房地产财务管理运行机制及优化

摘 要：本文详细分析下房地产财务管理的现状、特点与内容，并指出其中存在的一些问题，基于此提出一些有针对性的解决，试图在房地产企业内部构建一个科学有效的财务管理运行机制，从而让房地产财务管理工作得到进一步的优化，促使房地产更快、更好、更稳定、更长远的发展下去。

关键词：房地产;财务管理;运行机制;优化措施

前言：作为与我国国民经济发展密切相关的行业，房地产行业在最近这些年来获得了快速的发展，在很大程度上推动了我国经济社会的快速发展。但是，随着国际国内经济形势的日益恶化，加之我国房地产行业的发展时间并不长，缺乏成熟的发展经验等，因此，我国房地产行业面临着前所未有的发展困境。其中，最为突出和关键的问题就是财务风险。那么，房地产行业就必须尽快构建一个优化的财务管理运行机制，从而获得更健康与稳定的发展。

一、我国房地产财务管理的现状、特点及内容

（一）现状。我国房地产业在推动我国经济社会快速发展的过程中发挥了极其重要的作用。但是，它也出现了一些不良投机行为与囤地现象。基于此现状，我国也进一步优化了房地产的市场发展结构，以期稳定房地产市场发展。然而，房地产业还是由于自身的快速发展出现了一些负面消息，我国实施的相关政策法规不足以及时应对，很多房地产业的发展过程中出现了大量经济结构扭曲的问题，尤其是财务管理工作难以适应新形势的变化与发展，比如说房地产安置成本提高、各种宣传广告费用增加、贷款比例逐年增大等。

（二）特点。房地产企业的资金使用与税负筹划是其整个财务管理工作中最为重要的两个方面的工作。这是因为房地产企业的生产产品较为特殊，它所需的建设资金非常巨大，而且房地产企业开发建设时的资质与许可证的取得也是有着自身的行业特性的，一般建设周期超过一年的，销售时间必须得到监管部门的特别批准。房地产企业的土地取得方式也是通过招标的形式，它需要提供足够金额的保证金。那么，这些都需要房地产企业的财务部门对这些大量的资金进行合理的规划，确保资金的合理使用与正常运作。此外，房地产企业还面临着预收账款问题，财务部门应该做好相关的税收筹划工作，尽量减少成本费用，合理减少税负。

（三）内容。房地产企业的财务部门是企业内部一切财政事务与资金活动的管理与执行机构，常常负责企业内部的日常财务管理、筹资管理与财务分析工作。具体来说，房地产企业的财务部门就是负责编制企业的各项财务收支计划、清理催收应收款项、依法纳税等日常财务管理工作。它还负责企业的成本核算与成本管理工作，控制好各项成本收支项目，健全各项统计数据。此外，它还建立经济核算制度，为企业领导层的决策提供财务依据，并配合好企业内部审计。

二、我国房地产财务管理运行机制的问题及优化措施

我国房地产财务管理工作目前仍然处于基础的会计核算时期，表现出被动反应的大出纳特点，而一些诸如分析、控制、预测等管理职能则基本上处于零状态。此外，房地产财务管理在战略实施方面还缺乏强有力的作用，整个财务管理系统的集中与统一程度不够充分，难以向房地产企业管理者提供一致的财务信息。还有些房地产企业由于缺乏明确统一的财务业务授权制度而造成整个企业的财务管理控制能力大大下降，这些都直接影响到了房地产企业财务管理水平的提高。基于此，我们必须尽快采取有效的对策来优化房地产财务管理运行机制，从而为企业管理者提供真实可靠的财务信息。

（一）房地产企业应该树立全面预算管理思想观念。为了提高财务管理运行机制的科学性与可行性，房地产企业就应该实施全面预算管理工作。这就需要房地产企业首先从思想观念方面进行积极的转变，应该尽快树立起全面预算管理与企业发展战略目标相互结合的先进财务管理理念，并基于此在编制与组织实施的过程中，尽量做到与房地产企业的整体发展战略目标相互配合，从而对企业内部的各种资源进行合理的分配与安排。事实上，房地产企业的全面预算管理理念的树立与实施，是实现企业长期战略目标的重要手段之一，有利于房地产企业的各个部门绩效考核工作的顺利开展，并治理好企业内部的财务管理结构，真正发挥出全面预算管理工作的作用与功能。

（二）房地产企业应该切实安排好相关的工程进度。具体来说，房地产企业应该首先合理安排自己的施工进度。企业的施工人员必须充分考虑到工程项目的实际情况与特殊性，在实际的工程实施过程中，对于施工周期中的每一个环节进行合理的规划与统一的安排，确保各项施工项目能够顺利开展下去。这就需要房地产企业的财务管理人员及时深入到各个项目的分析工作中去，尽快发现其中存在的各种问题并进行妥善的解决，确保工程施工的整体质量，并尽量减少相关资金的投入，这样就可以为房地产企业减少或避免财务风险。其次，房地产企业还应该完善相关的资金管理制度，要引导财务管理部门认清自己职责的基础上，对企业资金的筹集与运用等进行全面且准确的预算安排，确保各个重要项目的顺利完成与重要设备的及时安装，并根据具体的项目进度表来制定详细的资金使用规划表。此外，房地产企业还应该不断优化自己的资本结构，尽量减少筹资过程中的各种财务风险。这是因为房地产企业的正常运行往往需要大量的资金，而这些资金很多情况下都会通过负债的方式进行筹集。在一些情况下，房地产企业通过负债经营能够取得一定的经营业绩，但是，这并不是说负债经营就一定能产生经济效益，事实上，负债经营会给企业带来较大的潜在财务风险。因此，房地产企业可以采取抵押贷款的方式来进一步降低筹资风险，并最终提高自身的经济效益。

（三）房地产企业应该完善自身的财务管理体制。这就是说，房地产企业应该在企业内部构建一个科学合理的财务管理体制，要尽量实行统一领导、集中和分级管理的管理模式。这实际上对于房地产企业来说，属于财务管理工作中的重要前提性条件，它是房地产企业各项工作顺利运行的重要基础，还可以有效促进企业宏观调控作用的全面发挥。在这些财务管理体制中，房地产企业必须做好几方面的相关工作。首先，房地产企业应该建立健全相关的资金管理制度，让财务管理部门精确预算各项资金的使用情况，并编制详细的资金使用计划表，从而为企业的正常健康发展奠定坚实的资金基础。其次，房地产企业还应该构建一个科学合理的筹资机制，让企业内部的财务管理部门可以准确划分不同部门所实际能够承担的筹资任务，全面提高房地产企业的筹资能力，并协调好各个部门间的工作，确保房地产企业的资金筹集工作顺利开展下去。此外，房地产企业还应该合理安排投资组合，确保各项投资的科学性与合理性，并引导财务部门及时了解并掌握国家相关的经济法规，并采取专业的投资管理运作方式，确保房地产企业内部的投资机制健全与完善。当然，房地产企业还应该明确具体的法人实体和资金渠道多样化，统一核算与管理好所有支出，积极构建一套行之有效的用于房地产成本核算的体系，从而帮助房地产企业更好的规避各种财务风险。

结论：总的来说，房地产企业的财务管理工作是一项综合性的系统工程，它需要多方面工作的积极配合。因此，房地产企业就应该根据市场发展的实际情况来努力构建一个自主经营、自我发展、自我约束的完善高效的财务管理运行机制，确保各项资金筹集、使用的合理到位，尽可能的让企业内部的各项资源进行科学且合理的配置，实现最优化的财务管理结构，最终提高房地产企业的整体财务管理水平。

参考文献：

[1] 胡彦宏.新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J].企业导报，2012（14）

[2] 李玲.房地产企业财务管理风险及防范措施探究[J].经济生活文摘（上半月），2012（04）

作者简介：瞿曜（1977-），女，籍贯：云南，现有职称：中级会计师，工作单位：美的集团，研究方向：地产财务管理方向。