房地产周期波动分析论文

一、房地产周期波动的涵义

房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复、复苏一繁荣—衰退—萧条四个环节。尽管房地产波动幅度、波动频率、持续时间等方面都存在明显区别，但是就其在连续运行过程中周期性出现的扩张与收缩重复出现、波峰与波谷相继交替的本质特征而言，各具特色的房地产波动则又是相同的，表现出相似性和规律性，即在房地产业运行过程中，房地产经济水平所呈现出来的扩张与收缩两大阶段交替出现、复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节循环往复的周期波动，因此房地产周期也可以称为房地周期波动。正是在这种意义上，房地产波动就是重复出现扩张与收缩的周期波动，而房地产周期则可以称为房地产经济从波峰到波谷的周期性波动。

首先，房地产周期是宏观经济周期在房地产领域内的表现形态。房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产领域内的表现形态。

其次，房地产周期是房地产经济运行过程中的周期波动。房地产周期首先表现房地产波动，它是房地产运行过程中的波动形态，是波动过程中出现的扩张与收缩，或者复苏—繁荣—衰退—萧条性的周期性的波动特征，只有呈现出周期循环特点的周期波动，才可以称为严格意义上的房地产周期。因此，可以说房地产周期是房地产周期波动，但房地产波动并不一定都表现为房地产周期。

总之，房地产周期或房地产周期波动应当从三个方面完整地理解:第一，长度不同，振幅不等的房地产周期，具有相似的波动模式，即都表现为扩张与收缩交替循环、衰退—萧条—复苏—繁荣往来运行的周期性波动形态，或者说房地产周期具有相同的展开过程，由此形成房地产周期的规律性。第二，具有相似波动模式的房地产周期，虽然在引发波动的具体原因和波动路径上存在各不相同的表现形式，但在本质上仍然具有相似的波动传导机制，大体上分析都可以从外部冲击与内部传导两个方面进行分析。第三，具有相似波动机制和展开过程的房地产周期，在波动的持续时间、振动频率、波动幅度等方面存在明显的差异，从而形成各具特色、千差万别的波动形态，由此构成房地产周期波动的特殊性。显然，只有从这三个方面综合起来分析，才可能称得上是完整意义上的房地产周期或房地产周期波动。

二、目前我国房地产周期波动存在的问题

我国1986-1990年第一个房地产周期，1987和1988年是扩张期，而1989年和1990年就进入收缩期；1991-1996年的第二个房地产周期中，1991,1992和1993年是扩张期而1994,1995和1996年是收缩期。1997年到2007年这段时间，随着经济体制改革的逐步深化，经济周期的扩张收缩比有提高的趋势。这是由于我国房地产经济在保持快速增长的同时，经济效益也有所提高。

纵观这几轮周期来看，虽然我国房地产周期波动的状态特征已经表现出以下趋势:房地产周期波动的频率将缩小，长度将增加；波动幅度将减少；衰退与扩张的时间比将减少，房地产周期每一阶段的变化也将呈波浪式。这表明我国房地产周期波动的整体态势已有所改善。但在对我国房地产周期波动作进一步思考后，我们就可以发现我国房地产周期波动仍然存在以下问题:

1.是消费需求缺乏型周期。由于我国住房制度长期以来是福利分房制，一个真正稳定的消费主体基础还不强。因此我国房地产经济周期一直处于消费需求缺乏基础上，而在我国福利分房制度取消后，房地产的消费需求才真正释放。这种局面有所改善，但仍需加强。

2.是明显的政策周期型波动。在经济扩张政策和经济紧缩政策的相互交替变动作用下，使得转轨时期的我国房地产经济具有明显的政策周期特征，政策因素对我国房地产周期波动发挥着重要作用。在1986-1990年的房地产周期中，就是在改革开放的指导方针和土地有偿使用、宪法允许土地批租的政策刺激下导致房地产经济迅速扩张的。在1991-1996年的房地产周期中，房地产经济是在邓小平视察南方发表重要谈话、十四大召开以及加快改革、开放、建设步伐的推动下而启动的。

3.是数量型的简单扩张或收缩。我国的房地产经济周期性波动大多为产量、产值在原有技术水平和产品结构基础上的扩张或收缩，没有明显地伴随着技术水平的升级和产品结构的高级转换。周期性出现的高涨与低潮只表现为资本数量(固定资产投资)扩张或收缩引起的产出大波动，没有出现大规模的资本存量调整与更新(如企业的重新组合、兼并、破产等)。

4.是产品倾斜性波动。把房地产产品分解为经济适用房、中档商品房、高档商品房和别墅等三部分，相比之下高档商品房的波动幅度和频率都高于中低档商品房，表现为明显的高档商品房倾斜性波动。

5.是市场机制不健全的波动。市场机制的一方面会导致经济的波动，另一方而也能在经济系统波动时起到自调和内在稳定作用。在前几个周期中，消费主体表现为单位，个人、购房比例较低，住房主要不是通过市场取得的。供给主体主要是国有建筑企业和政府本身。消费主体和供给主体的身份决定了供求机制难以发挥作用。同时，价格机制在计划经济体制下，也难以发挥房地产经济运行状况晴雨表和资源配置方向器的作用。正是市场机制不健全导致我国房地产经济一旦受到外部冲击就难以依*系统本身进行调节，因此而加剧波动幅度。从1997年到现在，市场机制在房地产经济中的作用越来越大，但作为我国市场化进程推进最慢的一个部门来说，市场机制的作用还是有很大的局限性。

三、解决我国房地产周期波动问题的几点对策

我国房地产周期波动的总特点是剧烈波动，也就是振幅大、峰位高、谷位深。而房地产业周期剧烈波动的危害是相当巨大的，减少房地产周期剧烈波动不仅对我国房地产业的持续、稳定、健康发展，而对我国整体宏观经济都有重大和深刻意义。笔者认为要减少房地产周期波动的幅度必须从以下几方面着手。

(一)加强房地产立法，为房地产业提供稳定增长的法制环境

具有强制性、规范性、稳定性等特点的法律手段，主要是通过规范房地产市场主体行为、市场竞争行为和政府管理行为等方式，在协调各方利益的基础上，从而创造房地产业的法制化环境，防止房地产业强幅波动并引导房地产业健康发展。房地产业是一个经营产权，涉及众多法律、法规制度的产业部门。在房地产业运行过程都主要是依*法律、法规和契约来完成的，而不像一般商品通过物质实体在当事人之间交付完成。因此，运用以法律手段为主的政策配置，建立法制化、规范化的房地产业运行环境，是转轨时期促进中国房地产业持续增长、实现房地产经济稳定运行的重要任务和有效途径。这是因为对于在波动中推进的房地产经济运行而言，需要政府运用法律手段来维护房地产经济的正常竞争秩序，规范房地产市场运行，从而为发挥市场机制对房地产资源配置的重要作用、防止房地产业强幅波动并促进房地产经济稳定运行与持续增长提供一个法制化的产业环境。

(二)加强和改善宏观调控

就政府干预经济的宏观调控而言，由于我国目前仍然处于市场经济向计划经济转轨的过程，政府宏观调控的目标、机制和手段与发达国家相比，不仅本质略有不同，而且其作用程度和影响力更大。在旧的计划经济体制下，政府的宏观调控往往由于服从于政治目标的追求或由于宏观调控自身体系的不完善，而支配经济机制以不符合规律的方式发展，最终导致经济动荡。这个特征在我国房地产业发展中也体现得十分突出。通过观察我国房地产业的波动历程，我们就可以发现:政府宏观调控对我国房地产周期波动有着极重要的影响，宏观调控宽松政策与紧缩政策交替变动构成中国房地产业特有“政策周期”。开始政府为了政治或经济目标总是推出一系列的刺激扩张政策，可是由于市场机制不健全和房地产行业的特殊性，房地产业迅速出现过热甚至泡沫。为抑制经济过热，国家就实施宏观调控和经济紧缩政策，但由于调控时机和调控力度不当又导致房地产投资和需求的迅速减少，造成房地产商品大量的积压，从而使房地产业跌入谷底，并且周而复始的形成恶性循环。因此不完善的宏观调控体系不仅不能改善经济运行轨迹，甚至可能起到适得其反的效果。所以加强和改善房地产业的宏调控就成为缓解房地产经济周期强幅波动的重要途径之一。

(三)调整房地产投资政策

投资的周期波动是经济周期波动的直接原因。目前我国房地产周期彼动的波形与投资增长率的波形有着高度的一致性，两者呈现出较高的正相关关系。投资引起房地产周期波动，这在许多国家都存在，但我国由投资波动引起的经济波动还存在着另外深层和特有的原因。我国以往计划经济体制的特征决定了以国家或国有企业部门为主的投资主体总是力图在尽可能大的程度上扩大再生产规模，于是很自然地形成一种“扩张欲望”，或称为“投资饥渴”，我国在存在这种高度投资扩张的同时，由于价格体系扭曲以及投资政策的一些失误，还存在着投资结构不合理的状况，结果造成产品结构不合理，严重影响了房地产需求。

因此房地产投资政策的制定和出台，要特别注意到以下经济状况:首先，密切关注房地产投资规模的变化。保持房地产投资规模与宏观经济规模相适应，不能脱离宏观经济基本面的支持；保持房地产投资占固定资产投资的合理比重，防止比重过大或过小；保持房地产投资增长率与固定投资增长率相协调，特别是防止投资增长率增速过快。其次，投资结构要合理。房地产开发投资要更趋理性化，要重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固的建立在市场需求的基础上，成为市场需求拉动型投资扩张。最后，完善和规范政府投资。政府还可以适当对房地产投资政策，对房地产投资方向、投资规模和投资结构进行政策性调整，通过投资政策的变动来引导房地产企业的经营活动，实现对房地产投资规模与投资结构的间接控制。

(四)采取切实措施塑造居民的消费能力

在我国1986-1990年和1991-1996年两个房地产周期波动中，房地产消费者主体表现为单位，居民的消费能力低下，住宅不是通过市场取得的。在非常狭小的房地产市场上作为商品的房地产，其消费者是极少数高收入者，而且大部分则仍是以单位购买者身份出现来购买的，其他需求则主要是投机需求。在这种需求状况下，当房地产市场处于收缩期时，投机需求迅速减少，到达低谷时又缺乏消费需求，难以使房地产业复苏，这样就更加剧了房地产经济的衰退；而市场出现高涨时，投资需求出于逐利的目的又蜂拥而至，这样往往容易迅速产生房地产泡沫。因此缺乏广泛和巨大的居民消费基础也是房地产周期产生巨幅波动的重要原因之一。那么要解决居民消费能力的问题可以采取以下几点措施：

首先，必须加快落实住房补贴，提高居民住房支付能力。对于因以前工资中没有住房部分所形成的欠账，通过完善货币化改革和发放住房补贴等措施解决，提高居民的存量购房能力。在国家机关与事业单位的改革方案中，对于有房但未达标者和无房者分别设计了两个不同的补贴计算公式。两个计算公式的不同使这两种人之间得到的是不很平等的待遇。目前，企业房改还未普遍推开，因此现在有可能采取一定的措施避免造成与国家机关或事业单位房改中同样的利益受损群体，现在推进房改，应充分考虑到这个事实，参照国家机关房改方案进行企业房改，并且应用统一的、公平的补贴计算公式。可以考虑在一定地区范围内全面测算国有企业职工应享受的住房补贴，计算所欠缺的差额，然后挑选一批国有企业质量比较低的国有资产予以出售，其所得用于发放住房补贴。其次，对于由于停止实物分房而形成的技术，则应通过金融技术创新的方式来加以解决，提高居民获取增量的购房能力。最后，加快农村市场经济发展和城市化进程，大幅度提高农民收入，从根本上拉动我国经济发展的内需包括对房地产的需求。

结语：我国房地产业的周期性发展历程表明，正视房地产业的周期波动现象，分析和研究房地产周期波动存在的问题，提出应对房地产周期波动的相关政策，将对房地产业持续、健康、稳定地发展产生重大而深远的影响。

摘要：房地产业作为宏观经济的基础性、先导性产业，不仅是各国经济发展的晴雨表，而且早已成为国民经济的增长点，对各国经济的增长意义重大。密切关注、认真研究房地产业周期波动，分析房地产业周期波动的现状及存在问题，探索促进房地产业增长的政策，趋利避害、充分发挥房地产业对国民经济的带动作用，本文拟探讨我国房地产周期波动的特点和问题，并以此为基础探讨防止我国房地产周期剧波动的对策问题。

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