上海:持续低迷中应对多重挑战

长三角：

2008年以来，由于市场观望气氛浓郁，以上海、南京、杭州等为代表的长三角房地产市场呈现商品房交易量大幅萎缩的局面，同时房地产新开工面积、在建面积和竣工面积也都呈现萎缩状态，从而导致商品房市场供应增长乏力。楼市持续低迷迫使开发商拿地更为谨慎，导致大部分土地都以底价成交，部分土地流标。而长三角作为中国经济最发达区域之一，市场有一定刚性需求，加之投资性购房亦对房价起到推波助澜作用，使得房价普遍高企，价格敏感，但底部扎实。2009年楼市的可能走势将表现为调整幅度极大，年内见底，成交量回升，刚性需求明显。创新型商品房将大行其道，商品房与经济适用房二元体系开始形成。

2009年上海房地产市场仍将保持较长时间的低迷,不排除价格体系的深度调整,保障性住房的大量入市将有助于二元住房体系的形成,且为下一轮楼市的发展奠定长期基本面。

上海：持续低迷中应对多重挑战

2008年，中国经济存在的结构问题与席卷全球的金融危机先后爆发，上海作为外向型和投资拉动型经济地区受创明显，2008年上半年一度出现GDP增长16年来首次低于全国平均水平的情况。

以2007年年底央行提高二套房首付为引子，上海住宅市场进入了观望和紧缩期，住宅用地市场也在政府政策和市场双重影响下，供应量持续减少。2008年土地价格一改上一年面粉比面包贵的现象,流标比例接近四成,底价成交比例高达60%，表明房地产企业对当前市场形势持观望和悲观的态度,并纷纷采取了推迟开盘,减少开工等方式以观后市。

2008年，上海住宅市场呈现逐月加速下滑的现象，第1季度上海住宅交易量比2007年减少14％，第2季度扩大到36％，第3季度更是达到了惊人的63％,表明楼市不仅受到自身周期调整的影响,更因为全球金融危机的蔓延而影响到居民对未来经济和收入的信心,从而大幅度减少和推迟大宗消费,致使楼市交易出现冻结现象。

从价格方面来说,2003~2007年的长期牛市使得价格惯性极大,虽然2008年遭遇罕见的市场危机,但全年价格仍未出现普遍的深度回调，前10个月累计均价（含配套房）仍超过9000元/平方米，仍在僵持阶段,但自三季度开始,各种明折暗扣手段屡见不鲜。而租赁市场最近也出现了租金下调的现象，侧面反映了当前楼市的紧张形势。

高位停滞的房价一方面使消费者购买力受到损伤，另一方面也由于财富效应的消退而导致资金流出，这让2008年的上海楼市形成了僵局。2009年的市场走向将重点取决于消费者信心何时恢复和经济适用房对楼市的冲击作用，2009年上海楼市将面临多重挑战：

一、市场信心受制于宏观环境，户型变化成为楼市亮点

如果2009年国内经济形势持续恶化，将对房地产投资环境和居民消费信心影响极大，可能造成开发商不敢加大投资、消费者不敢消费的局面。

2009年上半年，暖市政策出台依然会保持较高的频率，调控的方向依然放在住房消费的环节，然而，在政策创新方面，地方政府会采取更加审慎的态度。2009年最有可能的还是在税费信贷方面做文章，比如契税的税率还有进一步调整的空间、公积金贷款的限制还可以进一步放宽等等。而对于之前市场关注度很高的购房退税、购房入户等政策优惠，由于涉及面很广且这些政策的延续时间需要很长（不像营业税等政策可以规定一年的实施期），短时间内没有重启这两项政策的可能性。

由于房价高，购房者支付能力不能够支撑，开发商又无法大幅度降价，只好在房型面积上下功夫，一些先知先觉的品牌开发商通过变化空间设计，让购房者少付钱的同时获得更多生活空间，一时间创新户型成为市场热捧的骄子，在2009年，这种市场需求依然会持续。可以预期，2009年的上海楼市不仅仅简单地将房子“做小”就会好卖，还要将房子打造得更适合居住才行。

二、政府规划主导市场走向，经适房冲击原有供求体系

未来五年，上海会建设面积达2000万平方米的经济适用房，再加上同期相同规模的配套商品房，所以未来几年内非市场化的商品房供应量会非常大。2009年的上海住宅市场除了市场化的商品住宅以外还存在着几股供应力量：一是政府一直坚持建设的廉租房；一是开始大力兴建的经济适用房；还有就是用于吸引高级金融人才的高档安置房。

国资背景的企业收购商品住宅的模式，正在成为上海政府扩大需求的一种方式。在2008年11月，上海陆家嘴、外高桥、张江集团等国有集团购买普通商品住宅，向外来优秀人才提供住宿。与此同时，上海市政府还引入了包括中化集团在内的七大央企，在上海北外滩购买办公楼自用；驻京央企的一些办事处，也被传出资购买商品房，用于提供员工住宿。

政府出资加快旧区改造，也被认为是政府部门扩大购房需求的思路之一。2008年12月初，上海静安区宣布加快推进旧区改造并探索实行旧区改造“就近安置”新模式，将在2009年预计投入6亿元拆除2.6万平方米的零星旧里。

三、高价楼盘曲高和寡，世博概念或存变数

世博会对上海的影响最明显的时候是在2009年而不是2010年。由于世博会的时间跨度长，会有更多的政府官员、企业家来到上海，所以2009年上海房地产领域中的酒店、办公楼以及住宅大类中的酒店式公寓和公寓式酒店的消费需求都会得到很多倍的放大。而随着市政配套和场馆建设的完成和投入使用，上海诸多世博板块的生活配套会快速成熟完善，这些区域的楼市也会有很好的表现。

与往年不同的是，2009年的中高端住宅市场将面临严峻形势，从现在大量外资开始抛售上海高端物业就可见一斑。市场化商品房不会再以品质好、地段好自居，原来的商品住宅市场受到全面冲击，预计明折暗扣将在2009年进一步蔓延，原来众人过独木桥的楼市供求格局已经被打破，2009年将出现多种方式供应满足多种类型需求的楼市新格局。

2008年的全国楼市犹如过山车，让众多人心惊肉跳，相较之下，杭州楼市在2008年的总体表现较为平稳，但仍然渐行渐冷，暗流涌动，成交量一路下滑，年底成交略有反弹，但存量巨大。盘点全年，仅个别优质楼盘销售出众，其余众盘销量平平，预计2009年上半年杭州楼市依旧将震荡前行，价格将继续回落

杭州：压力巨大，继续走低。

2008年市场回顾

从目前的情况看，尽管信贷已有所放松，但是房地产行业目前的风险状况使得银行的放贷额度有限，资金紧张的房地产企业将继续降价，杭州房价仍有下探的空间。购买需求方面，因贷款利率不断下调，后续仍有下调空间，再加上此前各项政策利好，如杭州市的买房入户政策、二套房贷款优惠等，2009年，购房需求将得到释放，但仍不足以消化市场供应，预计在政策面还将有利好出台如退税补贴等政策以刺激消费。

2008年1~11月，杭州市完成房地产开发投资489.96亿元，比去年同期增长27.16%，其中商品住宅投资额达368.3亿元，同比增长26.42%。同期商品房销售额536.35亿元，同比下降26.35%，其中商品住宅销售额464.26亿元，同比下跌29.07%。

2008年1~11月份，杭州商品房竣工面积553.81万平方米，比2008年同期上升28.64％。其中商品住宅竣工面积为440.48万平方米，同比增加23.79%。而同期杭州商品房销售面积608.99万平方米，同比下降了36.75%。其中商品住宅销售面积为536.18万平方米，同比下降39.43%，销售压力严重。

2009年市场趋势

一、存量巨大，商品房销售形势严峻

纵观2008年的杭州楼市，震荡起伏，居高不下的价格，再加上外部经济环境的影响，使得购房者的信心丧失，成交量大幅回落，楼市供需失衡，价格回调趋势明显。尽管从2008年三季度开始，国家就出台了一系列的措施，杭州政府也不断出台措施，给楼市以信心，也确实显现出了一定的效果，比如2008年11月的成交量较10月大幅增长，但就此判断楼市回暖为时尚早。

2008年杭州市主城区实际供应量不过612万平方米，2009年的楼市供应量是2008年的近1.5倍。新增供应量中，老盘将会唱主角，73%的潜在供应量将来自现已开盘的项目，而新开楼盘的房源面积为129万平方米，只占总体供应量的27%。

截至2008年12月底，杭州的可售房屋面积为500多万平方米，达到5万多套，这一存量都需要近1年多的时间消化，对于目前已经比较严重的供需矛盾来说无疑是雪上加霜，预计2009年的销售量可能比2008年的销售情况更悲观。

二、租售并举，保障性住房大量入市

按照《杭州市住房建设规划（2008~2012）》，五年内杭州具备开工条件的保障性住房建筑面积将达到714万平方米，10.79万套，其中经济适用房建筑面积约200万平方米，4.17万套；廉租房建筑面积约90万平方米，约1.4万套；经济租赁房60万平方米，约1.2万套。仅在2008~2010年，杭州要开工建设50万平方米的廉租房，三年内分别解决低保标准1.4倍、1.7倍、2倍以下低收入家庭的住房困难。与之对应，杭州市经济适用房也采取了租售并举的办法，并扩大了申请范围，将“80后”纳入进来。

按照杭州市政府的计划和思路，保障性住房的主体是公共租赁住房的建设，保障性住房的大量建设以及收益人范围的扩大，无疑有利于整个社会的安定繁荣，也是对当前房地产市场结构性调整的有力举措，有利于房价的合理回归，但由于经济适用房的体量很大，而且对面向的群体放宽限制，所以将对商品房市场有很大冲击。

开发商的拿地热情依然不高，中小户型将成为市场主流。

三、开发商谨慎拿地，中小户型成为市场主流

从土地供应来看，2008年杭州土地市场成交低迷，全年土地成交额只有2007年1/3。一方面源于开发商的资金紧张，另一方面源于对未来市场的悲观预期，这两个因素依然会作用于2009年的房地产市场。2009年如果杭州楼市没有回暖，成交量依然低迷，那么供大于求的矛盾会进一步加剧，这对于开发企业拿地的信心将造成猛烈冲击。

在供应结构上，中小户型依然会是市场的主流，一方面自住房依然是市场的主体，特别是有较多的刚性需求，另一方面政府目前的政策导向鼓励和支持购买自住型住房和改善型住房。此外，由于目前的二套房政策并没有完全放开，而且银行基于自身的利益考虑，对于二套房贷的执行还是很谨慎和严格，因此投资性需求是否能拉动将会成为2009年楼市的重要看点。