房地产众筹模式发展探析

【摘要】房地产众筹作为一种新型互联网金融商业模式，不仅发挥互联网金融融资功能，也为房地产投资行业带来了突破性的商业模式。本文重点分析了房地产众筹融资的概念及相关发展模式，并在此基础上，对房地产众筹的优势与障碍进行探讨和研究，并提出了相应的实践应用的建议。

【关键词】众筹，房地产众筹，互联网金融

一、房地产众筹概念及基本模式

（一）房地产众筹是一个新兴的电子商务模式。房地产众筹是基于互联网金融中“众筹”发展而来的新理念。众筹是指在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。其基本模式是项目发起者在网站上展示项目，投资者则根据相关信息选择投资项目。而房地产众筹则是众筹的一个细分市场，指一群人通过 Internet 为房地产相关产业的项目或者创意提供资金支持从而取代诸如银行、风投、天使投资这类公认的融资实体或个人。

（二）房地产众筹基本模式

目前，房地产众筹处于起步阶段，发展中的模式主要有以下四种：投资理财型;营销推广型;合作建房性;合作购房型。

1.投资理财型。主要指投资者在互联网第三方平台上浏览交易市场的相关信息，确定投资的房地产项目，将资金打入第三方平台，第三方平台再将资金转给由信托公司审核通过的房地产项目。在项目资金筹集到位后，投资者自此开始将会经常受到有关投资项目进展情况的最新消息。

2.营销推广型。房地产商联合知名的房产信息平台已经完工楼盘的众筹信息。众多投资者可以以较低的价格联合购买特定优惠的房产。筹资时，较低的价格迅速吸引购房者的目光，带来一定轰动效应，为房地产商楼盘的推广起到推动作用。

3.合作建房型。在该模式目前只在微信平台初步发展。由一名或多名资深房地产行业人员发起。具体流程如下：申请人先递交申请表，通过审核后，交纳100元订金即可进入购房微信群，项目的设计、户型、价格等，全部通过微信群成员商议决定。打造别具一格的建筑装修风格。

4.合作购房型。发起者通过此模式筹集资金，来购买相关地产，满足自住的需求。合作购房型的房地产众筹主要是指个人通过众筹平台向若干出资者借款。 这一过程中，平台的作用是多样的。 一些平台起到中间人的作用;一些平台还担当还款的责任。 相比于银行众多的审批程序和高额的还贷利息，发起者可以利用众筹平台立刻获取所需资金，贷款利息相对较低。而借款人的小额借款也可以获取较高的借款利息。平台将二者的需求结合，达到互惠共赢的目的。

从目前的发展情况来看，投资理财型的房地产众筹模式发展较好，市场上存在成功的案例，已经得到消费者的认可，为消费者带来了实际的收益。其他几种模式尚处于探索阶段，模式的成功运作还要等待市场的检验。

二、关于房地产众筹分析及建议

（一）发展优势

1.门槛低，面向普通大众。互联网金融最大的特点就是降低了投资的门槛，使普通民众也可以参与金融理财的活动中。房地产众筹打破地产开发需要雄厚资金实力的传统，将地产所有权细碎零分，面向所在地产项目居民以及社会出售基于所有权的股份，筹集公众的闲置资金，同时公众获得项目盈利和地产升值的红利。

2.链接行业链两端的需求。房地产众筹在项目选择时就充分考虑投资者的需求，参与投资的居民对于附近建筑更加具有话语权，建筑更加符合居民的需求。比如：因为代沟等原因，50-60岁老人们不愿与子女居住，并且有一定退休金，想要购买适合未来养老的房型。平安好房推出的养老地产众筹项目，就是充分考虑老人的需求。

3.较高投资收益率。房地产众筹充分发挥互联网的长尾效应，积少成多，吸取公众大量的闲置资金，来投资房地产高回报的项目。不仅如此，相关平台也绕过了复杂的地产中介和银行贷款程序，砍掉了中间佣金和贷款利率等费用，让整个项目的成本更加低廉。项目实施过程中考虑投资者需求和建议，成交量上升，为普通大众带来较高的投资收益率。

4.公平性、公开性、提高透明度。利用互联网平台搭建双方信息互通的平台。筹集资金完成之后，投资者就会时刻收到项目开展的信息。众筹中的资金将会交由第三方支付机构全程监控管理，保障信息公开化，透明化。致使投资者和地产商在收益和损失方面是公平的。

（二）面临的障碍

1.不动产投资的流动性较低。房地产项目完成需要一段时间，短则几个月，长则可能需要几年时间。另外，房地产行业市场容量有限，交易成本较高，造成房地产投资的流动性较差。投资者在投资完成之后，需要相当长的周期才能获取收益。投资时间变长，投资人可能认为存在较大风险或者自身现金需求，而撤去投资。

2.政策、法规不完善。在中国，由于相关政策、法规尚不完善，推进中国国内首例众筹买房项目也面临着一系列争议。因此，应从监管上加强众筹平台的消费者保护。美国JOBS法案中对众筹的界定、关于保护投资者利益的相关规定都值得中国借鉴。

（三）实践应用建议

1.投资者：推荐投资人从小额投资开始尝试，并且多和其他投资人进行交流。投资人应该确定他们所投资的资金，是由第三方机构进行监管的。并且，在投资项目获得全部目标金额之前，投资人应该时刻注意资金的安全和动向。

2.房地产商：首先要提供有投资价值的项目，才能吸引投资者。其次在项目开展的过程中保证项目信息的公开性，注重透明度。另外，注重良好服务，不是一味地进行价格战略。

3.第三方平台：建立一套标准来寻找合格投资者和筹资者，并且要有专业的房地产团队和风控团队对项目进行筛选。不仅要选择信誉较好信托公司进行担保，还要做出详细的数据报告和后期收益分析，保证投资人的收益安全。时刻关注国家政策，不要跨越政策红线。

总的来说，房地产众筹模式具有良好的商业前景，未来有极大的发展空间。在实际企业运用的过程中，要与市场具体情况相适应，进行适当的调整与创新，才能充分发挥房地产众筹模式的优势。

参考文献：

[1]范家琛. 众筹商业模式研究[J]. 企业经济， 2013， （8）： 72-75.

[2]孙梦姝. 产权众筹带来房地产新玩法[N]. 中国建设报， 2014.02.12（4）.

[3]陈志伟. Fundrise：100美金做地产[J]. 商界（评论）， 2014， （2）： 54-55.