房地产项目工程造价论文

一、笔者认为房地产造价超预算的原因主要有以下几个方面

1、房地产企业对建筑工程概预算编制不合理

由于建设工程概预算的编制是一项很繁琐的工作，但是由于它的重要性不可忽视，预算编制人员又必须很细致认真地去对待。技术与经济相结合的概预算工作,在编制的过程中往往会出现预算不合理的现象。如：在施工处理的过程中一旦对工程定额换算不合理就会导致工程总体实际支出预算与建筑初期的预算金额不相符合。如果对工程所采用的新技术、新材料、新结构的预算不合理等,也会产生预算编制出现缺陷的问题。另外,预算编制的好坏也与预算编制人员的个人水平有直接关系。

2、环境、市场及其他外部因素的影响

房地产建筑工程项目的建设时间周期较长,所涉及的范围也很广,因此材料价格起伏变化、市场风险，政策影响等情况变化超出了预算时对其风险预测的预留范围时,工程造价也很可能出现超预算。

3、建设单位未能做好工程实施阶段的造价控制

房地产建设工程造价并不是一个孤立的、静态的过程,如果仅仅注重对招投标阶段和竣工结算阶段的预算造价控制,而忽视了施工阶段工程造价的动态的控制,最后也很可能导致工程造价超预算。

4、建设单位对工程管理不善

房地产建筑工程项目施工周期长、范围广、工艺多,如果管理不完善,施工现场发生的情况、问题得不到及时反馈,这样就造成难以对房地产建筑工程实施阶段工程造价进行及时的调整、监控,容易造成资金浪费,出现工程造价超预算的情况。

二、做好控制房地产工程造价概预算的控制措施

针对上文所述几种房地产建筑工程造价超预算的常见原因,我们如何将工程造价管理做的更好,使经济与技术紧密结合,以保证投资效益的最大化。本人结合自己这些年工程造价管理工作的经验,认为必须要做好以下控制要点:

1、预算人员要在熟悉工程现场情况及特点，了解施工组织设计的特点的基础上进行概预算的编制。在编制前还要做好其他前期准备工作，如地勘，设计图纸，图集等相关资料的收集，做好对现场施工环境的调查研究，了解工程所在地的建筑工程预算定额，取费标准以及材料价格等。

2、熟悉施工图纸，正确计算工程量及套用定额。在概预算的编制过程中，概预算编制者应多次详尽的阅读图纸，并与熟悉工程，审核图纸结合起来。以至于能够做出精确的概预算分析、工程量计算、套用单价，防止丢项，落项，错项的出现。

3、对市场材料价格等波动对价格可能产生的影响留有余地。建筑工程所涉及的材料数量大，种类多，价格不一，购置的材料及设备在工程的造价中占很大的比重（约为55%~65%）,这就要求编制人员对各种设备，材料的价格做到心中有数，并依据设备材料价格的市场波动，对其价差进行调整，实现动态管理。笔者参与的大连市佰城美园6#、9#楼，大连港天下粮仓16#楼，25#楼等工程项目概预算编制过程当中,均充分注重了上述问题的把握,故在预算编制的预见性及指导性上得到了很大提高,工程造价非常好地控制在了预算的预测范围内。

4、有研究表明,房地产建筑工程的实施阶段对建筑工程造价的影响约为15%,所以在这个阶段节约投资的可能性比较小。因此,很多建设单位忽略了对房地产建筑工程项目实施阶段的造价预算把握控制。然而,在房地产建设工程项目的实施阶段,施工时造成浪费投资的可能性很大,其原因主要有两个:无法控制或很难控制的因素影响(如地震，台风等不可抗力因素);受施工技术限制，合同变更等人为因素影响(此类因素是可以得到控制的)。建设单位必须注重建筑工程项目的实施阶段的预算控制。在满足工程进度、质量的目标要求下实现投资效益的最大化。造价预算编制人员要贯彻落实合同造价预算的内容，将其作为控制的重要步骤，并从技术、经济、合同等几方面采取措施，做好现场签证、变更工作，严格结算程序，防范超前过量支付的情况出现，从而做好项目实施阶段的预算控制,实现较好的经济效益的。

5、严肃房地产工程造价调整审批过程,最大程度减少变更对工程造价的影响。每个建筑工程建设都有决策、设计、实施三个重要阶段,概预算编制于工程的设计阶段,因此这就使预算在实施阶段中产生了局限性。在工程的实施过程中,经常会发生项目的变更。例如大连某房地产项目的基础工程,原筏板设计按照土基计算,但是在施工中发现有溶洞,为避免地基下陷，只能对楼房基础结构设计进行修改,从而造成了工程造价的增加,这种变更为不可抗力。可是我们都了解,项目的变更常常会导致工程造价增加,因此作为工程造价人员应努力最大程度地减少项目变更对工程造价的影响。造价控制人员要对工程的变更部分进行多次技术及经济论证,确认其必要性、可行性,尽量减小设计变更引起的支出。造价控制人员必须严肃工程造价调整的审批过程,对工程超量及超价部分加强控制。努力将工程项目变更对工程造价产生的影响降到最小。

6、加强对工程预算管理人员素质的提高。房地产工程造价预算管理人员即但要有丰富的专业基知识，也要有高尚的职业道德，要养成工作实事求是，无私奉献、爱岗敬业的精神，要做出一份好的工程预算，必须要有一个高素质的工程造价预算管理人员。这几年，笔者所在公司就很注重预算管理人才的培养，积极为本公司预算管理人员的提高和深造创造机会，同时关心其生活，帮助其解决生活上的忧愁，以情留人，经过多种努力，打造出了一支专业技能过硬的预算管理队伍，极大提高了队伍预算管理的能力。由此可见预算管理人员的个人素质直接影响到预算管理的水平，因此，各房地产公司应该注重对预算管理人员的培养，促使使其专业知识和素质得到同步提高。

三、结语

对于工程造价超预算这个大课题,远不止这些内容能够涵盖,还需要具体情况具体分析,促使其不断完善.总之,房地产开发中工程造价超预算问题的控制解决,其实质就是运用科学原理,采用科学的方法和切合实际的造价依据来提高房地产项目开发的投资效益，增强其企业竞争力。

作者:姜文广邱银妮单位:大连信德工程造价咨询有限公司大连大禹工程造价咨询有限公司