对土地开发整理项目分析与探讨

摘要：土地开发整理项目代建制的产生是政府投资项目的组织实施方式的体制创新,是实现项目建设向社会化和专业化管理的重要转变；实施代建制管理是保证工程质量提高投资效益的重要措施,土地开发整理项目实施代建制可以把项目推向市场,从而使该项目设计市场化,开发整理专业化和管理的高效化。

关键词：土地开发；管理；近建制

一、土地整理项目管理现行模式

现行土地整理项目管理的一般模式是;“前期实施验收移交归档”这几个过程。项目工程建设管理内容主要包括:项目组织机构、项目五制（法人制、招投标制、合同制、工程建设监理制、公告制）、项目施工、项目设计变更、项目资金使用和管理、项目审计、项目竣工验收、项目移交、项目档案管理等。

1、前期工作

主要是项目申报、项目区测绘、设计、论证、立项等工作,项目的前期工作直接影响项目是否能够实施,因此在前期时一定要把工作做实做细。要切实做好项目前期管理中各环节的有关工作,规范土地开发整理行为,充分发挥土地开发整理的综合效益。具体包括以下几个方面:乡镇申请整理中心现场踏勘、论证符合条件的列入土地整理项目备选库拟选上报项目在征求乡镇、村委、群众意见基础上因地制宜地编制方案测绘、设计方案公布方案公布后无疑义上报审查论证、立项。

2、实施管理工作

项目实施管理中,采取的主要措施是;坚持一个原则,落实四个控制,抓好三个管理,做好一个协调。

①坚持一个原则。就是《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》全市的土地整理项目实施工作必须纳入到全国统一管理之列。从项目的招标到项目的实施管理及最后的项目验收整个过程,都不能突破这一原则。

②落实四个控制。即安全控制、进度控制、质量控制、投资控制。四方相互制约只有这四个控制发挥了作用,才能确保项目工期、质量、资金和项目的顺利实施。

③抓好三个管理。一是制度管理,为规范项目实施管理,保证项目的顺利实施,我们在“五项制度”的基础上组织工程技术人员编制了土地整理项目实施管理的相关制度,主要有质量管理制度、安全管理制度、设计变更制度、工程验收办法、财务管理制度、档案管理制度、运行管理制度、甲方代表工作制度、廉政建设制度、工程奖罚制度等。这些制度的制定实施,对我市土地整理项目实施管理工作起到保障作用。二是合同管理。从勘测、设计、施工、监理等各项工作都要签订合同,建立健全合同管理体系;三是设计变更管理,目前项目涉及变更的问题比较多,我们必须坚持实事求是的原则进行合理的调整,但是,在调整中,必须遵循两个不变。一是批准的总投资、总规模、总指标不变。二是规划调整以后,按项目管理的各项要求不变。

④做好一个协调。土地整理工作涉及的面比较广,项目实施前要做好相关各方的工作,才能保证项目的实施。

3、验收工作

项目竣工实行验收制:单元工程竣工后,必须组织各级验收核查和整改工作。首先由施工队组织自验,发现的问题可以及时纠正;自验合格后,再由监理方组织进行验收,工程合格后支付工程进度款。分部工程验收由监理组织,项目承担单位聘用中介机构进行实测,提出核查意见后由施工方进行整改。待整改完成后,再由市国土资源局组织相关部门的专家进行初验,合格后报国土资源厅验收。

4、项目移交工作

①项目完成后实行交接制。项目竣工验收合格后,举行交接仪式,由项目承担单位负责对项目工程进行移交。以便明确界限、时效,从交接的那天起计算质量保证的期限。

②工程实行质量保证制。项目建设工程质量的好坏要看运行的结果如何,项目运行一年后无质量问题。施工单位结算质量保证金。

5、项目档案管理工作按照整理项目档案管理要求,将项目资料分类整理归档。

二、土地开发整理内容

土地开发整理内容包括:土地整理、土地复垦、土地开发。土地整理是指采取工程、生物等措施,对田、水、路、林、村进行综合整治,增加有效耕地面积,提高土地质量和利用率,改善生产、生活条件和生态环境的活动;土地复垦指对因生产建设破坏和灾毁土地,采取整治措施,使其恢复到可供利用状态的活动;土地开发是指对未利用的宜农土地进行开发利用活动。土地开发整理根据对象的不同又分为农用地整理和建设用地(包括村庄)整理。建设社会主义新农村,大力加强农田水利建设,改造中低产田,搞好土地整理是党中央、国务院从我国基本国情出发,站在全局高度,基于我国经济社会发展已进入有能力实施工业反哺农业、城市促进农村的阶段做出的伟大战略决策;是一项功在当代、利在千秋,造福农民、惠及子孙后代的宏伟工程。

三、现阶段土地开发整理管理存在的问题

1、缺乏统一规划。目前我市的土地整理工作尚无全市的统一规划,这样就难以从大局、全局来计划和安排部署土地整理的各项工作。土地开发整理工程既有很强的专业性、综合性,建设过程中需要进行控制的环节很多,非专业部门管理效果不佳,工程质量难以保证。国土部门往往是由于缺少专业管理人员、归责不明等问题,加上没有管理经验的积累,往往造成建设管理水平相对较低,工程质量、造价、资金安全高效难以保证的问题。

2、用于各级土地开发整理项目的资金渠道多,既有中央返还的新增建设用地有偿使用费,也有各级财政从国有土地有偿出让土地出让金中提成的用于农业土地开发的土地出让金,还有向占地单位按所占地面积和破坏面积收取的耕地开垦费和土地复垦费,由于可用于土地开发项目的资金来源多样,回旋余地大,中央、省、市项目多使用新增建设用地有偿使用费,县级项目多使用用于农业的土地出让金、耕地可垦费和土地复垦费。

3、土地整理投入多少不是按项目建设需要来确定,而是按投入的资金来确定任务。因此,难免会造成工程建设达不到群众的期望,容易出现群众要求增加工程的现象。如果群众的要求不能实现,在项目实施中,就会产生抵触情绪,甚至不配合工作,故意出难题。

四、土地开发整理项目“代建制”的优势

1、实现建设管理社会化和专业化。对土地开发整理项目实施代建制,通过将政府投资项目交给专业机构进行建设管理,实行项目管理社会化,由专业机构对政府负责,改过去土地开发整理项目行政化为社会化管理,通过市场调节配置管理要素。

2、实现建设管理商业化。代建单位严格履行合同,实行商业化运作,根据合同严格控制投资,主动地按照经批准的规模和标准实施项目建设,切实承担相应的责任,使工程建设项目法人的风险得到一定的转移。同时通过商业化的运作,为实现工程建设的法制化、规范化和透明化创造了条件,可有效减少人为干预和盲目决策。

3、发挥竞争机制、有利于遏制腐败。代建制的实行打破政府投资体制中的“投资、建设、管理、使用”四位一体的模式,使各环节彼此分离、互相制约。项目投资单位不再介入项目前期运作、建设施工及材料设备采购等环节的招标定标活动,代建单位在透明的环境下进行招标,公开、公平、公正的定标,这将有利于遏制政府投资项目建设过程中的腐败事件发生。

五、结束语

实行土地开发整理项目管理是实现开发整理目标和土地开发整理工作的经济效益、社会效益、环境效益相统一的根本手段,是推动土地开发整理规范化操作、规模经营、产业化发展的必由之路。而土地开发整理项目代建制的产生是政府投资项目的组织实施方式的体制创新,是实现项目建设向社会化和专业化管理的重要转变。实施代建制管理是保证工程质量提高投资效益的重要措施,是转变政府职能的客观要求,更是从源头上遏制腐败,减少行政成本和提高效率的重要保障。土地开发整理项目实施代建制可以把项目推向市场,从而使该项目设计市场化,开发整理专业化和管理的高效化。