住宅地产室内设计标准化与高周转初探
时间：2022-05-20 02:33:38
房地产行业的竞争越来越激烈。开发商从拿地、设计、报批、开工、建设、销售、验收、到最后交房给业主，是一个循序渐进的过程，在这过程要形成有效的竞争力，最直接的就是降低开发成本和加快开发速度。那如何能做到快速开发、快速销售，形成高周转，除了集人力、财力为一体，进行规模化发展外，还得建立产品的系列化和标准化，从地产的专业可分为：建筑标准化、景观标准化、室内设计标准化，只有建立标准化才能适应高周转。本文从“建立设计标准化的重要性、室内设计标准化建立要点、室内设计产品资源库的建立和室内设计标准化的推广”这三个维度来阐述如何通过室内设计专业标准化的建立及推行，实现高周转！
建立设计标准化的重要性
1.市场形势严峻
在越来越激烈市场竞争中，地产开发商的平均利润率也越来越低，根据《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将会持续下去，截至2013年末，我国房地产开发企业法人单位数量约为4.2万，比2010年减少了36.6%。预计未来三年内，还将有30%的企业出局，其中将以中小企业为主。到2015年，房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。同时，不同房地产企业的盈利能力也进一步呈现分化的趋势。这意味着，绝大多数房地产企业都要调低盈利目标。竞争态势的激烈，也促使不少中小房地产企业退出市场。据统计，百强房企中92%的企业都在推行产品系列化和产品标准化开发。
2.建立设计标准化提高竞争力
房地产企业对其产品标准化的建立，从不同角度可划分为如下：从专业可分为建筑专业标准化、景观专业标准化、室内设计专业标准化；从产品的客户群需求又可分为：刚需型、改善型、豪华型；从产品本身还可分为：高层或多层住宅产品、洋房、别墅；从交房角度可分为：毛坯交房、精装交房。因此，面对严峻的市场，每个房地产企业，要根据自身的特点、文化、规模、优势，通过研究建立一套适合自己的产品系列化和产品标准化，更好的发挥自己的优势、提高竞争力。
在地产整个项目开发过程中，如果没有建立产品设计标准化，通常会出现如下问题：
（1）项目在定位阶段时，对产品的整体定位、概念设计阶段时总图的规划、户型配比、风格定位、成本估算等总是反复修改，来回折腾，占用人力物力和时间成本；
（2）在项目实施阶段，设计、材料选样、采购、成本、工程各持己见，难于达成一致；
（3）项目成本测算差距大，目标成本难以准确制定；
（4）项目施工过程中设计变更多，签证多，过程成本控制难度大；
（5）没有统一的设计标准，使得产品品质参差不齐，难以达到理想或较为一致的效果。
因此，建立设计标准化，除了避免上述问题，还可以加快前期项目的准确定位、加快开发过程、有效的减低开发成本、保证产品品质。在当前的市场背景下，住宅地产开发商通过建立设计标准化，加快开发速度，提高净利润率，从而实现高周转，有效的提高企业的竞争力。
室内设计专业，在地产开发中属于面子工程，比如样板房的展示效果等等，会直接影响着产品在客户中的印象和口碑。在这里，我们以宅地产室内设计标准化建立的要点进行分析。以下从：“售楼处、样板房、公共部分”标准化的建立要点作简单剖析，以供交流借鉴。
1.售楼处室内设计标准化建立要点
（1）售楼处室内设计标准化前期定位
功能要求、面积要求、风格要求（新中式、简欧、ArtDeco）、成本控制。
例如：以下售楼处室内延续“新中式”的建筑风格，设计色彩明快，材料及设计造型考虑施工简便，控制在目标成本内，进行限额设计，供参考。
（2）售楼处室内设计功能要求
售楼处室内功能一般分为：1）入口区；2）模型区（区域模型）；3）洽谈区；4）签约区；5）销控台区；6）品牌墙；7）综合服务区（含财务室）；8）水吧台；9）VIP室；10）公卫、宝洁间；11）销售经理室；12）销售办公室；13）推广办公室；14）更衣室；15）保安室；16）储藏间 ；17）会议室；18）物业办公室等。
案例：室内功能分区标准化（以南昌君领朝阳900平米的售楼处为模版）：入口区（15平米）、模型区（120平米）、儿童娱乐（25平米）、形象展示墙、视听室（60平米）、 洽谈区（100平米）、签约区（150平米）、卫生间（40平米）、办公区（200平米）。（如下图）
（3）售楼处室内色彩配比要求
1）硬装色彩配比：硬装部分地面采用了米黄色大理石，墙面以橡木饰面、灰色大理石、灰镜衬木格栅等，整体空间沉稳大气，设计手法充分体现售楼处的低调奢华，2）软装色彩配比：软装部分延续硬装的暖色调，把米黄色作为一个主色调，红色、褐色为调和色，再用少量的蓝色和冷色调来点缀空间，让空间有冷暖对比，更具层
次感。
（4）售楼处室内设计标准模块的建立
售楼处的每个区域空间，经过标准化组论证，最终建立平面模块化、立面模块化，便于快速复制和下一个项目的应用。
（5）售楼处装修材料样板的建立
通过对风格、色彩、设计细节及工艺建立固定的标准后，对应的建立主要材料样品，材料样品根据设计标准化的要求，建立高清图片，并注明品牌、型号、价格、联系方式等。
（6）售楼处装修成本模块分析标准的建立
除了测算出每平方米的造价外，还分解出（天、地、墙）的造价：地面每平米的造价、墙面每平米的造价、顶棚每平米的造价（软装另计）。根据不同的维度分析成本，便于设计时，能快速准确的控制目标成本。
（7）售楼处室内设计标准化成果的建立
通过以上6个维度标准的建立，形成标准的成果PPT文档，并建立标准资料：设计效果图、施工图、预结算清单、现场照片、材料标准样板，形成整套完善的标准化成果。这样就可以在下一个项目开发是快速应用，达到高周转。
2.样板房标准化建立要点
（1）分类建立样板库
通过市场调研，结合本公司产品的研发，提炼出经典户型样板房，进行分类：
按户型和风格进行分类。
（2）样板房成本分析标准的建立
除了测算出每平方米的造价外，还分解出（天、地、墙）的造价：地面每平米的造价、墙面每平米的造价、顶棚每平米的造价（软装另计）。根据不同的维度分析成本，便于设计时，能快速准确的控制目标成本。
（3）房标准化成果的建立
样板房成果的建立：样板房效果图、施工图、预结算清单、现场照片、材料标准样板，形成整套完善的标准化成果。便于快速复制，在新的项目应用时，同样的户型只要进行升级就可以应用，又能保证效果，样板房又可以达到快速开放。
3.住宅公共部分标准化建立要点
（1）一层大堂设计要点
大堂主要表现客户的尊贵感，但又不失温馨。配置沙发一组，为入住业主提供来访客人临时等候座区。结合建筑结构形式，运用简洁、明快的线条，使整体空间较为敞亮。地面铺贴采用右边样式，让空间更显宽敞，线条简洁波导线采用小细条收边，比例依据空间大小而定。大面积米色瓷砖铺贴，用深色瓷砖勾勒波导线。天花采用白色乳胶漆，做局部跌级吊顶加灯槽。
（2）标准层电梯前室设计要点
标准层电梯厅空间较小，采光较暗，平面布局简洁，地面、墙面、天花设计需简洁处理，重点体现电梯门套。地面米黄色瓷砖加波深色导线。天花做简单跌级增加层次。
（3）成本控制要求
除了测算出每平方米的造价外，还分解出：地面每平米的造价、墙面每平米的造价、顶棚每平米的造价（软装另计）。根据不同的维度分析成本，便于设计时，能快速准确的控制目标成本。
（4）公共部分标准化成果的建立
建立：设计效果图、施工图、预结算清单、现场照片、材料标准样板，形成整套完善的标准化成果。在新的项目应用时，只要进行升级或材料调整就可以快速复制和应用，既能保证效果，又可以达到快速开发。
室内设计产品资源库的建立和室内设计标准化的推行
在通过对历史成功室内设计案例分析，进行标准化和系列化的成果的梳理，建立内部信息平台，通过内部服务器及内网：请专业的公司为我们建立一整套完善的标准化信息平台系统，根据这个系统为建立资源库，为我们实现标准化成功的推广和快速
应用。
1.内部室内设计基础资源库建立（每年进行更新和升级）
（1）梳理和建立：经典户型库、优秀样板房库、售楼处标准库、公共部分
标准库。
（2）建立：室内装饰工艺工法库
2.外部供方资源库（每年进行更新）
（1）建立：设计单位合作资源库（每年进行评价分级）
（2）建立：施工单位合作资源库（每年进行评价分级）
（3）建立：部品、材料商（每年进行评价分级）
3.如何推进室内设计标准化
（1）通过培训：标准化的培训，在新的项目推行；
（2）通过制度：集团层面统一标准，至上而下的制度推进；
（3）通过设计前置：在建筑方案时就导入室内设计标准化。
总之，建立室内设计标准化，能加快设计进度，减少工期变更，统一技术标准。在房地产行业的竞争越来越激烈的今天，只有建立标准化，才能实现高周转。而高周转有三个典型的特征：一是利润率比较低，例如万科、恒大，都属于周转率非常高的企业；二是走高周转模式的企业，普遍通过产品标准化和住宅产业化快速复制以规模制胜，万科排在行业前几名，规模最大的企业基本都走高周模式；三是主要以效率较高的民营企业为主，典型的代表企业有龙湖和融创。本文通过“建立设计标准化的重要性、室内设计标准化建立要点、室内设计产品资源库的建立和室内设计标准化的推广”这三个维度进行阐述如何通过室内设计专业标准化的建立和推行，实现高周转！只是抛砖引玉，仅供探讨。
（作者单位：联发集团有限公司产品开发中心）
