房地产企业税费征缴工作方案

为整顿规范房地产开发企业税费征缴秩序，堵塞税收征管漏洞，营造健康的纳税环境，保障国家税收收入，促进依法治税，根据县委、县政府工作部署，决定对我县2014年底已完工或基本完工的房地产企业所开发的房地产项目进行专项检查。特制定以下工作方案。

一、检查目的

通过检查反应房地产企业在开发过程中的违纪违规事项，促进房地产企业进一步加强管理，按规定程序进行房地产开发，自觉履行纳税义务。

二、检查对象

2014年底已完工或基本完工的在县城开发的房地产企业项目。

三、检查内容与方法

（一）房地产开发取得用地使用权

1．检查开发用地的合法性。

主要检查用地取得途径及用地性质。对用地取得途径检查，主要要求房地产企业提供土地来源资料：

（1）通过招拍挂方式取得，则要求房地产企业提供“招拍挂”用地的成交确认书，缴纳土地出让金的单据，土地使用证等。检查土地出让金是否按期足额缴入财政账户，是否足额缴纳了契税等；

（2）通过转让方式取得则还要要求房地产企业提供转让协议及土地过户证明文件，转让土地发票和相应的税费资料；

（3）通过置换方式取得，除要求房地产企业提供土地使用权证明文件外，还要要求其提供置换标的物过户手续和相应的税费资料；

（4）合作建房方式除要求提供土地使用证外，还应要求其提供合作建房用地的原始取得票据和相应税费资料。

对用地性质的检查，主要要求房地产企业提供《建设工程规划许可证》，看其规划地块上所建建筑物的功能类别，分析实际建筑物的功能类别与规划中的是否相一致，查其是否改变用地性质。检查时，如发现改变用地性质问题，企业须按规定补缴土地出让金。

2．检查开发用地入账价格的真实性。

房地产开发用地的入账价格是房地产建设成本的重要组成部分。要重点关注房地产企业的开发土地是否以取得用地的实际价格入账，即查实会计上的开发土地成本与企业实际取得的土地成本是否相一致，一般应符合以下情况：

（1）招拍挂途径取得土地的入账价格是成交价加上相关的税费；

（2）转让途径取得土地的入账价是实际支付的土地款加上相关的税费；

（3）置换途径所取得土地的入账价是置换标的物实际价格加上相关的税费；

（4）合作建房土地的入账价是合作双方确定的土地价格加上相关税费。

部分房地产开发企业有时会用土地评估价入账，即以高于取得土地价格作开发价入账，检查时要特别关注是否存在此行为，如发现有此现象，要进行调整，调整入账价格或调整土地增值税和企业所得税，防止通过人为调增土地成本而偷漏税费。

（二）房地产开发报建费用检查

房地产开发企业取得开发建设用地后，要开始施工建设，在开工前按国家规定要到规划建设部门办理报建手续，在报建过程中要缴纳有关规费。报建费用主要检查和计算房地产企业是否按要求足额缴纳各项规费。检查的规费主要有：

1．市政设施配套费。按报建面积和规定标准计算，主要检查是否存在压缩报建面积和降低缴费标准。

2．建筑工程质量监督费。按预算造价和规定标准计算，主要检查是否存在少报预算造价和降低缴费比例。

3．建筑工程排污费。主要检查是否存在漏交或少交。

4．人防工程异地建设费。人防费按报建面积和规定标准计算，主要检查是否存在压缩报建面积和降低缴费标准。

5．新型墙体材料专项基金。主要检查按实际面积计算是否存在欠缴和漏缴新型墙体材料专项基金。

（三）房地产建设成本检查

房地产建设成本，除上述涉及到的土地成本（入账价格）和报建费用外，还包括前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、管理费用、财务费用等。检查时，主要关注其开支的真实性和合理性，防止虚增成本，漏交有关税费。重点注意以下事项：

1．关注房地产企业是否存在虚开建筑发票列成本问题。

2．关注房地产企业是否存在随意提取公共配套设施费，调节开发成本问题。

3．关注房地产企业是否存在挤占和虚增开发成本问题。

4．关注房地产企业是否存在违规支付借款利息问题。一是要注意是否存在无本之息；二是要注意向社会融资利率是否高于同期银行贷款利率。

5．关注房地产企业是否存在违规用白条支付费用的问题。抽查大额支出的会计凭证，检查其付款银行单据，发票，批准手续，付款所依据的合同；核对收款人，款项内容的合法、真实、准确性。

6．关注房地产企业“毛地”开发时，将政府另外有资金来源的拆迁安置费，计入商品房开发成本问题。

（四）房地产经营收入检查

房地产企业收入核算一般涉及“经营收入”、“其他业务收入”、“预收账款”、“应收账款”及“其他应收（付）”等往来科目。检查时须特别注意以下问题：

1．审查“营业收入”明细账，并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对，查看有无分解房地产收入或隐瞒收入情况；对应审查“开发产品”明细账并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对，查看开发企业有无将取得的实物收入直接计入“固定资产”“原材料”等账户，隐匿销售收入；审查“预收账款”“应收账款”“其他应收（付）款”等科目并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对，查看是否将收入挂账，不及时反映经营收入。

2．审查购房及购房人变更姓名的各种手续费、因超过协议交款期限而扣缴的购房定金收入、企业管理部门对其所属的房产收取的房租收入、小区服务费、场租等是否及时反映经营收入。

3．审查房地开发企业是否存在人为分解售房收入的现象。

4．注意有出租房、周转房的房地产开发企业的审查。

5．审查房地产开发企业是否存在将不需要办理房地产证的停车位、地下室、阁楼、公共配套设施对外出售不计收入问题。

6．审查房地产开发企业是否存在将购房者从银行取得的按揭收入以“银行贷款”的名义转入“短期借款”、“长期借款”科目。

7．审查房地产开发企业是否存在销售时以收据代替发票，甚至不开收据，或使用假发票、白纸条入帐等方法设置帐外收入。

8．审查房地产开发企业是否存在将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地,不作视同销售的账务处理问题。

（五）房地产企业税收检查

检查房地产开发过程中，房地产企业应履行纳税义务的税务事项，主要有以下内容：

1．城镇土地使用税。

2．契税。检查时还要注意超容积率开发的房地产项目，除补缴土地出让金外，还要相应补缴契税。

3．印花税。涉及到土地出让或转让合同、设计合同、建安合同、借款合同等。

4．营业税（销售不动产）。

5．土地增值税。

6．企业所得税。

7．城建税。

8．教育附加。教育附加3%，地方教育附加2%。

9．防洪保安资金。销售收入1.2‰。

10．个人所得税。主要关注房地产企业分红给各股东时，是否代扣代缴个人所得税。

此外，要重点检查房地产企业各项开支发票的合规性，尤其是应该用建筑营业发票支付的工程款，不得以白条支付，也不得用材料发票抵付；注意各项开支过程中的税收流失事项。

（六）容积率及补缴土地出让金检查

容积率是指房地产开发项目地块内总建筑面积与地块用地面积的比率。同样大的地块面积，因容积率不同，其开发建筑面积不一样，给房地产企业带来的开发收益也不一样。改变容积率有二种方式，一是经批准变更容积率；二是房地产企业擅自改变容积率。无论哪种方式，只要是存在超容积率的行为，在检查时须要求房地产企业补缴土地出让金和相关税费。

（七）闲置土地检查

少数房地产企业为了获取土地的最大收益，有时会因自身原因超过取得土地时设定的开发时间，拖延开发。检查时要注意发现此问题。

四、检查的组织和工作分工

由县审计局牵头，县监察局、公安局、财政局、国税局、地税局、城乡建设局、房管局、国土资源局等部门共同参与，各司其职、各负其责。同时从县财政局、国税局、地税局等单位各抽调3名懂业务、有责任、懂法律、能操作的业务骨干，与县审计局人员组成3个小组开展专项清理工作，实行分组包干、组内责任到人、过错追责的工作机制。各单位责任如下：

县审计局：负责整个检查内容的协调和汇总工作，并具体对房地产企业的账目进行审查。

县监察局：负责对房地产开发过程中国家单位及工作人员违纪违规事项的查处。

县公安局：负责对查出的偷漏税案件进行侦办。

县财政局：负责提供所涉及房地产项目的土地出让金的缴交情况。

县国税局：负责提供所涉及房地产项目的企业所得税缴交资料。

县地税局：负责提供房地产项目的企业所得税、土地增值税、和其他税种的缴交资料。

县城乡建设局：负责提供每宗房地产项目实际缴交的各项报建费用，实际建筑面积、设定的容积率以及办理《规划许可证》、《施工许可证》等情况。

县房管局：负责提供每宗房地产项目实际测绘面积以及《房屋预售许可证》等情况

县国土资源局：负责提供每宗房地产项目具体用地情况以及《建设用地许可证》。

五、检查时间

本次检查时间为2013年9月20日至2013年12月31日。

六、检查要求

（一）加强组织领导，健全工作机构。成立县房地产开发企业税费征缴专项检查领导小组，由县政府常务副县长任组长，成员由审计、监察、公安、财政、国税、地税、建设、房产、国土等单位主要领导组成。领导小组下设办公室，办公室主任由县审计局局长担任，县审计局、国税局、地税局、房管局各一名分管领导为办公室副主任。办公室具体负责组织和协调专项检查工作。

（二）树立全局意识，加强协调配合。此次专项检查是县委、县政府今年的一项重要工作，所有参加专项检查的单位和人员必须强化大局意识，树立全县“一盘棋”的思想，按照统一部署，分工负责，相互配合，形成工作的整体合力。各工作人员检查、反映的数据必须与该企业（项目）的总体数据保持一致，谁提供的数据有出入，谁在负责规定时间复核。所涉及的部门要全力理解、支持、配合专项检查，对拒绝、阻挠检查或故意拖延提供有关资料，拒不落实检查结论的，要严肃依法处理。

（三）把握重点内容，确保工作质量。紧扣此次专项检查主题，明确工作目标，准确把握工作重点，将工作重点内容分解落实到具体工作环节和相关工作人员，做到严谨细致，确保查深查透，加大揭示问题的力度和深度。

（四）严格工作纪律，提高工作效率。所有参加专项检查的人员要严格遵守各项组织纪律和工作纪律，坚持原则，廉洁自律，全面真实地反映实际情况。大力发扬求真务实的作风和敬业奉献的精神，尽职尽责，加快工作节奏，提高工作效率，圆满完成工作任务。工作中要严格执行有关廉政建设的规定，严格遵守保密纪律，以高度负责的主人翁精神，扎扎实实做好各项工作。如有违反，将按规定由各有关部门予以处理处罚。县政府将对本次专项检查表现突出的人员给予表彰和奖励。

（五）统一组织实施，统一处理标准。整个检查由县房地产开发企业税费征缴专项检查领导小组统一组织实施，实施过程中对遇到的如是否存在按规定时限开发、擅自提高容积率和税费欠漏等重大问题共同协商，共同研究提出统一处理标准。

（六）认真做好检查结果落实工作。对拒不执行检查结果的企业和个人，采取必要的措施予以处置。县城乡建设局暂停所涉及的房地产开发公司在县内的建设项目报批工作；县房管局暂停办理所涉及的房地产开发公司房产预售许可证；县地税局暂停办理所涉及的房地产开发公司房产销售发票；县公安局将核实后的偷漏税款列入涉税案进行侦查。