并购前要尽职调查

笔者目前正在处理一件棘手的事情，事情的原委是：某旅游开发公司作为买方，收购了粤东某地产开发公司(目标公司)的股权，从而获得位于沿海海滩的开发经营权。买方目标很明确，就是投资建设该海滩成为粤西有名的集观光、旅游、休闲为一体的高尔夫球场。而且，在该次收购前，目标公司已经投入部分资金进行了勘探设计和部分草场的建设（约完成了总体规划的三分之一），部分已经进行了小型高球训练球场的经营。不料，在该次股权交割完成后不久，地产公司就收到了该市规划局《行政处罚告知书》，市规划局对该公司擅自更改规划进行建设高尔夫球场拟依法进行处罚，公司目前有权要求举行听证的权利。

这到底是怎么回事呢？原来，市规划局对地产公司的该宗地块在规划的文件中清楚地表明“该宗地块作为海滩风景区的一部分，限于酒店宾馆设施的建设经营开发，”而不能作为高尔夫用地进行建设开发，地产公司正在开发运营的小型高尔夫球场违反了规划要求，因而受到规划管理部门的调查。

买方的直接反应是能否撤销或者解除收购合同？很遗憾，卖方并没有欺诈或者违约，尽管之前的建设开发小型高尔夫球场是违反规划的，但是卖方并没有隐瞒资料，他们提供的规划文件和规划部门的一致，只是买方被表面的事实蒙住眼睛罢了。因此，这样的麻烦气得买方经办人连连向我告苦。

事实上，买方在并购前如果做好尽职调查就会避免这些苦头。尽职调查也许对大家来说是一个陌生的词语，所谓的尽职调查就是对项目涉及的各方面情况进行详尽的调查，一般这种调查可以由不同的专业调查人员进行，以便对项目的情况有全方位的了解，避免盲人摸象般的片面认识。尽职调查在项目投资、并购等经济活动中十分重要，这不仅仅是获取项目信息，而是投资决策的依据之一。每个专业人员的尽职调查的重点范围各不相同。作为专业律师，一般主要是收集调查该项目涉及的法律文件，以便对该项目的合法性进行法律判断。对项目涉及的法律问题，专业律师都会列出详尽的调查表格，并按照表格要求收集相应的资料进行调查。比如说，对上述的并购行为涉及的土地等不动产进行调查时，我们至少都要求收集下列资料进行法律性判断：（1）土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证书；（2）土地使用权出让合同；（3）土地出让金、税费交纳证明、国有土地使用权发票；（4）政府部门的立项、规划批复等；（5）施工合同，等等一系列的文件以保证该项土地的获取、使用、规划、建设、开发、经营符合法律的要求。除了文件调查，现实中还会采取多种方式进行调查，比如实地勘查、政府部门的查访、第三人证明等，多种方式的运用可以保证信息的真实、可靠、完整。

如果在这样的调查中，发现了问题，那么就会采取相应的解决措施：或者终止收购，以避免无谓的风险；或者调整收购策略；或者调整价格等。试想，如果在调查中发现规划证书和现实中的不一致，那么是否还会有此麻烦的事情呢？答案显而易见了。

因此，为避免不必要的麻烦甚至损失，少些设想，多些调查吧！