住房抵押贷款提前偿付的博弈分析

【摘要】 随着我国房地产业的繁荣，商业银行个人住房贷款的增长令人瞩目，并日益成为我国银行最重要的资产业务之一。在住房贷款快速发展的同时，提前偿付问题也开始困扰商业银行。文章通过分析银行就是否征收违约金与借款人、同业竞争者间展开的博弈，探寻解决提前偿付问题的途径。

【关键词】 住房抵押贷款； 提前偿付； 违约金； 博弈

一、引言

市场经济条件下，商业银行都进行了改革，成为了真正的金融企业。追求利润的最大化是企业的本质属性，银行当然也不例外。在我国，住房抵押贷款提前偿付现象越来越多，而这种提前偿付行为，给银行带来了很多损失。一是直接减少其利息收入；二是影响银行资本成本和资本结构，打乱银行资本运营计划；三是增加再投资风险。从有利的方面讲，提前还贷会降低商业银行的信用风险，增强其资金流动性，因此银行一般不会选择拒绝债务人提前偿付的要求。

银行安排贷款资金是需要人力、物力各方面成本的，债务人提前偿付住房抵押贷款时，银行需要重新计算剩余贷款期限和剩余贷款余额，重新安排贷款偿还计划，签订“借款变更合同”，打印“每月偿还资金利息表”，为此增加了很多人力、物力成本。适当收取提前偿付违约金成为一种解决银行面临的两难处境的较佳选择。对于个人住房抵押贷款涉及的借贷双方（借款者和银行），个人是否提前还贷、银行是否收取违约金，双方的决策过程其实就是双方的博弈过程。目前银行等贷款机构之间的竞争也很激烈，因此收不收取违约金也是贷款机构间利益得失的博弈过程。

二、住房抵押贷款提前偿付的博弈分析

模型假设：

1.博弈双方均为理性人，以效用最大化为目的。

2.博弈双方具有自主选择权。

3.博弈双方具有信息不对称性。

（一）借款者和银行之间的博弈分析

虽然我国个人信用制度建设取得了一定的进展，但尚不完善，个人资信情况很难有较为可靠的获取途径。这一情况使得住房抵押贷款提前偿付双方的博弈成为一种非对称信息的博弈。而银行是否收取违约金是在合同条款里注明的，因此，这里的非对称信息是指个体拥有但银行不拥有的信息。

在这个博弈过程中，借款者和银行从博弈中所获得的利益是双方各自追求的根本目标，也是他们行为和判断的主要依据。这样就可以利用博弈论知识分析住房抵押贷款提前偿付过程中每个参与者的行为选择。由于信息不对称，银行为了避免更大的损失会提前制定出是否收取违约金的政策，借款者会根据银行的政策作出自己的最优选择，因此他们之间的博弈存在一个银行在前，借款者在后的次序。

假定借款者由于提前还贷节省利息带来的效用为I1，借款者不提前还贷银行的效用为I2，因借款者提前还贷给银行造成的损失为L，银行对借款者提前还贷收取的违约金为P。则借款者和银行之间的博弈可用下面的得益矩阵表示：

从中可以看出，不收取违约金时，借款者如果有经济能力提前偿付，就会选择提前偿付，在没有提前约定不允许提前还贷的条件下，银行只能承担由此带来的损失。作为理性经济人，银行肯定会采取措施拒绝借款者还款，这样可以得到纳什均衡（提前还贷，拒绝接受提前还贷），这在现实中是不可能存在的。在制定收取违约金的数额时，理性经济人银行会使P-L≥I2，否则就会出现和不收取违约金一样的优势均衡（提前还贷，拒绝接受提前还贷）。在收取违约金的情况下，当I1-P＜0即违约金很高时，可以看到纳什均衡为（不提前还贷，收取违约金），所以从遏止或者降低提前支付发生上来看，违约金的征收能够起到很大的作用。如果违约金的征收小于节约的利息即I1-P＞0时，借款者会选择提前还贷，此时的纳什均衡为（提前还贷，收取违约金）。

（二）银行等贷款机构之间的博弈分析

面对行业的激烈竞争，银行在确定是否收取手续费时还要考虑客户的流失，另外为了维护大众利益，相关机构和组织也不允许征收较高的违约金。这也表明单纯靠征收违约金并不能解决借款者提前偿付的现象。由于留住客户与违约金的征收是矛盾的，所以要想解决这个问题要从整个行业来看，也就是说，某个银行在制定是否收取手续费及其具体数额时还要考虑行业内竞争者的行为。

假设将银行分成两个具有同等竞争力、优势、规模的理性群体甲、乙，同时贷款者也是理性人，他们均追求效用最大化。P为收取违约金获得的收益给银行甲、乙带来的效用，F为因银行收取违约金导致的客户流动给银行带来的损失或收益。

当违约金P＞F时，博弈的纳什均衡为（收违约金，收违约金）；当违约金P＜F时，博弈的纳什均衡为（不收违约金，不收违约金）；当违约金P=F时，无纯策略纳什均衡。目前，我国提前偿付的借款人并不多，还未实质上给银行带来很大的困扰，因此目前的住房抵押贷款合同中几乎都没有提前偿付征收违约金方面的规定。但随着生活水平的提高，人们手中的可支配收入随之增加，提前支付现象发生频繁，银行为了弥补因提前支付给他们带来的损失，可能会作出征收违约金的规定。假如银行甲收违约金，银行乙不收违约金，借款者了解到这种情况后，就会把从甲银行的贷款转移到乙银行，银行甲将会失去属于自己的客户。住房抵押贷款是一项高收益的业务，当借款者纷纷因该银行征收提前偿付违约金而转移到其他银行贷款时，银行损失的利息收入将无法用违约金来弥补，故博弈的均衡将会转化为（不收违约金，不收违约金）。相反，如果银行都规定征收相同额度的违约金，那么对于借款者而言，在哪个银行借款都是一样的，银行也不会有借款客户的流动，此时的均衡将会转化为（收取违约金，收取违约金）。因此，要想通过收取违约金来约束借款者的提前偿付行为，相关部门应该出台相应的行业政策或法规来规范住房抵押贷款合同。只有这样，银行与贷款者之间才能达到帕累托最优。

三、基于博弈分析结论的建议

（一）建立和完善个人信用制度

个人信用制度是成熟市场经济的重要表现，发展至今已有近百年的历史，发达国家在其建设方面积累了许多成功的经验。迈向市场经济的中国急需建立起符合中国特点的个人信用制度。个人信用制度包括以下几方面：个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警、个人信用风险管理及个人信用风险转嫁等制度（陈波，1999）。银行等金融机构在向借款者发放个人贷款之前，可以向有关机构查询该借款者的诚信情况，个人信用制度的相关机构对每一个客户的授信内容进行科学、准确的信用风险评级，为各金融机构信用业务的决策提供辅助，个人信用制度的建立完善为银行等金融机构的信用风险管理打下了坚实的基础。此外，银行间可以建立信用信息共享的个人信息网。各商业银行根据自己掌握的客户信息来建立系统内个人信用信息库，同时实现各部门的资源共享。各商业银行均以央行为交换中心，实现同行业间的信用信息资源共享，确保往来客户信息明晰。这些措施都能使银行更多的获取借款者的信息，以便针对不同的客户提前制定相应的措施，降低借款者提前还贷等行为带来的损失。

（二）完善住房抵押贷款合同内容

合同的完善是缓解和减轻住房抵押贷款提前偿付给银行带来巨大损失的一种办法。目前银行在合同上大多约定了逾期违约，很少涉及提前偿付的问题。一旦出现大规模提前偿付或者银行单方面认为损失太大时，银行等金融机构凭借其优势地位，可能会临时出台向借款人收取不当提前偿付违约金的条款。借款者提前还贷在主观上并无恶意，且有积极还贷的诚意，银行突然制定的措施，无疑会在很大程度上伤害借款者的利益。因此相关机构应该出台政策规定银行等金融机构收取提前偿付违约金时，必须事先于住房抵押贷款合同中，以专门条款方式与借款者约定，并载明违约金的计收方式，确保信息充分揭露。在签订合同时，银行应对收取的费用的数额或计算方法向消费者详细讲解，使消费者对此有明确的认识并得到其书面同意。

（三）监督银行等贷款机构合理收取违约金

借款者的提前偿付行为在客观上确实给银行等贷款机构带来损失，对其收取违约金在一定程度上可以弥补贷款机构的部分损失，但完善违约金征收制度至关重要。作为弱势群体的借款者提前还贷在主观上并无恶意，且有积极还贷的诚意，所以制定好违约金的征收比例，怎样征收是一个重要的问题。这方面可以借鉴国外的经验。比如美国规定的违约金主要针对头三年至五年的提前还贷，通常是未偿还贷款余额的1至5个百分点，有些贷款机构规定为余额的3％，并逐年下降1个百分点，也有收取相当于六个月利息的违约金等不同做法。我国目前银行业的竞争是不充分的，如果要收取提前还贷违约金，就必须以法定的形式限制银行收取的比例。一般以弥补实际发生的各项成本或费用为限，并不得超过消费者未到期应支付的利息数额，否则，无从体现消费者保护的原则。

（四）合理确定提前偿付行为的免责条款

住房抵押贷款提前偿付深层次上是由于经济转轨与金融深化过程中各种机制不协调造成的。长远上应该通过提高市场竞争度和金融产品创新来解决，收取违约金只是减少银行损失的一种方法，并不能解决提前还贷这一行为的根本问题。另一方面住房抵押贷款合同的期限很长，一般为10-20年，签订合同时无法清晰地预见将来的情况，借款者的经济条件发生变化了，提前还贷也是一种合理、合法的行为。因此针对某些提前偿付行为应该制定免责条款，而不能一刀切式的对所有提前偿付行为收取违约金。比如对一定比例内的提前还贷、超出一定年限的提前还贷、政策性因素引起的提前还贷等，应该制定免责条款。

【参考文献】

［1］ 解艳.住房抵押贷款提前偿付问题研究及治理［D］.河南大学硕士学位论文，2010.

［2］ 付小玲.住房抵押贷款提前偿付的风险分析［J］.经济研究导刊，2007（10）.

［3］ 刘会玲.提前还贷应收违约金吗［J］.房地产与法律，2004（12）.

［4］ 魏礼军.商业银行住房抵押贷款提前偿付风险分析［J］.中国民营科技与经济，2008（6）.

［5］ 陈波.西方个人信用制度的启示与借鉴［J］.投资研究，1999（5）.