论房地产全过程管理

摘要:房地产项目投资巨大，过程繁多，而房地产项目管理的方法和水平如何直接影响到房地产企业效益的高低。因此，通过对房地产项目全过程的分析，提出了房地产项目全过程功能指标体系，为房地产企业全过程运用价值工程理论提供了指导。

关键词:成本控制；业务流程

Abstract: the real estate project investment huge, process is various, and real estate project management method and level how to directly affect real estate enterprise benefit of high and low. Therefore, through the whole process of real estate project, puts forward the whole process of real estate project function index system, for real estate enterprise process using value engineering theory provides guidance.

Keywords: cost control; Business process

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

房地产项目标准化全过程管理在当今的专业房地产开发公司里并不是什么新鲜的术语，而是在一轮一轮管理变革中不断进化与调整所产生的先进的房地产项目管理方法。标准化是为在一定范围内获得最佳秩序，对现实问题或潜在问题制订共同使用和重复使用的条款的活动。房地产项目管理标准化是指把房地产项目管理的成功作法和经验，通过在相同或相似管理模块内进行管理复制，使项目管理实现从粗放式到制度化、规范化、标准化、流程化的方式转变。

房地产项目开发大致可以分为项目预评估阶段、拿地阶段、前期设计阶段、建设施工阶段、竣工验收阶段、产证办理交付使用阶段。现在以xx公司的标准化全过程管理为例，从以下几个阶段阐述了房地产开发项目的标准化全过程管理体系的管理流程及方法。

1项目开发可研究评估阶段

1.1 项目预评估的重要性

项目预评估阶段，其实也就是在拿地前对这个项目是否值得投资的一个投资评估。这个评估也就是通过一些以往积累的公司内部经验数据来衡量此项目是否值得公司投资，如果数据指标不达标则不值得投资，反之则值得投资，同时也为下一拿地阶段做好了经济数据上的基本工作，通过这些数据来测算出公司对拿这块地的底线。

1.2 新项目经济评价指标

新项目经济指标是公司发展新项目的基本要求，根据集团3年发展规划，及政策、市场实际情况，由集团经营层确定每一个年度的新项目获取的经济标准。具体由核心指标和辅助指标两类指标组成。

1）核心指标：内部收益率、销售净利率、投资收益率。

2）辅助指标：首期开盘时间、资金峰值、实现累计净现金流量为正时间。

3）发展的目标城市主要分为A、B、C三类城市。A类城市为经济规模大及发展水平高的大型中心城市，如：北京、上海、广州、深圳、成都、西安、沈阳、武汉、杭州等。B类城市为经济规模较大的中西部省会城市及经济发达的华东地区和沿海地区的地级城市，如：昆明、长沙、南昌、合肥、苏州、南京、无锡、常州、南通、嘉兴、宁波等。C类城市为其他相对经济比较发达的中小城市，都作为机会性发展城市。

1.3 新项目核心经济评价指标具体内容

在考虑以上指标外，往往还会综合考虑一些费用比、资金周转率、项目去化率、负税率等经济数据。

2.土地储备阶段

通过公司的内部投资评估后，就会开始启动该房地产开发项目。在进入土地竟拍流程前，对该地块的地理位置、容积率要求、建筑高度限制要求等一系列指标进行综合考虑，由集团公司对该项目的方案定位，再套用集团内部对此类产品的一些建造标准参考数据（例如：多层短肢剪力墙住宅综合开发成本1 700～1 750 元 /㎡；小高层（17 层）住宅综合开发成本 2 100㎡～2250 元/㎡；综合商业楼（10～12 层）综合开发成本 3 500～3 600元 /㎡等），和当地市调后得出此类产品的一个市场价格来测算此地块的一个拿地价格。

3.设计阶段

前期设计阶段主要包括方案设计阶段、扩初设计阶段、施工图设计阶段。在前期设计阶段，除了依靠设计院设计出图，同时也要依靠自身的标准化全过程管理来控制项目的推进方向，例如，xx公司在此阶段就是通过设计内部评审制度和标准限额设计来达到管控的目标。整个过程由项目公司总经理组织，集团设计研发部主导，集团工程管理中心参与，集团总经理或分管副总决策。在设计的不同阶段对以下一些问题进行评审、把关。

3.1 方案阶段

1）建筑指标：重点是用地面积、容积率、计容面积、不计容面积、人防面积、建筑密度、建筑限高、公共配套设施、车位比等大指标是否满足规划要求。

2）总平面图：重点出入口、道路交通流向、标高、配电站 垃圾房 泵房等配套公建位置、栋数及间距、商业和住宅的布置关系等是否合理并满足规划要求。

3）户型专项分析：功能布置、开间进深合理，组合方式和面积配比等分析。

4）商业：各层平面功能分析、内部使用分隔方式、电梯/楼梯位置等。

5）地下车库及地面停车位：在满足规范和地面景观的前提下，尽量在地面停车以减少地下车库建设面积。

6）立面：立面选材配置、立面参照风格、实体立面效果等确定。

7）结构：结构类型及结构布置优化方向，尽量不要影响大堂或商业/住宅的平面功能。对于一些特殊处理的结构设计，如深基础、大型车库等要提前做好结构设计方面的专家讨论会，确保结构和建筑方案的有效统一。

8）设计深度：需满足规范规定的深度。

9）结论：书面汇总调整和修订意见，限期修订后出正式方案设计。

3.2 施工图阶段

通过设计任务书对设计院提出要求，将公司以往的一些经验数据（例如作钢筋含钢量、混凝土比等）为限额设计标准，从而在施工图阶段对成本作了最大程度的把控。通过标准管控方式，使整个项目在设计阶段就处在一个井然有序的状况下，同时也使集团公司在项目初期就将整个项目的一个前进标准定了基调。

4.房地产项目建设施工阶段

在此项目办理完建设规划许可证以及施工许可证后，正式进入了建设施工阶段。在建设施工阶段对于整个房地产开发项目来说，主要是对项目进度的管理、项目质量的管理、项目成本的管理以及项目安全的管理。

1）项目进度管理：这方面工作是在工程量计算、实施方案选择、施工准备等工作基础上进行的，包括工期计划、资源供应计划和控制、进度控制。

2）项目质量管理：包括项目工程质量和及工程品质的管理等。

3）项目成本管理：包括工程目标成本、成本计划、支付计划、成本控制、工程款结算和审核以及一些合同管理是招投标管理及现场签证管理。

4）项目安全管理：包括项目涉及的人身安全及财产安全管理。以上这些都需要依照标准来执行，例如现场的施工中，标高多少、窗型的选择、瓷砖的贴发等都需要有一个标准，所有项目都必须按照标准来操作。在这里作者从项目的成本管理入手来看看标准化全过程管理在当下房企中的运用。项目从开始阶段就需要有项目的目标成本，所有的项目所涉及到的工程项目包括相关费用都会在目标成本中找到其相应的目标成本子项。那么，从项目开始所签订的合同和费用就会按照此目标成本清单执行，招投标中标合同金额必须在目标成本范围内，如超出范围则需上报集团公司总部讨论。一般合同签订闭口总价包干合同，以此降低成本风险。这就是目标成本标准化所带来的好处。那么控制好了招投标与采购合同，接下来就需注意施工过程中的一些可能发生成本风险的地方，主要是现场签证与设计变更。如何控制现场签证与设计变更，房地产公司就是通过以下标准化程序来控制的，见图1。

通过以上这个流程来降低签证的风险，同时配合目标成本清单，随时控制各子项是否超出控制范围。该房地产开发公司通过每月对项目成本所作的成本动态分析，来综合以上两个标准化清单和流程所控制的成果。

5 竣工验收阶段

房地产开发项目是一个有体系的过程，那么自然竣工验收也是交付业主使用之前的一个比较重要的环节，如果一个房地产开发项目，在开发过程中存在一些矛盾或问题，那么处理不好则会在竣工验收阶段集中爆发出来，最终导致这个项目无法顺利竣工验收及交付。如何妥善化解这些矛盾与问题，使竣工验收及交付使用井然有序？其实这也就体现了标准化全过程管理的。房地产开发集团有限公司就是将竣工交付阶段所要一个好处完成的所有事项全部以清单化形式表现出来，使得在项目竣工阶段的工作一目了然。通过此标准化清单也使集团公司在对项目巡检过程中能清楚地知道项目验收的进展情况，及时把控及调整。

6.结束语

随着经济的发展,我国房产开发项目越来越多,怎么充分利用人力、物力、财力合理地安排项目,控制项目建设成本,使资金、资源投入后获得更大的经济效益显得更为迫切。采用全过程管理可以使投资者全面了解工程建设项目在各个阶段的成本,实现对建设项目全过程、造价的动态管理。