔“圈地”，以几近“神话”的速度运作开发中规模迅速膨胀，成为房地产业界的一匹“黑马”。但其资金滚动模式遭到一些业内人士的质疑：截至2003年年底，顺驰预交地价的资金在人民币70亿元以上，进入2004年第一季度，预付资金规模已经超过100亿。从资金流上看，除非有强大的财团或银行做后盾，按期交付地价款是不可能的。实际上，顺驰在许多城市都在拖延交付地价款，另一方面，继续高价拿地。经过国家几轮大举措的宏观调控，顺驰中国的资金链终于挺不住了,2006年9月5日香港财团路劲基建与顺驰中国正式签定协议，路劲基建以12.8亿元获得顺驰中国55%的股权。顺驰中国原董事长孙宏斌以放弃顺驰中国的控制权的代价来解救即将断裂的资金链。顺驰神话终结。

资金是企业的血液，对于房地产企业，资金显得尤为重要，可以说资金能造就地产神话，同样也能将这神话打的支离破碎，顺驰中国就是明证。因为房地产企业资金是快速大量的投入，而资金的回收受市场及政策面影响明显，回收期较长，如若后继资金跟不上就会造成资金链的断裂，这对地产企业的打击是毁灭性的。融资就成为了房地产企业发展面临的重要课题。

二、房地产融资策略

企业融资方式主要分为债权融资和股权融资两大类，债权融资主要指企业从外部借款，按期承担还本负息的义务，主要包括银行贷款、信托计划、短期融资券、企业债、可转债、资产支持证券。股权融资主要指企业公开发行股票或私募的方式增加资本，无需还本付息，但需要分配红利，主要包括境内外上市发行股票。

虽然1999年中国证监会重新对房地产企业上市亮起试点绿灯，但由于中国的资本市场尚待完善，房地产企业上市门槛仍较高，3万多家房地产企业目前只有70家上市，仅占2.33%。绝大部分房地产企业的融资方式为债权融资，在债权融资中主要选择的仍是银行贷款。

目前常常困惑发展中的房地产企业的问题是：企业最佳贷款额是多少？所谓最佳是指融资成本最低，获得的收益最大。

要掌握好贷款的确认和计量，其次是要审核贷款的偿还期及应承担的衍生成本。即利息费用、商誉影响等。贷款的计量必须合法、准确，有章可循，不可多列，也不得少计、漏计。要真实、准确、及时地在会计报告上披露，并在规定期内按章结算，偿还。这样对经营者、职工、投资人、债权人等才公正。才能体现企业会计工作诚信水平。

作为房地产开发企业贷款的确认和计量要与每一投资开发项目联系起来。为一个项目贷款，则计算这单个投资项目的贷款投资可行性，为多个项目贷款，则需计算确认多个项目的贷款投资可行性。

笔者认为考察项目贷款投资可行性的指标用内部收益率及净现值这两个考虑时间价值的动态指标比较合宜。

1、财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。

在房地产开发项目贷款投资财务评价中，将求出的全部投资的财务内部收益率(FIRR)与贷款利率比较，当求出的全部投资的财务内部收益率大于贷款利率时，即认为其盈利能力是满足要求，项目贷款投资是可行的。

2、财务净现值(FNPV)

财务净现值是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标。

在房地产开发项目贷款投资财务评价中，按贷款利率将各项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，若大于零，则项目贷款投资是可行的。

上述两项指标，均和项目现金流量有关，一般涉及到项目现金流量变化的变量主要有：产品销售（营业）收入、回收固定资产余值、回收流动资金、固定资产投资、流动资金、经营成本、销售税金及所得税。特别需要指出的是经营成本不包括折旧费、摊销费和借款利息，由于这些费用在投资发生时已作为资本性支出，被计入了现金流出，所以为避免重复计算，应将其在经营成本中扣除。

其次房地产开发企业确定贷款要有以下基本原则：

（1）如果根据以上计算项目贷款投资不可行，说明贷款不能给企业带来收益，那么不贷款；

（2）如果根据以上计算项目贷款投资可行，但给企业带来收益不大，则少量贷款；

（3）如果根据以上计算项目贷款投资可行，且给企业带来收益较大，则可大量贷款，但必须研究贷款的“度”。要把握好“度”，就要开展综合研究。要研究金融环境、研究房地产市场环境，还要研究国家宏观经济政策等。只有找准贷款的切入点，用活用好各项经济政策，才能确保企业的健康发展，经济效益稳步上升。

在市场经济条件下，房地产开发企业的生存、发展都与融资相伴。融资驾驭控制得当，可以给企业发展、壮大增加动力；融资失控，必然影响企业健康发展、稳定和信誉，同时也会给企业、债权人、国家造成损失。虽然目前房地产开发企业主要的融资渠道仍是银行贷款，但在作好项目贷款可行性研究的基础上，还应该加强融资创新方面的研究。应时刻关注市场中的金融创新产品并进行深入研究，根据企业总体发展战略，有选择地设计融资结构，利用现有融资创新产品进行资金融通，以求得以更低的资金成本获取更大的经济收益。