土地招拍挂制度与高房价相互关系的反思

【前言】土地招拍挂制度与高房价相互关系的反思由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。2 土地招拍挂制度的利与弊 2.1 土地招拍挂制度的优点 （1）实施土地招拍挂制度，有利于规范土地市场，公平竞争。土地使用权出让招拍挂制度的推行，以及与之配套的土地储备制度的建立，使土地供应的信息公开化，土地出让规划的科学化，杜绝了以往通过行政命令协议出让...

【摘 要】 土地招拍挂制度：是指国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，该方式是目前我国经营性用地出让的指定方式。土地是国家和社会最大的资源和财富，是生产要素中价值最高的资产。国有土地使用招标、拍卖、挂牌出让制度（简称招拍挂）充分地体现了公开、公平、公正的市场经济原则，但我国土地招拍挂出让制度实施还存在若干问题，制度完善的紧迫性日益凸现。

【关键词】 土地招拍挂制度 高房价 改善

1 国土地招拍挂制度的由来及演变

招拍挂制度最初起源于欧美，后来在新加坡、香港广泛推广使用。我国目前土地的招拍挂的制度，正是以香港的土地拍卖规则而参照制定的。

经过近三十年的改革，我国逐步形成了土地出让政府垄断、以招拍挂方式为主、一次性收取土地出让金的城市土地出让制度。

2 土地招拍挂制度的利与弊

2.1 土地招拍挂制度的优点

（1）实施土地招拍挂制度，有利于规范土地市场，公平竞争。土地使用权出让招拍挂制度的推行，以及与之配套的土地储备制度的建立，使土地供应的信息公开化，土地出让规划的科学化，杜绝了以往通过行政命令协议出让土地中存在的盲目性，防止了由于土地市场不规范导致的国有资产的流失以及由于规划不当造成的宝贵土地资源的浪费。

（2）实施土地招拍挂制度，有利于杜绝腐败现象。实行土地招拍挂制度，正是建立土地市场的竞争机制方式，完善土地出让制度，真正的引入竞争机制。通过市场竞争，使土地的真实价格得到体现，从源头上有效的遏制以往采取行政手段配置土地资源中政府官员出现的腐败寻租等现象。

（3）实施土地招拍挂制度，有利于房产开发商综合实力的提高，促进房地产企业的整合。

2.2 目前中国土地市场招拍挂出让中存在的问题

（1）土地招拍挂令地方政府依赖土地财政现象日益严重。房产市场土地招拍挂以来，土地变成了地方政府的摇钱树，根据国土资源部公布的官方数据显示，2001至2003年，全国土地出让金达9100多亿元，约相当于同期全国地方财政收入的35%。2009年中国土地总收入达1.59万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。2010年土地出让收入同比猛增70.4%，高达2.7万亿元人民币。2011年，中国出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元人民币。2012年全年新增建设用地计划稳中有增，存量国有建设用地供应量加大，全国土地出让合同价款2.69万亿元。从武汉土地市场来看，数据显示，武汉2009年土地成交金额365.5亿元；2010年，土地出让总金额782.76亿元；2011年，土地成交金额524亿5590万元；2012年，武汉全市土地出让收益总额达949亿元，较2011年增长61%，。由此，我们可以看出，各地方政府财政对土地拍卖所得的依赖程度日益严重。（2）土地招拍挂令地方政府与开发商结成利益共同体。土地招拍挂给地方政府带来了不菲的收入，在房价处上升阶段时，不仅不作任何预警，反而放任很多地王出现，为其获得巨额土地拍卖款而窃喜；在2008年房价刚刚进行理性回调时，各地方政府就迫不及待地纷纷出台救市。这些，都是地方政府与地产业结成利益共同体的明证。（3）土地招拍挂在一定程度上助长了中国经济出现虚假繁荣的发展势头。土地招拍挂令各地地王频现，地价的不断推高，给了开发商不断提高房价的借口，也给了房产投机者高位接盘的信心，其结果是全国各地房价大幅攀升。这样，各地的GDP也在房地产的拉动下出现了惊人的增长，可以说，土地招拍挂在一定程度上助长了中国经济出现虚假繁荣的发展势头。（4）土地招拍挂在一定程度上推高了房价并激发了房地产市场矛盾。土地招拍挂增加了开发商的开发成本，成为推高房价的重要因素之一。

3 高房价是谁造成的

3.1 高房价的显性原因分析

一是城市人口的增长和房地产产品供不应求是导致房价居高不下的直接原因。随着城市规模不断的扩大，城市人口的日益增长，必然导致对住房需求的增加。同时我国城镇化发展的加速，也必然导致房地产的需求有着广泛的市场。

二是国民收入的不断增长，给希望改善住房的居民提供了经济支持。我国改革开放30多年来，经济得到飞速的发展，人们的收入水平不断地提高，使得人们更加重视生活水平的改善和提高。

三是全民“恐慌”性投机投资需求进一步推高了楼市。其一，楼市的不断上涨造成人们对房地产的盲目追捧，很多家庭不敢消费，把钱投入房地产市场；其二，很多地方政府为了增加投资，但是营商环境又不是很好，企业对投资其他的行业没有热情，最后这部分资金只有流入当地的房地产市场；其三，社会上大量的流动资金转移到房地产市场。因此，我国房价的高居不下在相当的程度上是这些因素的综合影响。

四是通货膨胀与人民币升值带来的压力。

3.2 低地价就一定能导致低房价吗？

首先让我们简单的分析房价的组成。房价=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。其中土地取得成本相当于地价。

由静态的看，一般认为地价在房价的构成中占据25%--40%，除建安成本外，其它成本相对固定，显然不难得出地价越高，房价越高，地价是房价上涨的主要因素的结论。然而将目光动态的看待房产的销售环节时，我们发现上述结论明显有失偏颇。常规来讲，开发商取得一宗地块进行商品房开发，那么该宗地的房价（指均价）应该是一致的；现实中我们基本上看不到这种现象，更多的是看到同一地块分一期、二期甚至多期开发，售价越来越高。原因在于商品房的生产需要一个时间过程，开发商参加土地的竞拍时即对现时房价进行了科学分析，预见了未来房价之后，看到了其中的利润。

4 土地招拍挂制度的改善

虽然土地招拍挂制度不是最佳方式，但在目前情况下，仍不失为主要的选择。它对遏制腐败寻租现象，筹集城市建设资金，改善民众居住条件有着积极的意义，我们必须在坚持的前提下加以完善。

（1）是明确实行比较成熟的“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂创新做法，要求各地因地制宜，选择恰当的土地出让方式和政策，促进土地合理布局、节约集约利用，有效合理调整房价地价，达到保障民生，稳定市场预期的目标。

（2）是完善土地交易平台，积极推行国有经营性建设用地网上挂牌出让方式。市、县国土资源主管部门可以通过网上出让公告信息，明确土地开发利用、竞买人资格和违约处罚等条件，组织网上报价竞价并确定竞得人。这有利于进一步遏制土地交易中的腐败行为。

（3）是完善土地出让合同，加强监督检查。市、县国土资源主管部门要增加出让合同条款，完善出让合同内容，严格供后监管。明确建房套数、套型、面积比例、容积率、项目开竣工时间、销售对象条件、房屋销售价格上限、受让人承诺的销售房价、土地转让条件、配建要求等规划、建设、土地使用条件以及相应的违约责任，并加强对出让合同履行情况的监督检查。

5 构建多要素土地供给模式

当前各级地方政府对“土地”财政的依赖日益严重，在税收分配制度没有改革之前，仅仅依靠改善土地招拍挂制度是不能有效的降低地价；同样，依靠低地价供地，让开发商凭良心在降低成本的基础上降低房屋的价格更是不现实。要从根本上解决高房价问题，还必须从解决“刚需”入手。

其次加快建立相应的法律法规和行政实施细则。对于低端市场模式，要严格准入退出制度，由于廉租房产权属于政府，因此入居者必须是低收入人群，且没有产权房，严防开着宝马住豪华经适房的现象再次出现。对在中端市场模式，政府与居民按照约定共享住房产权，出售时政府享有优先回购权，也可约定居民在交齐土地出让金后转为商品房，在此之前，不得转让，抵押，分割。

第三，加快税收分配制度改革和完善土地出让金使用管理。让各级地方政府减少对“土地财政”的依赖程度，使土地出让金更多的运用于民生方面，真正做到让利于民，使全体国民享受到改革的红利。

通过以上措施，可以有效的解决房地产市场的“刚需”问题，缓解住房矛盾，防止房价大起大落而引发的社会混乱，让房地产市场平稳的回归到理性的环境，也有利于让国民将有限的财力更多的投入到其它消费环节，刺激内需的增长，完善经济结构。

当然，改革不可能是一蹴而就的。但是，我们必须清楚造成我国高房价和高地价的主要原因，并提出针对性的措施，才能在改革中少走弯路。