海外热钱能抄底中国房地产吗

从国家统计公布的2008年上半年全国商品房销售面积与销售的数据来看，尽管这两个数据基本上与20 07年同期持平，但是同比增长则不可同日而语。今年上半年，全国商品房销售面积为负增长7.2%，而2007年上半年同比增长为21.5%，今年上半年比去年同期同比增长慢了近30 %；全国商品房销售总额上半年负增长为3.0%，而2007年同期同比增长为33.8%，今年比去年同比增长慢了近37%。

正因为，国内房地产市场销售量降价跌，开始有人在炒作“海外热钱要抄中国房地产底”的新闻报道了。比如，有媒体报道，在年初，国内出现了一些外资抄底上海楼市的现象。如今年1月，英国高富诺基金以12亿元人民币收购高档酒店式公寓“华山夏都”；今年2月，凯雷集团以19.9亿元人民币收购了服务式公寓项目“济南路8号”；同月，韩国未来资产基金以9.63亿元人民币的价格收购了酒店式公寓“翠湖天地御苑18号”。特别最近，有媒体报道，说海外的热钱有几百亿美元进入中国抄底房地产市场。真有海外热钱进入国内房地产市场“山雨欲来风满楼”之势！

但是，实际上无论是20 06年关于海外资金进入房地产市场的171号文件，及以后相关的几个文件，对海外资金进入国内房地产市场都有严格的规定。海外资金进入国内房地产市场不在商业性原则及居住性原则下是不能够进入的。也就是说，即使海外资金再多，国内房地产市场利润再高，海外热钱要进入国内房地产市场是要受到严格的限制的。特别是从最近公布的《中国外汇管理条例》来看，无论是外资进入，还是外资流出；无论是外资通过经常项目还是通过资本项目流入，都要受到严格的限制，因此，海外热钱无论是通过正式的渠道还是非正式的渠道，要想进入中国房地产市场并非容易的事情。正因为，政府对外资进入房地产市场有各种严格的限制，因此，今年早几个月正式进入房地产外资迅速下降。即使上半年，外资进入房地产也仅345亿，占整个进入房地产市场的资金比重1.8%左右。这样一个比重基本上不会造成对国内房地产多少影响与冲击。

有人说，这仅是通过正式渠道的资金，可能通过非法方式进入会比较多。其实，既然是通过非法的渠道进入，那么，我们又如何能够知道其热钱流入的多少呢？如果知道了，政府还能够没有阻止的办法？还有，即使外资是通过非正式的途径进入了，那么这些通过非正式进入资金会轻易公开吗？如果它们进入后公布而不是隐藏，这样，政府监管部门不是正好找到某种打击办法吗？

还有，假定海外热钱可以顺利进入中国，那么这些热钱一定会进入房地产市场吗？因为，在巨大的中国房地产市场，其差异性十分明显。正因为这种差异性，一线城市的投资价值会大一些。但是，一线城市的房价早就炒作到天花板上去了。最近，尽管这些城市的房价有所下降，但是与炒作之前的房价水平相比仍然差距太远、上涨幅度过大。因此，在国内房地产市场出现周期性调整的过程中，房价刚调整就进入抄底，估计太低估了海外热钱投资者的智商了。这些海外资金整天在国际市场上流动，在无孔不入寻求高回报的投资机会。试想，这些海外资金，假定可以自由进入的情况下，他们会轻易地流入刚开始进入下行通道的房地产市场吗？我想这是根本不可能的事情。这些投资者身经百战，对市场的变化了如指掌，房地产下行时的市场是不可能进入的。

更何况，经过一年来的美元次贷金融危机，不仅国际金融市场出现了流动性严重缺乏，而且各国政府为弥补这种流动性不足，已经向市场注入巨大的流动性。国际金融市场的流动性缺乏，那么，还有多少海外热钱流入中国房地产市场。

再加上最近美元对非美元货币出现逆转，应该是大量的热钱流向美国资产的时候，而不会反方向，国际热钱流向新兴市场。因此，就目前的情况下，媒体炒作大量的海外热钱流入房地产市场是不符合实际的。

那么，媒体及房地产开发商为什么要大力地炒作海外热钱进入国内房地产市场抄低？其实，最为重要的原因是在早些时候他们使出各处招式炒作房地产市场救市不成功之后，只能够另找出路了。希望通过这种“海外热钱抄底国内房地产”的炒作，一则是诱导国内居民重新进入房地产市场，二则借此来推高当地房价，以便维持房地产的暴利模式不改变。