房地产投资将由落转稳

目前，一些重要经济指标出现回落，房地产投资是影响投资增长以及经济增长的最大不确定因素。但如果政策引导得当，预计其增速也会由落转稳。主要因为目前城镇人口过多地集中于大城市，这个区域的房地产市场，总体处于供不应求状态。目前受预期影响，大家都在等待住房降价，使大城市房地产市场出现销售困难。但这意味着大城市买房需求作为存量正在不断聚集和扩大。在市场和相关政策的共同作用下，这些需求是有可能积极释放的，并会使房地产企业的销售困难状况明显缓解，进而会带动房地产投资增长由落转稳。

大城市对房价回落的预期，根本上是由大城市的房价走势决定的。这些年来，大城市土地资源日益紧张，土地价格上涨较多，加上保障房建设，使房地产开发成本持续提高。今年8月份北京市二环内华嘉胡同的住宅用地最终以74.6亿元成交，据此计算，其楼面价超过了9.6万元/平方米。这表明大城市房地产企业让利销售的空间有限。由于在大城市发展的房地产企业一般具有较强实力，承受销售困难的能力一般也较高，因此大城市房价预计不会出现持续下降。随着时间推移，大城市房价回落的预期必然会发生改变。

另一方面，大城市限制买房需求的政策比较集中，这与房价上涨主要集中于大城市有密切关系。主要是限购和限贷两个方面。限购政策对于抑制投机投资性买房需求具有重要作用，在房产税等规范买房需求的制度尚未建立以前，还要注重发挥其作用，控制投机投资性买房活动。但作为行政措施，也有一刀切的特点，对改善性买房需求，形成了一定的限制作用。目前在房价趋降、买落预期增强背景下，房地产投机投资活动是不活跃的，一定时间内放宽限购政策，支持改善性买房需求释放，具有积极作用。在49个实行限购的城市中，目前大部分都放宽了限购范围，预计会逐步见效。更重要的是贷款方面。例如北京对第二套房贷款，首付比例70%，贷款利率是基准利率的1.1倍，对改善性买房需求影响很大。首套房贷也存在审贷时间延长，利率优惠减少等问题，对刚性买房需求也产生了一定的负面影响。应该在房贷政策方面做针对性调整，包括降低首付比例、提高利率优惠幅度、调整审贷标准等。

综合分析，在大城市房价变化趋势对买落预期的决定作用下，大城市政府应该分类施策，针对所在城市房地产市场的具体情况，合理调整限购政策，银行等金融部门也应该调整相关的贷款政策。只要市场与政策的引导能够合理结合，大城市不断蓄积的买房需求就会积极释放出来，卖房难的情况就会得到缓解。随着市场销售情况好转，开发商的资金回笼会不断增加，存量房不断减少，房地产开发活动就会恢复，房地产投资就会出现由落到稳的变化。未来投资需求也可以实现由落转稳的变化，结合消费需求和出口的变化趋势，市场需求增长有望总体平稳。这就可以带动经济增长稳定在7%以上。因此，对近期经济数据的变化，不应过度悲观，对中国经济平稳增长的态势还需增强信心。