我国房地产价格非理性增长的动因分析

摘　要：近年来，房地产价格不断上涨，形成“有房没人住，有人没房住”的尴尬局面，房地产市场的供求不平衡是我国房地产价格非理性增长的直接动因。本文通过对房地产价格非理性增长的现状分析，找出其动因。

关键词：房地产；价格；非理性增长，原因

在宏观经济政策引导下，我国房地产业得到快速的发展。在房地产业繁荣发展的同时，一些亟待解决的问题也随之出现，其中最为突出的问题就是房地产价格过快增长，而且这种增长是非理性的。造成这种增长的原因是市场中严重的供需不平衡。原因有两个方面：一是受我国特定的经济社会发展阶段的影响，二是各个市场参与者通过其市场行为进一步影响了供需状况。

1.房地产价格非理性增长的概念

在市场经济条件下，价格在价值的制约下反映市场的供求关系，而在我国的房地产市场中，因为供求的严重不平衡使得房地产价格更多地反映了供求关系，在很大程度上背离了房地产的真实价值。几年来需求远大于供给的状况使得房地产价格一路飙升。

2.需求增长的因素

(1)社会经济发展对需求的驱动

随着改革开放20多年的快速发展，人民生活水平大幅度提高，对高质量生活的追求使得大众对通过购置房产改善居住条件的欲望空前强烈。此外，城市化进程的加快促使购房需求的增加。城市化将呈现高速发展的态势，而我国目前以及以后相当长的时间内正处于这一区间。城市化的高速发展首先带来城市人口的膨胀，对住宅需求的增长是必然结果。

(2)卖方及其相关利益者对需求增长的驱动

房地产需求量首先关乎开发商的利益，需求量越大对开发商来说意味着越大的利益空间。地方政府和房地产商有着密切的利益联系，在某种意义上可以把开发商和地方政府列入同一利益集团。许多地方政府患有严重的“房地产依赖症”，之所以这么讲是因为房地产业能为地方政府提供很多“帮助”。首先，房地产投资是拉动GDP增长的重要力量，而GDP又是上级政府考核下级政府官员政绩的主要指标。其次，分税制的财政体制使地方政府的税收减少，而发展房地产业可增加地方政府的财政收入。第三，房地产是改变城市形象的重要载体。商业银行对需求的驱动，为房地产商从事开发经营自有资金率相当低，且融资渠道较少，资金大部分来自商业银行，商业银行在预期丰厚的利息收益的同时也对风险有所考虑。媒体对需求的驱动。房地产商驱动需求的主要方式是通过媒体对其产品进行宣传。

(3)买方行为对需求的驱动

房地产购买可以分为两类：自主型购买和投资型购买。因为缺乏足够的客观的市场信息，购买者很容易受周围环境的影响，采取超前购买等非理性决策，这在一定程度上进一步又扩大了需求。

3.供给增长的因素

(1)土地资源的有限性

土地资源作为一种不可再生资源，其总量是有限的。在我国人多地少的基本国情下，国家采取了最为严格的耕地保护制度，这使本来就不足的建设用地的供给更加捉襟见肘，加之土地资源的浪费等原因，可供给房地产业发展的土地越来越少。

(2)房地产商的经营方式和政府行为对供给的抑制

当前我国房地产市场供给的不足不是总量的不足，而是结构性供给不足。合理的房地产供给结构应该与居民的收入结构相一致。我国居民各阶层的收入呈“金字塔”型结构。而在我国目前的情况相反，中低档特别是经济适用房占开发总量的比例相当低，而高档商品房不但占比重较高，而且有继续提高的趋势。商品房高空置率和大量居民买不起房并存的现象，在相当大的程度上抑制了房地产的有效供给。为了谋求长期的发展优势和占有土地的增值收益，实力雄厚的房地产商通过包括寻租在内的各种方式大量购置地产，而其中相当一部分土地被囤积起来而不是马上用于房地产开发，这就加剧了本来就紧张的土地供需矛盾。在这一恶性循环中，土地价格一升再升，房地产供给更加紧张。

(3)投机行为对供给的抑制

出于对增值收益的预期，房地产投机的目的是在价格上涨到一定程度时抛售。投机者待价而沽而不是及时将手中的房产投入市场，造成房屋空置率居高不下，房地产市场供给的进一步短缺。

4.房地产市场秩序混乱，人为恶意哄抬房价

市场秩序不规范、管理不到位、制度不完善现象比较明显。在房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在着违法违规行为。尤其是一段时间以来，个别开发企业和中介机构不仅利用话语权误导市场预期，人为造成市场紧张，自我炒作，而且骗取了银行住房贷款，恶意哄抬房价，扰乱市场秩序，造成房价在短期内急剧上涨。