房地产市场调控之瓶颈

我国房地产业在经历2007年底至2009年上半年的短暂低迷后，于2009年中开始强势复苏，房价出现非理性疯涨。从2009年底至今，中央进行了数轮抑制房地产业过热发展的宏观调控，房地产市场表现为调控初期陷入低迷，然后进行报复性反弹，再引发下一轮调控。这种尴尬循环的局面亟待打破。

一、房地产调控症结分析

1　住宅用地供给问题

当前我国房地产市场的供给存在供给总量短缺、供给结构不合理的问题。近年来，地方政府往往采用“俄地政策”来抬高住宅土地价格，土地供应计划的完成率不超过60％，导致住宅用地供给总量短缺。在住宅用地结构分配层面，供出的土地大部分流向商品住宅开发，大大挤压了保障性住房建设用地的空间。数据统计，2005－2009年，经济适用房开工面积仅占住宅新开工面积总量的5％。2010年各地虽加大了保障房力度，但房地产开发周期决定了这部分效果将滞后两年显现。住宅用地供给总量短缺及结构失调导致市场最终的住宅供给远不能满足需求，住宅供给与住宅需求之间矛盾显著。

2　住宅市场需求问题

当前我国房地产市场的需求可以分为刚性需求、柔性需求、弹性需求三种类型。其中刚性需求、柔性需求是社会居民生活的基本需求和保障居民住宅不断改善的需求，有利于提高整个社会群体的生活水平；而大量的弹性需求则是利用过剩的流动性资金对房地产进行投资或投机，推动房价非理性上涨，是一种破坏性需求。目前，三类需求市场表现为：刚性需求不能得到有效保障，弹性需求侵占大量房源并导致房价居高不下，进一步影响市场合理需求。

3　地方政府对“土地财政”的态度问题

据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40％，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60％以上。地方政府对“土地财政”的严重依赖，导致使用“俄地政策”抬高住宅用地价格，一方面抑制了住宅供给，另一方面导致了房价上涨，同时还可能导致地方政府对中央宏观调控政策的执行不力。

4　税收政策问题

我国现行房地产税收针对房地产开发、流转、保有等阶段设有数目繁多的税种及费用，税费压力大但分布结构不合理。房地产开发阶段税费繁重，该阶段各种税费总计可占到商品房销售价格的20％以上。房屋流转过程中，针对售房者及购房者分别设有不同税种，并最终通过商品房的价格由购房者承担。房地产保有阶段的税费较轻，除用于经营外，房屋在保有阶段几乎不必缴纳任何费用，造成一些房地产企业及投机者捂盘囤房，牟取暴利。

5　金融政策执行问题

房地产是一个资金密集型市场，无论是房地产开发还是住房购买都与金融支持程度密切相关，因此，金融政策对房地产业的发展具有重大影响。数轮调控中，金融政策都是一记重拳，以个人住房贷款为主的信贷政策不断收紧，实行严格的差别化房地产信贷，以期抑制投资投机、遏制房价过快上涨。信贷政策影响了市场情绪，对市场降温起到了功不可没的作用，但是在市场运行中执行得并不严格，如投机性购房者仍然利用各种政策漏洞购买两套甚至多套住宅等，使政策的影响短暂，显现后即淡化消失。

6　政策调控被动化、短期化

从近几次调控可以看出，调控对于解决房地产市场存在的问题具有滞后性和短期功利性特点，政策反反复复，加大了投机者的获利空间和房地产企业的风险，使房地产市场陷入了调控与矛盾凸显的循环。

二、房地产调控症结之应对措施

1　引导理性消费

一方面倡导打破传统住房观念，从“有住房”转变到“有房住”；另一方面加快发展租赁市场，加快推进公租房建设，将部分房地产市场购买需求转变为租赁需求，既能在保证居民生活质量的基础上减轻其住房经济压力，同时又有利于减少市场需求总量缓解供需矛盾。

2　提高住宅供给效率

有效的增加住宅供给是平衡供需关系解决房地产市场问题的根本途径，主要可以从总量、结构、时间三个层面控制提高住宅供给效率。供给数量层面，要加强土地供给管理，合理确定土地供应计划量；供给结构层面，要增加中低价位、中小套型的保障性住房供给，推进保障性安居工程建设；供给时间层面，要提高供给效率，执行严格的土地开工建设销售时间，严厉打击炒地、囤地、捂盘现象。

3　提高房地产投资门槛

通过严格的差别化信贷政策，提高房地产投资门槛，打击房地产投机。对房地产开发商要提高开发信贷门槛，控制信贷规模，严格审查信贷真实性，避免出现“骗贷”等影响房地产市场正常发展的现象；对社会购房者，结合购房的实际情况，如购房次数、住宅档次等进行综合考虑；对购房者的不同目的和行为，实行不同的首付利率，维护真实购房者的权益。

4　加大多套住宅消费和持有成本

制定公正公平的房产税收缴制度，通过对住宅套数多、标准高的投资人征收房产税，加大多套住宅的消费和持有成本，减少房地产市场的非理性需求。

5　加快全国信息查询网络建设

整合完善现有房地产信息资源，形成完善的全国房地产信息网络平台，一方面服务于中央，及时监控房地产市场信息变化，修改调控政策；另一方面有利于制约全国范围内房产炒作现象，监管各地执行房地产调控政策实施成效。

参考文献：

1　周达，金融危机以来中国房地产调控政策解析，兰州商学院学报，2010，10

2　胡超，新一轮房地产调控政策的表现、背景及影响，中国房地产金融，2010，7

3　张美涛，对当前我国房地产宏观调控的效果与对策的分析，民营科技，2010，11

4　张俊，房地产调控政策执行力度研究，特区经济，2010，11