中介:坚挺的二手房

提起太原市的房屋中介公司，“我爱我家”那黄底蓝字的招牌早已深入人心。

据太原我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称“我爱我家” ） 副总经理王斌介绍，目前我爱我家在太原分为6个大区，36个小区，基本上以社区为基础呈现网格化布置。“我们企业从2008年到现在，每年的企业增长率在50%-60%，今年可能会翻一番。房地产有滞后性，先建成再交易，所以现在我们的分布情况也是跟着城市建设的轨迹走的。”

从实际情况来看，自2008年的宏观调控以来，房地产行业跌宕起伏，现在很多一线城市的房价呈现出下滑趋势，而作为中介机构，对房价变动的敏感程度会很高。不过从太原市我爱我家一手房、二手房、招商、租赁、金融服务等门店业务上看，价格波动并不是很明显，但是相对的销售周期会拉长。

王斌表示，目前我爱我家的主要业务增长率集中在二手房市场方面，“这个很明确，主要是刚性需求，商品房的话就是高层90平方米以下，低层砖混结构的二手房就是70平方米左右的两居室，总价大概在50万元左右。我们的销售经验是，大约两个顾客会争夺一套房源，涨价范围大多集中在80-90平方米以下房型。”

的确，相对于新兴楼盘，二手房还是有着无可替代的区位优势：一方面，二手房在总体价格上较低，周边的基础配套设施都比较成熟；另一方面，二手房大多集中在老城区，且多临近学区，会成为有子女升学家庭的首选。特别是80后、90后开始步入婚姻，成为新一代购房主力，这就说明人们购房的刚性需求依然强烈。

回望历史我们可以看到，欧美的一些学区房以及一线城市，如北京三环以内的房价，在历次的调控中都没有下降。所以，除非房地产的大形势普遍下跌，有大量的新楼盘持续降价，否则太原市二手房在短期内价格下跌的可能几乎为零。

“房地产主要分两块，新增楼盘和已有楼盘，即增量和存量，衡量一个城市房地产发育的状况是否成熟，主要是看增量与存量的比例，这个可以反应出城市化进展程度。欧美和大部分发达国家人口不再高速增长，大多以存量房为主，而国内一线城市中二手房的交易量也要大于新房交易量。山西商品房与二手房的成交量大约为4U1，这其实也说明太原目前还处在一个发展初期，因为我们的起点比较低，所以城市化进程和房地产发展还有一些空间与发展潜力。”王斌如是分析。

经过走访记者发现，目前市场上区位因素较好的二手房均价甚至与新楼盘的均价不相上下，100平方米以上的二手房与租赁房价格确实呈现上涨趋势，但涨幅很小，所以不少人判断，未来大平方米的二手房不排除有降价的可能。王斌建议，如果手持这样的非自住房源，且非学区、非医院、非好的基础配套，最好提前做好规划，以免为自己日后埋雷。

先抛欲望，理性消费

2014年第一季度，很多城市的房价出现低迷趋势，这也让不少有购房需求的人开始对波动的价格犯嘀咕，抱着观望的态度纠结起来。王斌表示，其实纠结没什么意义，“因为你要是自住，就永远不要等，量力而行就可以。很多东西都要去反向观察，老百姓十多年都在等降价，然而先出手的人都赚到了，后出手的人反而吃亏了。投资除外，一旦有自住需求就应该及时购买，不要期待政策某一天会促使降价，这个短期内基本不会实现。”

其实，顾家是山西人骨子里的基因，集中表现在买房置地方面。加上过去的历史因素，“煤老板”的一掷千金或多或少地拉动了太原人均住房面积，但实际生活中，这个数字是不够真实的。“山西早些年收入的差距比例很大，北上广深是‘纺锤体’，中间部分收入占到大多数，一小部分富人，一小部分穷人；而山西是‘哑铃型’，有钱人很多，穷人也很多，中间部分很小。其实从房地产角度看，应该是以中产为主，才会形成一个健康发展‘橄榄型’。‘哑铃型’结构多少有点畸形。”

王斌表示：“由于各种因素，少数人持有了大量的商品房去做投资，而山西人护盘，不像南方一些炒房团，他们会在楼市好的情况下把不动产快速变现，山西人却很少把它抛向市场。所以宏观政策在短期内对山西的影响首先是信心的影响，第二就是会拉长销售周期，但是真正对商品房的价格不会有实质性的改变。”除非很多大盘主动去降价。为了促销，可能会进行价格上的优惠，不过这种优惠带动对于本土中小盘而言不会很明显。未来也不排除大公司进行价格促销，但这与一线城市的价格下跌有本质性的区别，不是一个概念。

“我认为大家只要梯度消费就可以。不过中国人有个问题就是欲望太大，中国的房地产是一种欲望，不是生活。房地产就是地产商把它盖好，然后消费者按实力购买，其实太原市人均房屋面积并不小，但是真的落实的并不很高。然而恰恰是因为这个不太合理的实际占有面积，才会存在大量的购买需求，从这个角度讲太原房价未来还是有潜力的。”

除了土地价格之外，国家政策仍然是影响房价的核心因素，在业内人士看来，针对房地产“一刀切”的政策，太原这个市场显得有些“委屈”。

“诸如限购限贷的政策，的确可以抑制投机，但是房地产在一线城市本身已经发展到很高的程度了，二手房大于一手房，调控很正常也很合理。不过我们太原现在商品房依旧占到了大多数，市场还需要进一步培育，尤其是二手房这部分，存量资产要想活跃起来首先应该进行流动，一个城市要想发展首先应该让它的资产流动起来，商品房由开发商去做，像三线城市的政策应该是以培育为主而不是限制。”

王斌建议，个人方面还是要坚持理性消费，可以把自己的不动产进行一个盘点，一些区位条件不理想的大户型房子要提前进行规划。对于企业投资而言，不要再对住宅抱有幻想，商业用房投资要谨慎对待，避免日后出现有行无市的情况。如果在好的地段有写字楼、酒店式公寓、商铺等配套设施好的投资项目，在综合考量合理之后还是建议持有的。