产业园区创新发展之道

产业园区作为区域和城市产业发展的承载主体，一直是推动各地经济发展的重要增长极，园区经济在国民经济中的地位日益增强，2015年部级开发区（包括高新区和经开区）经济整体规模预计达到17万亿元，占全国GDP比重约25%。近年来，在世界经济复苏乏力，国内宏观经济增速下滑背景下，我国产业园区的发展同样面临严峻考验，尤其是对支撑县域经济命脉的省市级产业园区来说，更是雪上加霜，如临寒冬，探求在经济新常态下的产业园区创新发展，对于国内的经济转型极具价值。

传统发展模式受困

我国产业园区发展陷入的困境主要表现为存量过大、高空置率、同质化。据前瞻研究院统计，截至2014年底，我国省级以上产业园区1644家，市级园区更是数不胜数；招商通数据显示，2014年我国产业园区整体空置率高达43.2%；截至2013年4月，苏州仅文化产业园区数量就多达78家。

究其原因，主要有以下三个方面：一是过去各地政府出于政绩考虑，盲目上马各类园区项目，粗放式招商引资，从而使得政府主导型园区普遍存在产业定位不清、产业关联度低、产业链不完善、配套服务薄弱等问题。二是在当前不容乐观的宏观经济形势下，实体经济景气度日趋式微，而作为制造业重要载体的园区发展更是如影随形，园区招商十分艰难。三是随着房地产市场深度调整，楼市已进入高库存率、低利润率的“新常态”，传统房地产商开始涉足产业园区开发，但由于缺乏核心企业、技术、人才等产业资源的支撑而使园区同样面临空心化。

产业地产的崛起

在产业园区传统发展模式受困的同时，近年来，围绕着产业园区开发建设及运营而兴起的产业地产发展却热情高涨。绿地、万科等房地产巨头加快拓展，海尔、中兴等实体企业也开始多元化布局，华夏幸福、联东U谷等园区开发企业备受资本的青睐，产业地产或将迎来继住宅地产之后的又一个黄金时代。

产业地产的崛起源自三股力量的推动。一是产业升级和转移产生的内生动力。发达地区的产业升级和滞后地区对转移产业的承接，推动存量园区相应的转型升级。政府为给本地产业转型升级腾挪发展空间，加紧老工业园区的“腾笼换鸟”工作，传统园区迎来“二次开发”机遇。二是新型城镇化的有力推动。以人为本的新型城镇化带来城市产业的发展和人口的持续导入，而产业园区作为城市发展的重要功能平台，将承载着该趋势下的巨大市场需求。三是新政策新趋势的市场导向。在“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带、自贸区等一系列国家政策刺激之下，在工业4.0、“双创”行动、“互联网+”等新产业发展趋势诱导之下，一批新兴产业和服务业态应运而生，这些领域需要新的发展空间与之相适应。

产业园区的开发模式大体上可以分为政府主导型开发模式和社会化开发模式。前者是过去最常见的园区开发模式，它具有规划性强、权威性高、政策支持力度大等优势，但随着我国经济市场化进程的加快，中央土地和财税政策收紧，地方政府简政放权改革要求，其灵活性差、创新能力弱、机构臃肿、政企不分等缺陷严重制约了园区发展。作为产业地产直接推动力量的社会资本和民营企业，其积极参与园区投资开发的社会化模式，因具有专业性强、灵活性高、融资渠道多、商业模式不断创新等特点，正在成为产业园区开发的主流趋势。

可以说，产业地产的兴起是园区开发由政府主导走向社会化的必然结果，产业地产的创新发展是根治园区发展积弊的奇方良药，是推动传统型园区转型升级的救命稻草。

产业地产新玩法

在经济新常态的背景下，近年来带动产业园区新一轮发展的传统产业地产发展模式也亟待升级。结合新的发展形势，大致可梳理出三种新模式。

园区开发的PPP模式。为了激活社会资本，降低政府负债，以及提高公共产品的供给效率，近年来政府正在大规模推进PPP模式。产业园区具有很强的公共产品和服务属性，开发投资规模大、周期长，政府主导的开发模式遇到瓶颈，因此急需采用PPP模式引入高效的社会资本。园区PPP的基本模式可归纳为：政府部门以国有资产入股，引入社会部门组建合资公司，负责园区土地规划整理、公共基础设施建设、产业招商、园区管理运营等，并在政府的监督和监审下，通过政府购买、政策补助、特许经营权收益等途径获得投资回报。社会资本退出PPP的方式主要有股权转让、资产证券化及整体上市等。园区PPP模式对地方政府和社会资本都具有极强的吸引力。引入社会资本，减轻了政府财政压力，利于政府职能转变，使政府从产品提供者变成监督者。政府和社会多元主体可以发挥各自优势，提高园区开发建设、管理运营效率。双方形成利益共享、风险共担的利益共同体，既可保证社会资本获得较为稳定的投资收益，也能保障园区发展长期目标的实现。但当前在相关法律法规不完善，合作模式不规范，评估审核机制不健全，政策环境多变等背景下，产业地产商参与园区PPP的态度十分谨慎。因此要求地方政府要具备契约精神，提升政府公信力，重塑良好政商关系，最大程度地尊重社会资本，保持长期共赢的心态，为产业地产开发主体营造良好的投资环境。

园区运作的资本化。近年来，随着中央收紧地方政府债务规模，地方财政无力支撑园区基础设施建设；商业银行不良贷款率不断攀升，而房地产市场利润率严重下滑，从银行获取信贷难度加大；土地、税收等资金优惠政策全面趋紧，传统招商引资手段不再灵验。对于当前已从单一功能的工业园蜕变为产城融合的城市综合体的现代化园区来说，园区的前期开发投资规模一般都较大，后期的招商、运营也需要大量资金，而投资回报周期却很长，因此，如果没有金融的支撑，园区运作成功率将大打折扣。那么对产业地产商来说，如何获得融资，又如何实现资产变现呢？一是创新融资方式，解决经营资金来源问题。号称中国产业地产龙头的华夏幸福基业给同行们上了生动的一课，根据火花S-Park统计，从2012年至2016年4月，华夏幸福非银行融资总额2974亿元，涉及融资方式多达16种。产业地产商可与金融机构合作，设计投融资架构和产品，实现园区开发的资金闭环，除了常规的银行信贷、公司债券及住宅销售融资方式外，还可以利用信托借款、夹层融资、融资租赁、战略引资、资产证券化等创新性融资方式。二是强化金融服务，转变招商引资方式。针对科技型中小企业发展面临的融资难问题，园区可联合金融机构和风投机构提供便捷的投融资服务，吸引高科技企业入园，还可以拓展房屋租赁招商、租费合作招商和房屋产权合作招商等渠道。三是加强资本运作，优化盈利模式。产业地产商可利用自有资金或以物业、租金入股等形式开展股权投资，借助所投企业的股权转让或上市退出获取投资收益。

园区运营的轻量化。新形势下，随着政府逐渐退出园区开发，产业地产领域正在进入“市场在资源配置中起决定性作用”的新局面。在市场竞争日益激烈，园区开发走向规范化和公平化的趋势下，产业地产将彻底告别单纯依靠“土地溢价+物业销售”的重资产投资而获取短期投机暴利的野蛮生长时代。产业园区要加快去地产化，通过提升自身的资源整合能力、平台服务能力和品牌影响力等软实力，构建“产业+服务+运营+资本运作”的综合盈利模式。一是整合资源，提升价值。通过对产业链上下游企业、金融资本、公共服务等各种资源的整合，促使园区形成完善的产业生态体系、金融服务体系和城市运营体系，以提升园区整体的经济价值。二是增值服务，多点盈利。当前，园区基础性的物业服务已经无法满足企业的需求，而对资本、技术、人力、市场等发展则提出更高要求，这些增值服务既是园区核心竞争力的具体表现，也是实现持续稳定多点盈利的有效途径。三是打造品牌，服务输出。产业园区品牌建设是破除同质化竞争，展现核心价值的有力手段；是对外拓展市场，输出服务的前提条件。国内知名产业地产商在形成品牌影响力后便开始全国布局，如联东U谷在2005年成功开发北京金桥产业园项目后，截至目前已在全国20多个城市复制打造了50多个园区。

产业园区未来的发展趋势还将是专业化、精致化、智慧化和生态化，而对于产业地产商来说，未来的重任则是要完成从地产商向“科技企业孵化商”、“产业发展服务商”、“城市运营商”等角色的华丽转变。

（作者单位：投资北京发展研究院）