房地产企业融资问题的探讨

【摘 要】近年来，我国房地产行业发展迅速，已成为我国国民经济的重要支柱产业之一。但随着房地产价格的飙升，我国政府曾多次加大力度进行宏观调控，之后房地产投资过热现象有所缓和，但进一步加剧了银行承担风险过大，房地产渠道单一、融资难等问题。资金来源的单一和过度集中，成为了我国房地企业融资的软肋，在房地产中的一些其它融资的渠道，如房地产信托、基金的使用、海外融资、股权融资等，在各种条件的限制下，却没有得到好的利用。

【关键词】房地产；融资；解决的对策

1.房地产企业融资方式

1.1内部融资的方式

房地产企业利用本身自有资金对项目开发予以支持，或采取扩大自有资金基础的方式实现资金的融通。房地产企业内部融资的方式包括股票和债券变现获得现金、预收购房定金或购房款、抵押等等。

1.2外部融资的方式

1.2.1上市融资

在资本市场的不断发展完善的过程中，房地产企业通过发行股票进行上市融资的方式已成为重要的融资渠道之一。公开上市可以有效降低企业融资成本，化解金融风险，改善企业资本结构。

1.2.2发行债券

债券是一种表明债权债务关系的金融工具，债券体现了发行人有在约定的期限内归还本金和利息的义务。发行债券可以吸收社会闲散资金，为房地产开发带来长期大规模的资金。

1.2.3利用外资

房地产企业利用外资的方式也可以分为两种：国外直接投资及国外间接投资。直接投资一般都是以成立合资或者合作公司的方式来体现的。而间接投资就是指虽然利用外资对公司进行投资扩充，但绝不影响企业的控制权、自和所有权。

1.2.4合作开发

房地产开发企业通常会寻求一家甚至多家实力雄厚的企业，通过与其合作开发房地产项目的方式，将在融资过程的产生的筹资负担进行分散和转移的较可行的办法。

1.2.5银行贷款

银行贷款可以分为信用贷款和房地产抵押贷款。办理信用贷款无须房地产企业以其所开发的房地产进行抵押，而是完全依赖开发商的业绩、业务及信用记录，同时需要房地产企业以自身的信用担保或者以其他抵押物作抵押。而房地产抵押贷款包括房屋开发抵押贷款和土地开发抵押贷款。由于采取这种方式可以大大降低银行贷款的风险，在房地产信贷中居于主导地位。

1.2.6房地产信托投资基金（REITS）

房地产投资信托基金（REAl ESTATE INVESTMENT TRUSTS，简写为REITS），是一种由专门投资机构进行投资经营管理，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，并将综合投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITS实际上是一种采取商业或者公司信托形式，集聚多家企业的资金，收购并持有房地产权证或者为房地产进行融资，这种购买相应地为房地产企业融资提供了便利的渠道（见图1）。

2.房地产企业融资存在的问题

我国房地产调控政策下，房地产的交易量明显减少，一些房地产企业采用降低开发速度，提高资金的利用率，但是仍然不能有效解决资金链紧张的问题。房地产企融资难的原因及具体问题有多种。

2.1融资结构失衡，融资渠道狭隘

我国的房地产资金主要由自筹资金、购房者购房款、国内贷款、利用外资和其他资金来源等构成。银行一直是房地产企业的主要资金提供者，房地产投资中就有百分之六七十的资金直接或间接地来源于银行贷款。但随着近年来房地产泡沫的加剧，银行业提高贷款利率，缩小贷款范围，使得贷款难度增大。总体而言，房地产企业资金渠道狭隘。

房地产行业属于资金密集型行业，具有投资规模大，开发周期长的特点，这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国金融创新少，融资方式有限，加上房地产融资资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，所以筹集到足够的资金将十分困难。

2.2各种融资方式的局限性

银行提高了对房地产企业的贷款条件，对开发企业的自有资金以及项目开发程度的要求较高，大部分的房地产企业因为无法达到规定的贷款要求而不能获得贷款。企业债券多用于新建项目，期限多为3-15年，利息高于同比银行利率，房地产企业的一般项目发行的可能性较小。而信托融资虽然具有灵活、受限制少、创新空间大的优点，但信托产品目前尚缺失一个完善的二级市场，在市场上运行具有较大困难。此外，由于国内产业基金缺少完善的法律制度的依存，暂时不允许存在，养老、保险基金又无法直接涉足房地产行业，基金目前在资本市场表现也很难有所作为。

2.3相关法律法规不完善

目前，有关房地产金融等方面的国家、地方性的相关法律、法规政策不完善，政策法规仍缺乏相互一致性与协调性，而无法形成一套科学有效的体系，导致实际操作相当困难，直接导致了房地产企业融资无法正常开展，融资渠道单一。此外，受我国金融政策环境的影响，房地产金融创新较少。从房地产投资基金目前运行的形式来看，我国多采用合作式、公司式及信托式三种形式。然而，自20世纪末房地产投资基金开始在我国出现以来，直到现在我国还没有出台产业基金法，一直处于陆陆续续停顿的状态，多数基金公司都不以基金的形式进行，而是依据《公司法》的规定采用投资公司运作模式。

2.4宏观调控政策限制

2011年以来房地产业受宏观调控政策的影响非常明显。国务院办公厅出台“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”[〔2011〕1号]（“新国八条”），对房地产市场采取限购、限贷等调控政策，拉开了严厉调控房价的序幕。随后，国家有关部门相继出台了“加快保障性住房建设、公布房价调控目标、实行商品房销售明码标价”等一系出台，对房地产市场采取限购、限贷等调控政策，拉开了严厉调控房价的序幕。随后，国家有关部门相继出台了“加快保障性住房建设、公布房价调控目标、实行商品房销售明码标价”等一系列配套措施，调控政策不断细化。在全面收缩房地产金融政策的背景下，房地产企业的资金来源发生了明显变化。例如2011年，浙江省房地产企业资金来源累计6029.6亿元，同比增长10.6%，低于全国同比增长14.1%的速度。同年浙江省个人按揭贷款额为635.9亿元，同比下降35.2%，远大于全国整体下降9.2%的幅度。

3.解决房地产融资问题的对策

3.1增强房地产企业实力，提高自有资金比重

资本权益结构为1/3自有资金，1/3预售资金，1/3银行贷款的比例是较为合理安全的。通过积累自有资金和持有项目流入的现金来累积增加自有资本，从而可以改变长期过度依赖银行贷款的情况。房地产企业可以通过以下两种方式增加自有资本：一是吸收投资，增加企业股本，另一种是通过对利润进行分配增加利润，从而增加企业的自有资本。前一种方式一般发生在企业刚成立或者由于企业发展战略需要进行的增资扩股时，具有快速、凝聚的特点。后一种方式又包括增加投资收益、增加营业利润、调整利润分配方式三种形式，具有长期、稳定增长的特点与优势。

3.2加强房地产企业内部管理，提高企业信用

房地产企业要积极建立健全企业财务制度，以国内外先进房地产企业制度为蓝本量身订做适合企业本身发展的制度，改变以往不规范的财务制度，提供真实、准确的财务信息，需要对外公开财务报表，如实反映企业的经营状况，提高信息可信度和透明性。加强财务管理人员队伍建设、聘用，培养专业管理人员，充实管理部门。建立健全各项规章制度，强化内部管理，创新管理观念。定时做好企业融资匹配分析。根据宏观调控和企业资金的实际情况，及时做好企业融资方式选择以及融资能力分析，为企业负责人进行融资决策提供支持依据。

信用是市场经济的重要基础，稳固的信用基础是企业得以快速、健康发展的动力所在，社会信用环境的好坏越来越制约房地产企业的发展，特别关系到企业进行融资。房地产企业应努力增强信用意识、自觉还贷意识，加强与银行等金融机构间的信息交流，及时偿还企业贷款，从而提高自身的信用等级，有效的实现融资的目的。

3.3逐步建立多元化的融资渠道

我国房地产企业融资来源大部分为银行借款，或同业拆借，但随着政府部门加强对银行放款管理控制，企业获得银行贷款的压力加大，房地产企业想单纯依靠银行贷款来融得资金已不可能。为顺利实现企业融资，获得开发所需资金，房地产企业需要根据企业自身发展状况、融资政策、项目未来回款等一系列情况来确定企业的负债资金金额、来源等情况，同时在此基础上提出多种融资方案，进行融资方式的整合。

传统的融资方式包括预售房款、银行贷款、合作开发、债券融资、股票融资等，创新融资方式包括通过吸引股权投资扩充自有资金、房地产信托计划融资、吸引海外投资、担保公司、房地产资产证券化等方式。除了进一步完善传统的融资方式外，我国应大力发展多元化的房地产企业融资渠道，探索建立组合式融资模式，即将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。

3.4加快完善房地产金融立法

市场经济是法制经济，为实现经济的可持续发展，必须要以完善的法律规章制度为依托。房地产金融立法的缺失也是房地产企业融资难的一个重要诱因，在我国现有相关法律法规不健全的情况下，加大对金融立法的修整完善具有现实意义。

一是对《商业银行法》、《民法》、《公司法》、《合同法》、《建筑法》、《反不正当竞争法》等一系列相关的法律法规进行完善，相应地在法律条例中增加房地产金融条款的比例，同时对照房地产金融的新形势对已存在的相关条文进行更正修缮，使之符合房地产企业的新情况，可以为房地产企业的融资行为提供安全合理的法律环境；二是建立健全房地产金融的法律法规，如制定《房地产基金投资管理法》、《房地产企业信贷管理法》、《房地产信托法》等法律，严格规定房地产企业在融资过程中的权利与义务，使企业和个人严格按照法律法规的要求对房地产融资行为进行规范，可以有效保证融资的顺利有序进行，缓解现阶段我国房地产市场低迷的局面。

4.结论

如果房地产企业还是想通过传统的融资方式方式来解决企业发展中的融资问题，已经不能适应不断变化的市场。资金做为房地产业的三要素中是核心，如何解决融资问题成为现阶段房地产企业发展的关键。房地产业自身的独特性也决定了房地产企业融资也具有其特殊性，针对房地产企业在融资时会受到多个因素影响的问题，房地产企业应从具体影响因素出发，积极考虑采用科学的融资策略，并适时掌握资本运作，防范各种可能出现的金融风险，以促进房地产企业融资的合理有效进行。

【参考文献】

[1]巴曙松.房地产融资的量体裁衣之道.新财经，2006（3）：63.

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