土地一级开发盈利模式及风险问题浅析

【摘要】随着城镇化进程的加快，“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式逐步兴起，越来越多的房地产企业涉足土地一级开发。新形势下，如何能借势发力，创新一级开发盈利模式，有效规避项目开发风险，将成为土地一级开发企业重点关注的问题。

【关键词】一级开发、盈利模式、风险浅析

一、土地一级开发操作模式的发展及演变趋势

（1）政府垄断开发模式

政府垄断开发模式是政府指定开发企业或者以成立项目公司的形式进行土地一级开发。

此模式可以保证政府完全控制地价，同时确保土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。该模式主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。

（2）企业主导开发模式

企业主导开发模式又称一二级联动开发模式，政府首先将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）出让给土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照土地使用权出让协议的约定，对协议范围内土地实施包括拆迁安置补偿，公建配套设施建设在内的土地一级开发行为，使协议范围内土地达到建设条件，再面向市场转让土地使用权。

房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该模式不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低。

（3）政府主导市场化运作模式

由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两头，放中间”。“抓两头”即由政府控制土地储备计划和供应计划，“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发。

这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。政府通过招标等方式确定具备资格的企业，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发完成经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。

由政府主导的市场化运作模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力，是我国土地一级开发的主要发展趋势。

二、 土地一级开发企业盈利模式

1、土地一级开发自身获利

土地一级开发商通过严格控制各项成本费用，实现一级土地开发自身获利。 在各项成本费用中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用，虽然政府有相关标准和规定，但在实际执行中有难度。

此外，整体成本费用的控制在于系统周密的安排。对于大面积的土地一级开发，需要分批次批地、征地和拆迁，因此应严格控制整合各步骤的节奏。

2、土地增值收益共享

某些城市实行了在政府、开发商和原使用者等各个主体之间按一定比例分享增值收益的机制。这样，开发商可以通过创新性的开发活动，最大限度地提升土地价值，从而获得最大利益。

在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：

A投资环境景观。本质是通过提高生态效益来实现经济效益。如改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等。

B投资公共配套设施。本质是通过提高社会效益来实现经济效益。如配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场等。

C第一期出让引入品牌商业设施或酒店，带动周边地块升值，实现一级和二级开发互动。

3、公共配套设施持有经营

在某些土地一级开发项目中， 政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设。被授权的土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商通过提供公共配套设施服务而获得长期现金流。对开发商而言，该盈利模式的最大挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力。

4、一二级联动开发

土地一级开发主体通过与政府协商，出于主观意愿或客观原因，总是能够创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目。该模式要求一级开发商具有卓越的二级开发能力，通过二级开发弥补一级开发收益的不足，实现一级开发和二级开发的联动。

三 、土地一级开发风险问题浅析

本文通过引用流程图法，对土地一级开发过程中的风险点进行梳理。

1、编制规划阶段

土地一级开发项目受控制性详规影响较深。控制性详细规划的制定以城市总体规划为依托。通过控制性详规可确切统计出可供出让经营性用地面积及公建配套设施建设体量。保持控制性详规的稳定性，排除政府机构因公共利益等原因缩减可供出让经营性用地面积，扩增公建配套设施建设工程量的可能性，是企业投资土地一级开发项目的风险管理的重点。

2、土地报征及转用阶段

政府按照城市政规划所设定的条件，通过行政审批对农村集体土地进行征收，将集体土地性质变更为国有土地性质，从而实现土地所有权的根本改变。土地报征环节包含农用地转用审批及土地征收审批两部分。土地一级开发项目常因新增建设用地指标配给不到位，或因取得报征批文存在障碍而进展缓慢，影响项目开发进度。

3、安置拆迁补偿阶段

土地一级开发拆迁安置补偿环节一般采取政府主导，或政府授权委托土地一级开发企业实施。其中拆迁安置补偿办法是进行土地征收的重要前置条件之一，也是土地一级开发企业核算项目开发成本及收益的关键政策性因素。然而，此阶段土地一级开发企业往往无操控的主动权，进而缺乏对项目开发成本和节奏的有效控制。

4、土地出让阶段

经营性用地必须以招、拍、挂的形式出让，决定了土地出让环节市场化的特点。加之国家调控政策不断出台，政策效应逐步显现。如土地出让之时恰逢进入经济衰退或政策性限控阶段，土地市场的波动必将对土地一级开发企业主营业务收入产生不利影响。

5、还迁房及公建配套建设阶段

还迁房及公建配套设施建设规模大，动辄上百万平米项目同时开工建设，因此项目建设安全及质量风险度极高。

6、收益实现阶段

收益实现环节是企业投资土地一级开发项目的最终目的，也是企业投资土地一级开发项目风险管理的最终目标。企业投资土地一级开发项目最终收益如何确认，“净地”出让后投资收益最终是否可兑现，明确以上问题是土地一级开发企业做出投资决策的关键所在。

四、建议和结论

1、优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本

一级开发企业在土地整治和储备过程中，涉及到征地、拆迁、基建、土地出让等诸多环节，同时，一级开发又是一个综合性系统性工程，涉及众多和政府对口以及和外部合作单位谈判的环节，因此，优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用。

2、加强规划能力、挖掘区域潜在价值

土地一级开发的价值要素中最重要是规划。土地的特征使其一旦开发，短期内不可能复原，而规划的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响。

3、把握行业波动周期，控制开发节奏

在把握行业波动周期方面，既要充分考虑整体宏观经济、行业形势和区域经济等因素，也要充分考虑政策因素。这就需要企业有敏锐的市场触觉，并且能够与政府需求保持较高程度的一致性，做到根据市场需求来控制开发节奏，从而提升区域土地价值。

4、加强项目经营管理，确保工程建设质量安全

质量安全无小事，特别是对于还迁房这样的民生工程。为此，在工程建设过程中，需要土地一级开发企业提高思想认识，牢固树立“百年大计，质量第一”的指导思想，加强项目经营管理力度和管理水平，确保工程建设质量和安全。

参考文献

[1] 纪丽娟，，西北农林科技大学， 2008。

[2] 陈古鹏，， 当代经济，2008年第10期。