房地产企业会计核算应存在的问题及解决办法

摘 要：近年来房地产行业日益成为国民经济发展的支柱型产业，而由于发展时间相对较短，房地产企业在会计核算过程中存在着诸多问题，造成了会计信息的可靠性打折扣。本文首先从房地产企业在会计核算过程普遍存在的问题入手，通过细致分析其成因得出较为可行的解决办法已达到规范房地产企业会计核算的目标。

关键词：房地产企业；会计核算；会计准则；企业内控

一、房地产企业会计核算现状及普遍存在的问题

（一）收入过程确认复杂

通常情况下，房地产商品的销售包括两种：事先签订建造合同，根据合同约定进行开发以及自行开发并销售。针对于前者，一般按照建造合同中约定的标准进行收入的确认，这种情况的收入确认相对统一和规范。而对于后者而言，由于其自行开发房地产的耗费巨大，开发周期较长，并且房地产作为一类特殊的商品具有很高的价值性。这些特点决定了房地产商品在销售过程中通常综合使用分期付款与预售等多种复杂的销售方式。销售环节的销售方式多样性使得准确判断商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移就成为了房地产企业会计核算过程中的一项难点。

（二） 房地产企业的前期开发成本与销售收入难以配比。

1、由于房地产开发项目的周期较长，通常一个项目从土地开发到确认收入要经过2至3年甚至甚至更长的时间。而在较长的建设周期过程中所发生的各项费用按照现行企业会计准则及相关会计制度的规定应计入当期费用。这就出现了这样一个在房地产企业普遍存在的问题，即如果房地产开发工程没有完工，即使商品房已经全部完成销售，其预售价款也不能确认为企业当期收入，这就造成了费用与收入相配比者一会计上的基本原则在房地产企业的日常会计核算中无法体现。

2、房地产企业开发项目时的成本核算主题是基于整个工程项目，但在销售过程中，由于户型以及楼层存在差异，商品房的售价也不尽相同，通常一个房地产项目在开发的初始阶段会产生大量的费用支出，但是收入几乎为零。这就造成房地产企业的投入产出比存在巨大的阶段性波动。房地产企业结转成本的方法一般是按照当期竣工的核算对象的总成本比上开发总面积，计算出单位面积造价，进一步得出该期开发项目的总成本。这种成本计算方法本并没有考虑到楼层、户型等区别因素，所以得出的成本指标缺乏可靠性与真实性。以上两方面原因造成房地产企业的当前开发成本与其销售收入难以进行配比。

（三）内部控制缺失

缺乏完善的内控机制，不利于房地产企业会计内控。大多数房地产企业尤其是中小型房地产企业对于会计内控机制建设重视程度不够，相关内控制度也完善，使企业会计制度出现漏洞，核算准确性不高，缺乏制度保证，不利于企业的健康发展，增大企业运营风险。

二、房地产企业完善会计核算的办法与对策

（一）扩大房地产企业的会计信息披露程度

一方面，在房地产企业的信息披露中应该涵盖对土地储备量和成本的披露。由于近年来的土地价格上涨，在房地产企业项目开发的总成本中，土地成本所占比重越来越大。房地产企业所拥有土地储备量与现有土地储备的成本状况共同决定了企业的未来发展水平。但是房地产企业的会计信息使用者往往无法通过企业土地使用权总额来判断土地储备的情况，因此，增大对土地储备量及其成本的披露程度至关重要。另一方面，要不断加强房地产企业相关风险的披露。资金投入大，回报周期长等诸多因素造成房地产行业相对于其他行业而言属于高风险性行业，所以其披露的信息应该涵盖企业的有关风险信息。在企业的报表中应该增加披露风险的信息，例如对房地产企业所面临的政策风险、工程质量风险以及债务违约风险等都应该进行具体说明。

（二）完善对房地产企业借款费用核算

由于房地产开发项目发生的专门借款与项目总成本之间存在着密切联系，所以应该将其划分为间接费用范畴。在会计上，对于借款费用的核算应该遵循配比原则，借款费用成本核算的对象应包括成本累计并没有超过项目预收款且还没有完工的项目。

（三）优化会计科目设置

房地产企业应从自身实际情况出发，综合考虑业务范围、经营规模、电算化水平的因素去设置本企业所需的会计科目。对于规模大，业务涉及面广的企业可以设置全面完整的会计科目体系。而对于规模较小且业务单一，电算化水平较低的企业，则可以在满足日常会计核算的前提下，适当删减一下不常用的会计科目以提高会计核算效率。与此同时，财政部门应建立针对于房地产企业的完善的会计科目体系，通过统一规范的科目设置，加强对企业日常财务活动的监督。

（四）规范收入确定专业标准

专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准。房地产销售环节销售形式的多样性造成了房地产企业收入会计核算的复杂性。在实务操作中，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据。签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，只是法律意义上的一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，也不能确认收入。

三、结语

房地产行业作为和百姓日常生活息息相关的领域，其在整个经济运行中所发挥的作用不言而喻。而作为房地产企业日常运营的微观层面，其会计核算方面存在的问题也应受到高度重视，只有完善会计制度设计，将会计核算制度与行业实际情况相结合，完善内部控制，加强会计信息披露，才能使房地产行业走向规范化与有序化，为国民经济发展增添新的动力。

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