历史街区保护更新模式的比较借鉴及其应用策略

导读：在目前城市化进程中，历史街区面临着强烈的冲击。每个历史街区由于其历史性、规模性等因素需要各个层次、多方位的各级调控和介入，而地区性和个案的不同也造成模式的差异化，目前常见的有政府统改模式、市场开发模式、统规自建模式、微循环模式这四种。而浙江省江山市市心街传统民居的保护与更新模式，则参照国内外历史街区保护模式中的关键要素，在改造过程中采取以院落为单位的小规模逐步改造，并针对不同类别的院落采取不同的保护策略，包括政府主导、市场介入、居民参与的运营模式，这将有助于确立街区集原住民居住、商业文化展示、创意产业、文化交流等多功能于一体的复合业态模式。

一、江山市市心街历史街区的空间概况

（一）市心街历史街区基本状况

江山市市心街历史街区位于江山市老城区内，是江山老城区中的中心地块之一，是江山市历史起源的核心地区，仍然保留着相对集中成片、具有一定历史特征的传统街区，其街巷格局、院落空间仍保持着传统尺度。街区内南北向的市心街在清朝和民国时期一直是城市中心商业街，如今街道两侧仍保留着一些传统店铺，延续着传统商业空间肌理。

随着城市化的发展，由于发展重心的外移，加之街区内部人口稠密，缺乏足够的发展空间，这一带逐步衰落，土地价值日渐降低，原住民也随之迁出，市心街已经沦落为中低阶层固定人口的养老所以及流动人口的集散地。

（二）市心街历史文化资源

1.“鱼脊骨状”历史街巷

市心街历史街区中，以市心街为主线，与各支巷形成“鱼脊骨状”街巷体系。街区中包括市心街、仓巷、卫生巷等14条历史街巷。这些街巷的由来都各自有其历史典故，颇具文化内涵。例如市心街位于城关中部南北向的直街，旧名中街。因街旁有一石狮，又名石狮街，后因位于县城中心，改名市心街。

2.历史院落与民居

院落是构成市心街历史街区的基本单元，市心街有着仓巷3号、育婴堂2号、市心街76号等独具特色的历史院落。而其他与市心街历史相关的一些传统民居和文物在城市化进程中，都已经消失殆尽，现存的只有一些历史遗迹，包括兄弟同科的门头等。

3.特色建筑

江山市在地理位置上与安徽、江西、福建相接，其民居具有三个地区的特色：在格局上，保留了江浙自身的特色；在平面形制上、结构构架以及建筑装饰方面又吸收了三个地区建筑的特色。[1]而现状中传统民居普遍情况不容乐观，木构架腐坏、墙面损毁、屋面掉瓦等现象比比皆是。

（三）现状问题

首先，除了个别院落外，多数院落状况令人堪忧：具有保护价值的院落少，加之市心街片区固定人口严重老化，流动人口多，居民收入普遍很低，人口社会竞争力差，其生活状态以维持生计为主要目标。院落内私搭乱建严重，破坏了传统的院落肌理。院落中民居木构架腐坏、墙面毁损。其次，街区内缺乏配套的教育设施以及高品质的文化娱乐设施。再次，市心街目前的区位优势、历史价值尚未被开发与利用，作为江山市传统的商业街亟待复兴。所以在这种情况下，对市心街中民居合理的保护和改造已经十分迫切和必要。

二、国内外历史街区保护与更新模式的比较借鉴

为了研究市心街历史街区保护的更新模式，首先要从研究目前国内外历史街区的保护现状着手。每个历史街区由于其历史性、规模性等因素需要各个层次、多方位的各级调控和介入，因而造成地区性和个案的不同，也造成模式的差异化。目前常见的分为四种模式：

一是政府统改模式。这种模式是由政府作为操作实施主体，以解决改善居民生活为主旨制定的整体方案，体现为统筹安排、实施改造、人员安置等事项的实施。二是统规自建模式。这种模式由政府参与负责公共设施和街道景观，在同一标准的指导下，由居民自主筹资小规模逐步更新改造所处的居住单位。三是市场开发模式。这种模式多以开发商为实施主体，以追求资本回报和商业利益为主要目标，根据预先设计方案，统筹安排并实施整体全部改造、将原有居民全部搬迁出去，将原有的居住功能开发成商业功能。四是微循环模式。微循环改造模式是以居民为保护更新主体，一个单位院落全体的居民提出改造申请，共同同意安置方案，具体步骤是“条件成熟一个，改造一个”。[2]

以上四种模式仅仅是目前街区改造中的一些粗略概括，而不同的街区所处的地域、背景不同，在对其进行保护更新过程中，应当分析其模式实施中的核心所在。本文暂定以项目背景、功能定位、运营模式这几种要素来对这几种模式的代表性案例进行分析。在对案例进行分析比较后，将适合的要素运用到市心街历史街区的保护更新中来。

（一）政府统改模式——南池子历史文化保护区

1.项目背景

南池子历史文化保护区是北京第一批公布的25片历史文化保护区之一，位于故宫东南角。修缮改造前的南池子是以居住为主的街区，人口密度很高，加之该地区的危旧房很多，居民居住条件恶劣。

2.功能定位

南池子历史街区功能定位以居住、文化、商业以及旅游为主，推出南池子历史街区观光旅游项目。

3.改造方式

在南池子历史街区保护更新中，对历史建筑、传统民居进行修缮整饬，对危旧房进行搬迁改造，对街区风貌进行整治。保留一部分原有院落，对其进行修缮；新建一些复式院落，基本上保持了院落式格局；保留原有胡同肌理、道路走向与名称。

4.运营模式

（1）实施主体

南池子历史街区改造工程中，成立了“南池子危改试点改造领导小组”：东城区负责调查片区的基本情况；北京市城市规划设计研究院、市政工程设计研究总院等单位负责编制规划设计方案；东城区公有房屋管理事业单位房地经营中心具体组织实施。另外在改造过程中，政府鼓励当地居民积极参与，自己解决问题。

（2）业态引入

疏散人口，将一部分当地居民迁出，局部区域功能进行调整，沿街四合院设置底层商业，使得一些热爱四合院文化的组织或个人，可以搬入四合院，建立文化产业。

（二）统规自建模式——日本京都

1.项目背景

京都作为日本800年历史之久的昔日都城，今日仍然维持着几百年前的面貌，园林、寺庙、各条街巷，均古意盎然又生机勃勃，在中国早已极其少见的唐宋建筑风格，在这里还能见到。国家立法、举国特别的保护态度和民众的严格配合保存了京都的传统风貌和神韵。

2.功能定位

京都定位保持其原有居住功能，维护其原有的稳定的建筑群落风貌和可传承的民俗文化。

3.改造方式

日本和中国一样，传统建筑以木构为主，容易腐朽，很难长久保存，加之日本自古地震频繁，于是形成了一个不成文的习惯：每隔60～70年就拆掉旧房，然后按原有样式盖新房。于是，京都的街景就永远保留了几百年前初始的精致景象，没有衰退之感。这种保护方式的重点是基于木构建筑容易腐朽，就地开发新材料将其代替，长久保持其鼎盛时期风格鲜明、功能齐全的“真容”。

4.运营模式

（1）实施主体

京都致力于“社区营造”，政府对街道的尺度、具体建筑的高度、颜色和添加物进行规范指导。实施主要以居民为主体，自家出资按照惯例定期按原样更新自家房屋，以保持传统街巷风貌的整洁和风格。政府居民通过协调合作，成立自治会、商会等，共商处理社区问题。

（2）业态引入

京都以保留居住功能为主，适当引人配套商业功能。自治会担当社区的维护、管理；商会负责街区的餐饮、住宿的服务业，同业公会组织漆器、陶器等传统手工艺的展示。

（三）市场开发模式——杭州西湖天地

1.项目背景

杭州西湖天地坐落于杭州历史底蕴深厚的西湖南线风景区，是具有杭州历史文化的休闲旅游景区。它以杭州独特的园林、历史建筑为基础，加之自然与时尚的融合、历史与现代的对话为表现形式，改造成具有国际水平的集餐饮、零售、文化、娱乐的综合性时尚地标。

2.功能定位

杭州西湖天地定位为“时尚生活区”，引进了世界知名的咖啡馆、会所、餐厅、娱乐场所和商铺。

3.运营模式

（1）实施主体

西湖天地的主要投资商开发商是香港瑞安集团，它在上海投资开发的新天地已经成为上海具备国际水平的餐饮购物娱乐中心。

（2）业态引入

西湖天地借着西湖的湖光山色，把杭州的山水园林特色发挥得淋漓尽致，在业态上引入餐饮、娱乐休闲、咖啡等，使得这里成为杭州小资和时尚人士的聚合之地。另外，对部分历史民居建筑采取保留改造的方式，但是原有的居住功能已经转变为商业功能。

（四）微循环模式——南锣鼓巷

1.项目背景

南锣鼓巷地区是北京现存最完好的“棋盘式”四合院保护区之一，历史文化深厚，人文荟萃，区域内集中了各种式样的典型四合院建筑形式和丰富的历史遗存。随着时间的流逝，南锣鼓巷居住条件的现状越来越差，从而迫切需要更新改造。[3]

2.功能定位

南锣鼓巷改造的目的主要是为了改善人居环境，改善和提升城市品质，再现老城区风貌，因此在功能定位上还是以居住为主。

3.运营模式

（1）实施主体

南锣鼓巷改造过程中，主要以居民为主。首先院落居民集体签名向所在街道办事处提出改造申请；然后街道办事处根据实地调查后的情况向区协调领导小组上报微循环改造工作计划，会同房地产经营中心制定居民搬迁安置方案；接下来街道办事处组织居民讨论安置方案，根据居民反馈意见，房地产经营中心制定个案；居民联签同意安置方案；最终房地产经营中心组织实施居民搬迁，经营中心依据规划、建设、文保等部门意见，制定修缮改造工程方案；按照修缮保护方案具体实施。

（2）业态引入

南锣鼓巷由于其特殊的地理位置以及背景，保留其原有的居住功能是前提，居民以自己院落为单位，在改善自身居住条件的基础上，引入酒吧、咖啡屋、书吧、特色餐饮等业态。

三、江山市市心街历史街区的更新策略

通过对目前历史街区保护与更新四种模式的研究，分别每个案例的功能定位、改造模式、运营模式几方面的要素进行分析，选取适合的要素运用在江山市市心街中来。

（一）功能定位

功能定位准确是街区保护更新成功的先决条件。发展定位需要仔细分析城市的功能结构和文化特征，考虑地块以及周边的现状。例如杭州西湖天地首先选址就在西湖岸边，定位是国际知名的时尚休闲文化中心，目标群体是杭州的小资以及来西湖的中外游客，这与西湖这一带的消费群体实况相符合。

在市心街历史街区中，保留完好的“鱼脊骨”状的历史街巷、文化厚重的院落以及具有特色民居这些宝贵的历史文化价值十分重要，因此对其改造更新必须坚持保护为主的原则，重点在于保护建筑风貌以及延续其传统的街巷空间格局，改善基础设施、提高环境质量。街区内历史建筑的维修和整治必须保持原有外形和风貌，适当植入新地功能和商业模式，以实现市心街的自我平衡和自我发展。

（二）改造模式

南锣鼓巷那种“条件成熟一个，改造一个”微循环模式可操作性强，一次改造的范围易于控制，改造可实施性强。因此市心街历史街区改造过程中可采取以院落为单位，小规模逐步改造，且针对不同类别的院落采取不同的保护策略。

（三）运营模式

1.实施主体

成立市心街街区管理委员会，成员来自建设局、规划局、旅游局等政府相关部门，也有技术专家来提供具体导则和相关资讯，也有与自身切身利益相关的片区居民。

（1）政府主导

在南池子历史街区改造过程中，政府作为实施主体，统筹安排，不仅保护了这一街区的历史风貌，而且改善了当地居民的居住环境。在市心街历史街区保护更新过程中，充分发挥政府的宏观调控功能，制定相应的保护政策，协调各方面关系，控制市心街的土地开发强度，引导市心街的整体发展方向。

（2）市场介入

市场介入为街区带来新的资金、项目、运作方法，为街区带来新的思考和活力。瑞安集团对西湖天地开发改造过程中，努力提升了该地区房地产项目的品位和价值，从而获得较好的经济效益。但过多的市场介入，过于重视投资回报，缺乏公益，对街区保护和居民利益也会带来负面影响，对原有社会关系造成较大破坏，所以要把握好市场介入的度。在市心街的新建地块的改造过程中，应在政府统筹安排下，引入外来市场力量和外部资金，给予其适当的政策和措施，在市心街整体风格控制的前提下进行开发更新建设，提倡街区内的多样化经营。

（3）居民参与

日本京都的全民保护的理念和措施值得市心街学习。在市心街历史街区保护更新过程中，首先要提倡居民参与到市心街前期制定改造政策过程中；接着在实施过程中，让当地居民自主地或者配合工作人员处理现状问题并提供改造建议；最后在改造后，居民拥有自主使用权，对拥有小型院落产权的居民，在不改变传统院落风貌的前提下，允许其对院落进行改造及买卖。

2.业态引入

改变市心街原有居住+沿街商业的这种简单的功能模式，确立街区集原住民居住、商业文化展示、创意产业、文化交流等多功能于一体的复合业态模式。例如可以采用商务民俗化的方式，引入一系列传统生活和民间艺术的展示、体验及消费场所。多功能业态的引入一方面可以复兴江山市市心街传统的商业街，另一方面有利于市心街今后多元化的发展，提高当地居民的生活品质。

四、传统历史街区保护更新的未来展望

本文通过江山市市心街历史街区保护与更新模式的研究，对国内外历史街区保护更新目前存在的四种模式以及案例进行分析，提取每个街区在保护更新过程中的关键要素，例如项目背景、功能定位、改造方式以及运营模式等，来进行比较。通过分析比较，试着将一些模式中适合的关键要素运用到市心街的保护更新中来。

而随着城市化进程的不断发展，街区的现状越来越复杂，对街区的保护更新不再仅仅是一种模式，常常是两种或者多种模式的复合模式。因此在对历史街区保护更新过程中，最重要的是应该根据其现状、背景，对其进行准确的定位，然后抓住其关键要素，比如功能定位、改造方式、运营模式等因素对历史街区的保护改造进行把握，并相应地采取不同的保护措施和运营模式。然而这几个要素仅仅是复杂的历史街区保护更新过程中的一小部分，不同的街区把握的要素也是有所区别的。本文仅仅从这些方面进行讨论，希望对今后历史街区保护更新工作起到一定的借鉴作用。

参考文献：

[1]丁俊清，杨新平.中国民居建筑丛书：浙江民居[M].北京：中国建筑工业出版社，2009.

[2]吴良镛.北京旧城与菊儿胡同[M].北京：中国建筑工业出版社.1994：68.

[3]德风.穿越时空的南锣鼓巷[J].北京人大，2011（11）：28～30.