浅议房地产企业资金管理存在问题及解决办法

【摘 要】资金管理作为企业管理的重要组成部分，可以说是企业管理的核心任务之一，尤其是资金密集的房地产行业，如何采取有效的促销手段加快资金回笼，采用何种融资渠道筹措到更多的资金，如何加快开发周期提高资金使用效率，资金管理的各环节都决定着企业的生存与发展，因此本文主要从资金的来源和使用等方面阐述如何加强房地产企业资金管理。

【关键词】房地产企业；资金管理；存在问题；加强措施

房地产企业作为国民经济的重要组成部分，关系着国民经济的命脉，是典型的资金密集行业，募集到足够的资金是房地产企业发展的第一推动力。但是对于政府出台的一系列调控措施，抑制房价增长过快、促进房价合理回归，对房地产行业影响很大，面对日益趋紧的融资环境，销售量萎靡不振、成交量环比下降，部分房地产行业无法承受高额的成本支出以及巨额的土地付款，同时更严重的暴露出资金管理的薄弱环节。

1 房地产企业资金管理存在的问题

1.1 资金使用效率低下

受本身行业性质影响，项目投入资金多、开发周期长，房地产投资要受到包括土地投资、综合开发、建筑施工和销售市场等四个相互关联因素影响，一旦资金投入需经过至少上述四个市场的流通才能最终形成利润回报。经历环节过多造成潜在风险增大，前期开发拖沓、项目管理不到位造成工期延长，销售政策不利、售后服务欠佳会形成产品积压，资金沉淀严重，最终都会影响资金的及时回笼，降低资金的使用效率。

1.2 融资形式单一、负债率居高不下

由于政府对房地产企业IPO和股权再融资限制条件较高，因此，房地产企业更多的选择负债融资来满足资金需求，这就造成企业资产负债率较高，流动负债率也高于其他行业水平。据统计，房地产企业70%-80%的开发资金直接或间接来源于银行或其他金融机构，一旦房地产价格下跌、成交量下降或者房地产企业经营不善造成房地产企业资金回笼困难，偿贷能力降低，可能会造成金融体系动荡，进而累及整个国民经济。

1.3 资金管理意识模式落后

大部分房地产企业建立了资金预算管理制度，但是由于管理人员认识不到位，导致制度形同虚设，同时缺少在项目投资和经营等各环节对资金管理的控制，导致各环节成本费用超支严重。另外，一个房地产公司通常会在不用的区域或者不同的省份同时存在项目，导致资金分散，缺乏集中统一管理，上级单位很难及时准确的了解资金的流向和使用情况，使得房地产公司存在大量的账外循环资金。

1.4 资金链抗风性能力差

房地产行业基本采用高杠杆盈利模式，即投入小部分的自有资金，大部分资金来源主要依靠银行贷款，因此销售性风险和融资性风险造成房地产行业整体抗风险能力较差。由于房地产企业融资形式单一，主要依靠银行贷款，银行一旦限制放贷，企业资金就会出现缺口；预售款和销售款不能及时收回，就会引发资金链趋紧，高额的银行利息将会加剧企业资金紧张，项目开发款项无法保证，整个资金链面临断裂的危险。

2 加强房地产资金管理的建议

2.1 加强项目前期可行性分析、降低资金使用的机会成本

为确保资金能够收回，在项目可行性分析阶段，应认真调查拟开发项目背景情况，并对市场供应和需求状况进行科学、客观预测，然后对开发进度和时间进行合理安排和计划，如按照前期、主体和竣工验收等不同阶段合理安排项目开发进度。根据项目投资和开发进度，合理估算所需资金量，拟定筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。因为项目开发需要资金量比较巨大，因此在投资前必须进行缜密的资金计划和安排，减少资金成本，保证项目的正常运行。

2.2 拓宽融资渠道、降低资产负债率

房地产企业应根据长期发展规划和短期经营活动，判断对资金的需求，分析各种融资方式的资金成本，在筹集资金中确定合理的股权资金、债券资金的比例。可通过运作上市和发展房地产信托基金的方式，减少对金融机构融资的过分依赖。具有一定实力的房地产企业还可通过并购其他中小企业，增强资本扩张的能力，实现规模经济效益，对于中小型房地产企业来说，应选择中小城市，避开与大型房地产企业的竞争，利用欠发达地区较低的土地价格，获得较高的投资回报和资本积累。

2.3 加强项目管理、提高资金使用效率

加强内部管理，加快项目开发进度、缩短项目开发周期，提高资金的回笼速度。加强工程预算和成本核算管理，使产品成本正确反映企业产品的实际支出，并对工程结算进行严格把关，在施工过程中确保工程质量的基础上减少浪费支出。做好资金计划和预算管理，工程部、财务部应根据在建工程进度情况合理安排付款计划，确定合理的工程付款节点，拒绝一切不合理支出，杜绝流动资金的浪费。

2.4 完善资金监控、减少资金风险

定期或不定期的对资金使用情况进行检查，通过日常报表管理加强对资金的掌控，同时结合专项检查发现资金管理过程中的深层次问题。尤其是加强对销售回款的管理，公司应制定内部销售政策明确各环节工作职责、责任人和时间节点，对外做好与银行和公积金管理部门的沟通，以加快资金回笼，缩短资金在销售环节占用的时间，减少资金风险。

参考文献

[1]试析房地产施工企业资金集中管理 现代经济信息 2009/11 中国期刊全文数据库

[2]房地产开发项目全过程成本控制 建筑经济 2006/08 中国期刊全文数据库

[3]浅议房地产企业集团财务管理 中国外资 2009/12 中国期刊全文数据库

作者简介：

高维维（1979- ），女，汉族，会计师，河北大城县人，从事财务管理、预算研究。