房地产项目工程建设阶段的质量管理

【摘 要】本文主要着重于房地产项目工程建设阶段的质量管理，首先简单地介绍了房地产项目施工前期管理；然后详细阐述了房地产项目施工事中控制内容；以及房地产项目的事后质量控制，最后阐述了房地产项目成品交付后的质量管理。

【关键字】房地产项目质量管理；前期管理；施工质量管理

工程建设过程是整个房地产项目开发过程中耗时最长，投资最大也是影响最大的一个阶段。这一阶段的质量高低直接影响了最后项目成型的质量，因此应该把这一过程作为主要矛盾来抓。对施工过程进行全面的质量监督与控制。这其中包括了施工之前的各项准备工作，施工过程中的控制以及各工程完工后对后期安装及整体质量的控制。

一、房地产项目施工前期管理

审核有关技术档、报告

这个过程是对整个的工程质量进行全面的监督、检查的重要途径。其中包括对分包单位的资质证明档的审查；对施工单位的开工申请书，施工计划或者施工方案进行审查。审查有关材料和构配件质量证明的档，以及施工组织设计，反应施工质量的动态统计表格，工序交接记录，有关设计变更等。以及工程的质量缺陷报告或者事故处理报告等，力求对工程有一个全方位的认识。

制定关于建设项目实施的质量管理计划

制定实现质量目标措施及方法，正确编制可行的质量管理计划，并明确管理团队的质量责任。

做好质量保证工作

质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户对项目质量的信心。 比如，严格实行招投标管理和项目监理，委托有资质的监理单位对中标施工单位进行资质核查，对人员组成结构及施工人员素质情况进行监控，使参与施工的技术人员水平适应工程技术要求；对进场原材、建筑构配件和设备进行监控；组织设计单位和施工单位参加设计交底和图纸会审；对施工单位的质量管理体系进行检查等。

现场质量监督检查

主要有开工前的检查；工序施工中的质量跟踪控制；工序产品、交接检查及隐蔽工程的检查。分项分部工程的检查和对某些难度较大的关键部位的检查。同时做好原材的检测工作。

二、房地产项目施工事中质量管理

房地产项目工程施工事中控制是指施工过程中的质量控制，它的主要内容包括协调承包商单位完善工序，严格的工序检查，重要工程部位的专业检验，已完成的分部分项工程的自检验收，审核设计变更等多方面的内容。主要有以下方法：

旁站监督 这是一种常用的现场检查形式，在施工的过程中安排专业人员到现场进行施工过程的观察监督，在此过程中可以及时发现施工中存在的错误或者质量隐患，随时加以制止指正。在隐蔽工程的建设过程中旁站监督显得非常重要。

进行技术交底 做好技术交底记录是保证施工质量非常重要的措施之一。

测量控制 应对相关部门提供的测量控制点应做好复核工作，审批以后才可进行测量放线，同时保存测量记录。

计量控制 应有措施对工程中的各种计量进行控制。

对监理单位的控制

实施建设监理制以来，项目建设质量有明显提高，建设工期和投资控制有了保障。但要注意的是，应赋予监理工程师足够的权力，对其进行支持才能使监理工程师能够较好地履行监理合同中的各项职责，确保工程项目的顺利实施。

建设单位对监理的管理主要通过查看监理报告以及现场质量监督、检查，参与监理会议等手段来实施。建设单位应及时进行施工现场检查并对施工资料进行抽查，积极参与工程质量检测过程，按时参与隐蔽工程、单元工程和分部工程的质量评定与验收，对于发现的问题，要由监理督促施工单位限期整改。

工序施工质量的控制 施工过程的质量控制必须精确到对相应的每道工序的质量控制。工序施工质量控制主要有工序施工条件质量控制和工序施工效果质量控制两个方面

指令档 指令档指的是运用甲方指令控制权的具体形式，表达开发商对施工承包单位提出指示和要求的书面档，用以向施工单位指出施工中存在的具体问题，提请施工单位加以重视。这样可以很好的起到沟通和交流的作用，在此过程中做好记录便于日后的查阅调取。

不仅仅是技术上，在经济手段上亦可以对工程质量进行控制，比如可以采取支付手段控制的方法。可以通过对施工承包商采取支付手段要求其必须达到某种质量标准才可获得工程款，此外还应该让承建方承担处理品质缺陷的责任并使其达到设计标准，否则有权不支付剩余的工程款，这种方法是非常有效的一种办法。

通过以上可以看出，工程建设阶段在房地产开发项目中所支出的比例最大，所占时间最长，对实现预期开发的效益是非常重要的。在此过程中工程质量管理和成本管理，进度管理一样具有同等重要的地位。无论开发人员还是建设人员都应该持着负责的态度去对待质量安全这一问题，真正的做到万无一失，预防为主。

三、房地产项目的事后质量控制

房地产项目开发过程中除了施工过程式控制制外，在完工后的保护工作也是非常重要的。主要是进行已完成施工的成品保护、质量检验和不合格产品的处理，最终确保验收房产的质量的过程。

施工质量的检查验收 施工质量检查验收是进行事后质量控制很重要的手段，要严格按照《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001的规定从施工工序开始依次做好各检验批，各分项工程、各分部工程以及单位工程的质量验收。通过多层次的严把关格验收，达到控制建设项目质量的目标。

房地产项目竣工质量验收 房地产项目竣工质量验收分为3个阶段，即竣工验收的准备阶段、初步验收阶段和正式验收阶段。

竣工验收作为工程施工全过程的最后一道工序，也是是全面考核建设项目施工质量的重要一环。竣工验收前，应委托具有相应检测资质的检测单位对项目的建设质量进行结构检测和使用性能检查，并对检测不合格的地方要求施工单位及时整改。组织由参建各方参加并邀请建设工程质量监督单位出席单位工程竣工验收，验收过程中要严格按照各建设工程质量评分标准客观、公正地进行评定质量等级，同时进行现场查验，对发现的质量缺陷要予以记录责令限期整改。

四、房地产项目成品交付后的质量管理

房屋交付以后并不意味着它的质量管理以及结束，对于房屋的管理还有某些工作要做。一是要做好售后服务工作。要按照管理和建设并重的原则，对开发出售后的房屋质量，要成立专门的维修机构和维修队伍，设置维修热线由专人进行接听。及时帮助住户解决有关房屋质量方面的问题，使住户住的放心用的满意。对客户的快速反应，有助于降低客户对工程质量的投诉率，并赢得良好的口碑。二是要做好存在问题的记录，通过对房屋售后的维修和客户的反映可以发现存在哪些常见的质量问题，通过对这些问题的深入调查得知下一步尚需改进的地方，只有这样良性的循环，才能进一步提高房产开发的质量。

参考文献

[1]兰峰,刘洪玉. 房地产开发与经营. 中国建筑工业出版社,2009

[2]丛培经. 工程项目管理. 中国建筑工业出版社,2010

[3]姚星明,阎玮斌. 房地产项目管理. 化学工业出版社,2009