中国房价的拐点,究竟在何时

2007年，一路飙升的房价，终于在新年将至近的时候终于放慢了脚步，广州、深圳、北京等一度率领房价大涨的一线城市，开始出现不同程度的降温：广州市国土房管局最新披露的11月份楼市成交数据显示，房价猛降千元，降幅近10％；同时，成交量大幅萎缩，同比下降了41.1％。而有中介机构录得的统计数据也显示，深圳10月份新房均价较9月下跌约一成。广深两地投资者的撤退，以及银行全线收缩房贷，让原本炙手可热的珠三角楼市急速步入“寒冬”，而且似乎有带动全国楼市下跌的趋势，由此引发了一场有关中国房地产是否出现“拐点”的热烈争论。那么，房地产市场现在实际情况究竟如何7眼下的降温到底是拐点，还是房价又一轮大涨的起点?要分析这个问题，我们首先必须知道房地产市场中拉动房价上升的“拉力”与中央政府房价调控的“利剑”到底孰强孰弱。

助长房价的“拉力”

“拉力”之一：城市化水平的迅速提高，新增城镇人口对住房需求急剧增大。建设部原副部长、中房协名誉会长杨慎认为，中国每年1600万人进城，使城市住房供求矛盾加大。对房价长期跟踪调查的国家发改委投资研究所房地产研究中心副主任刘琳博士更提出，长期来看，25岁45岁是住房消费的主要群体，其中25岁35岁正处于婚恋期，他们对住房需求呈现刚性，我国的人口结构决定了未来15年，住房需求都会相当旺盛。

“拉力”之二：已经拥有住宅居民对房产增值的需求。住房是一般人的核心资产，在固定资产中占有相当大的比重。越是穷人，房地产在他们的资产中占的比重越大。当房价上涨的时候，已经拥有住房的居民会享受到财富增值的愉快。根据理性预期理论，如果人们都预期某种事情会出现，这种事情出现的概率就会越来越大。由于大部分居民偏爱房价上涨的消息，比较容易形成房地产价格上涨的预期，从而推动房价上扬。

“拉力”之三：房地产开发商对利润最大化的追求。房价上升会给他们带来额外的利润，毫无疑问，他们是推动房价上升的主要动力。此外，开发商利用政策和市场信息的不对称，利用自己的话语权，通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的论调，进一步强化老百姓的心理预期，造成局部地区价格短期内出现非正常上涨。

“拉力”之四：地方政府的自利导向。地方政府是管辖内房地产市场走势的最大主导因素，但是地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们将维持房地产价格的高水平。另一方面。从中央政府与各级地方政府之间的博弈关系来分析，由于地方政府具备强“经济人”特征，出于自利倾向会弱化中央政府的政策，从而导致调控政策效果出现偏差。

“拉力”之五：舆论炒作。从社会心理学角度分析，新闻媒体往往本能地顺应潮流。在许多时候新闻媒体在房价上涨过程中起到添油煽风的作用。

从目前中国的普遍状况来看，拉动房价上升的五大主要“拉力”依然来势凶猛，从而也就使得房价上升的压力越来越大。

抑制房价的“利剑”

面对房地产市场房价上升的强大攻势，中央政府已经出台和未出台的“利剑”也是一个接着一个，但仍然跟不上房地产价格飞涨的脚步，使得房地产调控政策效果一直含羞带怯。

“利剑”之一：加息。利率上升对房地产影响包括两方面：一是牵涉经济基本面房价会继续上涨；二是按月还贷的工薪族的成本会成倍上升，收入增长赶不上利率增长的步伐。那些同时贷款购买几十套低价房，或者能够购买房地产公司原始股的人，不在此列。因此，加息对于抑制房地产市场投机需求效果并不明显。

“利剑”之二：供给保障性住房。建设部住宅与房地产业司司长沈建忠接受媒体采访时表示，政府已从政策上明确优先保证廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型的普通住房用地，对廉租房和经济适用住房要在土地供应计划中单列，对中低价位、中小套型普通住房的用地必须要达到70％以上。但是，从现实的角度来看，首先，以目前投资额度占住宅和商品房投资总额不足5％的经济适用住房而论，欲在近期改变房地产市场的供应格局是远远不够的。其次，将廉租房、经济适用住房的资金来源、供应方式、供应对象等实际操作中的细节问题加以明确，更是确保国家有限的资金用在刀刃上的必备条件。据《楚天金报》报道，武汉市自2005年实行经济适用房摇号销售以来，可供房源总套数为8000多套，而拿出来公开摇号销售的房源只有3000多套。这种现象，各地都存在。甚至有些单位能够团购到经适房。究竟有多少房子用作加价销售以牟利，数据无从得到，但是，从长时间以来这种房子一直有售的现象来判断，数量不会小。因此，要将保障性住房理论上的可能变成现实，还需要一些措施保证。

“利剑”之三：提高房贷首付。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会2007年9月27日共同了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整。央行研究院研究员邹平座表示，央行出台的这五项措施提高了二手房投机行为成本，能够抑制目前的炒房现象，但对目前的行业竞争格局并不会产生太大的影响。

“利剑”之四：开征物业税。物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。一旦开征物业税，最直接的结果是，因开发房产成本的降低，推动房价的下降。因为在目前的房价构成中，税费及开发商利润占到60％。如果以物业税的方式逐年缴纳地租和税费，开发成本必然大幅下降，房价当然也会随之下降。另外，目前我国房地产保有环节税负较轻，一旦开征物业税，那么，在土地增值收益全部流向房产保有者的情况下，势必增加房产保有者应缴纳的税款，这也加大了投机客的负担，从而抑制投机行为。自2006年年初开始，北京、深圳、南京、重庆等6个城市和地区对物业税征收进行试点，但试点仍处于“空转”阶段，即没有实际收税，但一切工作步骤都和真正收税一样，财税部门、房管部门以及土地管理部门等单位共同参与，要统计物业数量，做测算、评估，做报表，做税收统计等。作为“空转”试点城市，虽然前期已经做了大量调研和试点工作，但是由于物业税开征争议比较大，所牵涉的工作和部门比较多，物业税的推行有相当大的难度。

“利剑”之五：改革地方政府绩效考核机制。地方政府的种种异化行为，使得中央政府房产调控政策效果大打折扣。目前地方政府种种异化行为影响了整个房地产业的正常发展，因此，地方政府考核机制改革也就迫在眉睫。然而，由于我国行政体制改革的整体滞后和地方管理工作的纷繁复杂，许多地方政府的绩效管理依然因循计划管理的传统模式，没有作出实质性的转变。特别在绩效评定的标准方面，内容比较单一，体系错综复杂，所以地方政府绩效考核改革之路仍然任重而道远。

“拉力”与“利剑”之争下。房价有无拐点?

国内外研究结果均表明，当房价的波动在一定范围之内时，房地产价格的决定规律与一般商品的价格决定规律没有什么不同，但如果房价的波动超过一定范围，它的价格变动规律就会出现很大的变化：价格上涨得越快，需求越旺盛，需求与价格就会呈正比而不是反比。正因为如此，政府对房地产价格的控制力就比较弱。当然，如果一个国家的金融市场和房地产市场发展很成熟，政府控制房地产价格的能力会强些，例如在美国，政府可以通过调整利率等手段来调控房地产价格，因为美国房地产市场对利率变化非常敏感，但是发展中国家就没有这个能力。从各个已经实施和还未实施的“利剑”力量和前景来看，并不能阻挡住房价进一步上升的趋势。另外，由于我国房地产市场发展滞后于城市化的发展，因此中国的房地产市场还有很大的发展空间，这可以从房地产市场的景气指数可以一窥一二：国家统计局日前公布的数据显示，2007年11月份“国房景气指数”为106.59，比10月份上升0.85点，同比上升2.67点。这是自去年3月以来，“国房景气指数”连续8个月环比攀升。从2007年房价调控政策力度来看，今年房价调控力度仍然会逐渐加强，因此，不可避免地会让房地产市场的热度降降温，但这也仅仅只是会让房价增长速度变缓，而不会出现真正意义上的房价拐点。