房地产开发中的造价确定和控制措施分析

【摘 要】房地产开发建设的各个阶段都需要切合实际的计价依据和合理的计价方法，合理确定项目投资估算、初步设计的概算和施工图的预算，方能提高地产开发的投资收益。本文主要对工程造价的特点及含义以及房地产开发中造价的全过程控制进行了研究，并提出了一些具体的措施，以供同行学习交流。

【关键词】房地产；造价；全过程

近几年来，房地产市场持续升温，供需两旺。随着“大盘”、“精品”时代的到来，房地产开发企业优胜劣汰的进度也在加快，在这个过程中如何求生存、求发展，是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的区域环境中，除了开发适销对路的产品外，最重要的是降低项目开发成本，最大限度地提高投资效益，这一点受众多房地产开发企业的关注，既是热点又是难点。如何降低项目开发成本，提高投资效益？对房地产开发的造价进行有效地控制与管理是关键。

一、工程造价定义及特点

1、工程造价的定义

工程造价通常是只指建筑工程的建造价格，一般有两种表述方式：①工程造价就是工程价格。就是建成一项建筑工程，实际或预计在技术劳务市场、设备市场、土地市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建设工程总价格和建筑安装工程的价格。②从业主和投资者的角度来定义的话，工程造价是指建设一项工程实际开支或预期开支的全部固定资产投资费用。

2、房地产开发中造价的分类及其特点

目前，根据我国建设工程项目的建设程序，房地产项目从酝酿、规划、建设到投入使用大致分为四个阶段：项目投资决策阶段（项目建议书、可行性研究、投资收益分析），项目规划设计阶段（项目规划设计、方案审批），项目实施阶段（施工阶段），项目竣工结算阶段。

在项目投资决策阶段，开发商依据建议书编制初步投资估算，做可行性研究报告时编制详细投资估算，由于都是投资估算其误差较大，所以工程造价的作用和影响都很大。在项目规划设计阶段，从控制建设工程造价来说一般又分为四个小阶段：

第一，方案规划阶段，该期间开发商应根据方案图纸和说明书，作出含有各专业的详尽的建安造价估算书；

第二，初步设计阶段，开发商根据初步设计图纸和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计总概算；概算一经批准，即为控制拟建项目工程造价的最高限额；

第三，技术设计阶段（扩大初步设计阶段，简称扩初），开发商应根据技术设计的图纸和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计修正总概算；

第四，施工图设计阶段，开发商应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计概算。施工图预算是确定承包合同价，结算工程价款的主要依据。设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价（估算、概算、预算）相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成设计阶段的控制系统。

二、房地产开发项目全过程工程造价控制

1、设计是有效控制开发项目工程造价的前提

房地产工程设计是指工程项目的建设提供技术依据的设计文件以及图纸的整个活动过程，工程设计是对开发建设项目的实施意图和全面规划的具体描述，是房地产开发项目开发建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。研究表明：初步设计阶段，影响工程造价的可能性在75％-95％之间；技术设计阶段，影响工程造价的可能性在35％-75％之间；施工图设计阶段，影响工程造价的可能性在25％-35％之间；而到了施工阶段，影响工程造价的可能性有10％作用。由此我们可以看到，控制工程造价，设计阶段起着重要并且关键的作用。

2、工程招投标是有效控制开发项目工程造价的核心

通过招投标的形式来引进竞争机制，在降低工程造价、确保工程质量、缩短建设工期等等许多方面都有明显作用，也有效地保障了招标人以及投标人的合法权益，房地产开发企业对施工单位的选择尤其要慎重，因为施工队伍的施工质量的优劣关系到房地产开发建设单位工程造价控制的成败，在选择施工队伍时主要考察施工企业的技术装备、资质情况以及建设业绩等，我们要优先考虑近期建设业绩和建项目相同或相似的施工企业，而且特别要求创此项目建设业绩的有着丰富经验项目经理来出任项目经理。

还有大型项目中的很多分项工程可以采用指定分包的方式，比如铝合金门窗及所有门窗工程、内外装修工程、空调安装工程、电梯电扶梯安装工程、发电机安装及环保工程等可以由甲方直接指定分包，既可以大量节省工程造价，又可以严格控制工程质量和进度。对于诸如下述专业工程应由甲方直接发包，由其它独立施工单位与甲方直接签订合同执行：

（1）桩基工程；

（2）强夯工程和软件基处理工程；

（3）室外高压电缆安装及高低压变配电工程；

（4）大型土石方开挖回填工程（包括场地大型土石方、地下室大型土石方等）；

（5）挡土墙、护坡及基坑支护工程：

（6）家居报警及对讲系统工程及智能化安防工程；

（7）室外道路和面层铺装及室外给排水工程；

（8）室外园林景观及绿化工程、室外强电及环境照明工程；

（9）水泵房设备及管道安装和变频供水系统设备工程；

（10）地下人防工程；

（11）消防水、电、通风工程及防火门及防火卷帘安装工程；有线电视、电话、网络安装工程。

如果能按以上承包方式，甲方既可以选择实力最强的专业施工单位，又大量节省工程造价（可以比采用总承包方式全部承包给总包单位节约造价20％-40％以上），而且又可以严格控制工程质量，加快工程进度。

3、施工管理是有效控制开发项目工程造价的重要环节

施工阶段成本控制的关键，一是做好材料的定货，二是要严格的审查承包商的索赔要求，三是合理控制工程签证。由房地产开发企业引起的变更主是进度计划变更、施工条件变更、设计变更和工程项目变更等等。控制变更的关键在于开发商，应该建立工程签证管理制度，明确工程、预算等等相关部门、相关人员的分工和职权，我们要确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。

4、竣工结算是有效控制房地产开发项目工程造价的关键

工程造价管理的重要环节之一就是工程造价的合理确定，在确定房地产项目工程造价时，我们坚持以现行的工程造价管理规定做为依据，根据甲乙双方在施工合同中的合约，按照竣工图结合设计变更、现场签证和隐蔽签证进行项目审核计算，审查是否有丢、拉项工程，是否按图纸及合同规定全部完成工作。我们要认真核实每一项工程变更是否真正实施。应建立工程量清单核对备案制度和内部复核制度，定期跟踪检查、监督管理，加强从业人员的素质教育，杜绝违法违规行为并且减少工程量清单中的差错率。在进行房地产工程竣工结算时，必须到开发项目工地现场核对，严格审查工程量计算是否准确，材料调价是否有依据等，使工程造价结算科学合理。

三、结语

综上所述，房地产开发过程中的工程造价管理是一个动态进行的全过程，房地产企业在对工程造价的控制与管理上始终应贯穿于项目建设的全过程。在推行房地产开发项目全过程全面造价管理中，注重研究和分析建设管理中各个环节和建设投资中各种影响因素，将有效地控制房地产建设项目的投资。对房地产开发项目工程造价进行全过程控制管理是工程造价行业发展的必然趋势，也是房地产企业的迫切需求。

参考文献

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