房地产景观设计流程管理

[摘要]文章对目前房地产景观设计管理中开发商对自身权力的不当使用、房地产企业内部各相关部门对协作的理解不够和行业内对景观定位的误判所导致的协同性差、协同效率低、设计周期长、设计质量不稳定等问题进行了反思和重新审视。作为解决之道，本文提出了基于企业流程的房地产景观设计管理方法，认为应当以“沟通流畅、协同高效、不断调适、趋近满意”作为流程管理目标，优化和再造房地产景观设计流程管理的运行机制和核心流程，实现信息和交流的更加畅通、更加有效的协作方式、更加重视各种资源和要素的整合运用等突破，使景观设计流程成为开发商和协作单位愉快的成长经历。

关键词：房地产；景观设计；流程；流程管理

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

Abstractthis article on the current real estate developers own landscape design and management on improper use of authority, the real estate enterprise internal departments on the cooperation within the industry and not enough understanding to landscape orientation error caused by worse cooperativity, cooperative efficiency, long design cycle, quality is not stable wait for a problem to undertake reflection and revisited. As a solution, based on the business process of the real estate landscape design and management methods, should be to" smooth communication, collaboration, adjust ceaselessly, efficient approach is satisfactory" as management objective, optimization and reengineering of real estate landscape design flow management operation mechanism and core process, realize the information and communication more smooth, more effective cooperation, pay more attention to all kinds of resources and elements of the integrated use of breakthrough, make the landscape design process become developers collaboration unit and pleasant experience of growing up.

Key words: real estate; landscape design; process; process management

相对于政府投资的市政景观而言，“房地产景观”是以房地产开发商为投资主体并主导建设的具有商业目的景观作品。房地产景观以自然化的环境、艺术性的感受、良好的布局、人性化的尺度、立体化的空间等为根本特征，其趋势正在朝向满足业主回归自然、节能低碳、人性化功能等居住诉求和满足开发商产品增值、促进品牌建设的商业诉求以及满足推进城市化有质量、可持续发展的公众诉求等方面不断深化和演变，其商业功能和社会功能日益彰显。

然而由于种种原因，房地产景观设计现实情况往往是：无论开发商、设计公司乃至承建商都觉得运营速度太慢、工作程序相当混乱、沟通不畅、协同困难等等，造成所有人都非常忙碌，但是越忙碌越混乱，各方相互推诿扯皮，效率低下，因而使得设计周期延长，设计质量不稳定。上述这些表象实际上都直接指向房地产景观设计的一个核心问题，即流程管理问题。

1.流程与流程管理

事实上，我们每个人作为构成现代社会的一份子（即个体），都在自觉或不觉中身处各种各样的流程，成为了流程的参与者，时时处处离不开流程，比如到银行办事的流程是：出门、排队、乘车、排号、办理业务、离开。房地产企业作为高度组织化的现代企业中的一员，当然就更加离不开流程了。

流程，英文是process，也译为过程。一个流程就是一组能够一起为客户创造价值的相互关联的活动进程，即跨越部门的业务行程。在企业中，流程指一组为顾客创造价值的程序化活动，它是对企业运营行为的规范，可以不断地总结和固化优秀的经验。[1]企业流程是企业和其所依赖的环境之间在长期的相互作用中逐渐形成的、习以为常的做事习惯和行为模式，具有较强的稳定性。每个企业都具有多个流程，景观设计则是房地产企业的产品生产的重要流程之一。流程管理源于1993年美国麻省理工学院迈克尔•哈默(Michael Hammer)与CSC管理顾问公司的董事长詹姆斯•钱皮(James Champy)提出的管理流程再造(BPR)概念，它是一种以规范化的构造端到端的业务流程为中心，以持续的提高组织业务绩效为目的的系统化方法，其实质在于构造卓越的业务流程[2]。在此之前，哈默认为美国企业界应重新审视自己的管理思想和经营过程，只有对目前的工作流程进行一次重新设计，才能拯救企业并使之焕发生机[3]。

由于行业起步较晚、大多数房地产企业文化软环境建设相对滞后、对景观作品商业和社会价值的认识不足三个方面的原因，其景观设计流程管理与成熟的房地产企业生产流程管理相比，存在着权力行使、部门协作和对景观地位的定位等方面的差异。

2.误区与弊端

2.1 权力行使误区：开发商的“危权时代”

房地产景观最终呈现出来的效果是由开发商、设计单位、承建单位三方共同合作、相互协调完成的。那么，三者之中哪家单位责任最大、最重要呢？毫无疑问的是占据主导地位、责任最重大的是开发商。开发商除了负责组织和协调设计单位、承建单位外，最重要的要对景观项目的投资方向和风格定位、开发创新性的景观作品、景观为地产品牌增值和服务于企业形象建设等方面做出谋划和决策。景观作品的成败往往取决于开发商的策划、决断和对设计单位和承建单位的选择，责任最为重大。

然而由于开发商局于产业链的上游，控制了设计单位的业务来源，在景观设计流程运行过程中往往处于相当强势的地位，甚至于把设计单位视为被领导者而非合作者、把设计单位当作管理对象而不是把设计流程当作管理对象，“危权主义”思想严重。很多开发商简单地认为，自己只需要找到一家“好的”设计单位，把设计任务交出去，最多监督一下就能够得到理想的设计作品，马上万事大吉，在景观设计流程中只要行使权力而不用担当责任。

这种思想导致的弊端会立竿见影：大多数开发商（尤其是不成熟的开发商）经常在景观投资没有成熟的定位和策划（甚至是没有策划）的情况下，草率命令启动设计流程，设计单位只有在一头雾水的情况下开始工作，结果是开发商不断的失望，频频要求修改方案，设计单位疲于奔命，最终双方对设计成果都不满意。于是抱怨就开始了：开发商指责设计单位理解能力和设计水平不够，设计单位只有忍气吞声，腹诽甲方瞎指挥。此时双方如果没有坐下来平心静气地沟通，共同检讨流程中出现的问题，往往会逐步丧失互信，导致合同终止，以双方都蒙受不必要的损失收场。