房地产市场需要住宅合作社

国家发改委2007年4月17日公布的统计数据显示，全国房价同比上涨5.9%，上涨幅度甚至超过房地产宏观调控之前。这表明政府对于抑制房价过快增长而采取的多项宏观措施未能充分发挥作用或者说部分措施还具有一定的滞后性。既然我国已初步建立了社会主义市场经济体制，政府应该鼓励用市场的办法来解决市场的问题，而不是用有限的公共财政资源来缓解广大中低收入人群暂时的住房问题，其长久之计在于遵循价值规律，引进竞争机制，促使房地产市场竞争主体多元化。住宅合作社凭借其独特的性质、价值和原则，在政府的扶持下，有能力参与房地产市场的竞争，为房地产市场的健康运行发挥作用。

一、当前我国房地产市场状况

房价增长过快是当前我国房地产市场的主要特点和焦点问题。市场缺乏相应的竞争机制以及政府宏观措施的失灵或滞后，造成近几年房价的增长势头一直难以遏制。主要原因有：

首先，房地产市场竞争机制缺位，市场竞争主体单一。我国房地产市场一直存在房地产开发商对住宅供应的垄断，从中谋取垄断利润，如果再伴有投机商哄抬房价（如在全国影响较大的温州炒房团），势必会造成房价增长过快。长此以往，房价会远远高于其实际价值，提高我国房地产市场的泡沫成分，造成国家的经济安全。政府理应促进市场竞争主体多元化，增加住宅的供应渠道，完善市场的竞争机制，使得整个我国房地产市场利润率走向平均化。

其次，地方政府对中央政策执行力度不够，往往造成宏观政策失灵。房地产行业作为各地区的主要支柱行业，直接影响其经济发展水平。各地方政府为追求政绩，往往对中央政府的各项抑制房价、维护市场正常发展的政策执行力度不够，如土地的审批、督察等的不规范操作。有的地方政府还帮助房地产商以低价收购城镇居民住房，造成居民利益的损失，而房地商与政府官员勾结、行贿受贿的案件也层出不穷，这些都造成中央政府的宏观措施执行效率下降。

最后，传统思想观念对住房需求有较大影响。我国历来就有“居者有其屋”的传统观念，加之按揭贷款的日益普遍化，造就了一批购房大军，这对于房价的上涨是个不可忽视的因素。所以，最近几年政府几次上调存贷款利率，希望以此来抑制购房需求，但最终都是收效甚微。这里值得注意的是，政府通过上调贷款利率平抑房价的手段实际上是有瑕疵的，因为这项措施往往会加重中低收入（特别是急需住房或通过贷款已取得住房的）家庭的经济负担，而对于高收入群体的购房行为影响不大，实际上这项举措最终可能会拉大居民间的收入差距。

所以说，要实现总理在十届全国人大五次会议的工作报告中所说的“促进房地产业持续健康发展”的长远目标，最根本的途径在于为房地产市场创造竞争环境，制定竞争规范，增加住房供给主体。而住宅合作社凭借其自身的独特优势，必然要发挥其相应的作用。

二、住宅合作社的性质、价值及原则

住宅合作社作为合作社组织的一种形式，具有合作社的普遍特征。

（一）住宅合作社的性质。住宅合作社是社员自愿联合起来保护自己正当利益的经济组织，目的在于为社员提供持续住房及服务，合作社归社员所有和管理。我国在1992年颁布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》指出，住宅合作社是经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善住房条件而自愿参加，不以赢利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。《办法》同时对住宅合作社做了三大分类：第一类，由当地人民政府的有关机构组织本行政区域内城镇居民参加的社会型住宅合作社；第二类，由本系统或本单位组织所属职工参加的系统或单位的职工住宅合作社；第三类，当地人民政府房地产行政主管部门批准的其他类型的住宅合作社，如危改型及搬迁型。但《办法》中关于住宅合作社的住房不得对外出租和出售等规定已不能适应现在的社会发展和市场需求，它过多强调住宅合作社的社会经济价值，而忽视其自身发展的需要。本文所探索的住宅合作社具有双重经济价值，即社内的非赢利性和社外的赢利性、参与竞争性，从而兼顾其社会价值和自身的未来发展。

由上可知，住宅合作社是具有民办性质的经济合作组织，是私有财产基础上的集体经济，是中低收入群体为满足自身住房需求而组织起来的经济共同体，具有与内部社员交易的非赢利性质和参与市场竞争性。

（二）住宅合作社的价值与原则。住宅合作社的制度安排应该符合1995年国际合作社联盟通过的《关于合作本质的声明》精神，体现合作社的共同价值与理念，以便于融入国际合作化运动的大潮中。

1、价值。住宅合作社的基本价值应是自助、责任、民主、平等、公正和团结，这体现了其伦理价值。住宅合作社还具有双重经济价值，即在合作社内满足其社员的基本住房需求，在合作社外遵循市场价值规律，通过等价交换获取利润，赢利按交易额返还社员。

住宅合作社在参与市场竞争的过程中，应该将其二元价值结合起来，在寻求政府帮助的同时，使自己发展壮大。因此，在其发展初期，可以适当地侧重其经济价值，在形成一定规模后，伦理价值应得到充分重视和发展。

2、原则。《声明》指出：合作社的原则是合作社实现其价值的指导方针。住宅合作社必须遵循合作社的基本原则，实现其基本价值。

第一，自愿与开放。住宅合作社是自愿、非强迫性的组织，对所有能利用其服务并愿意承担社员责任的人开放，无性别、社会、种族、政治和宗教的歧视，社员可以自由加入和退出。住宅合作社鼓励经济弱势且急需住房的人加入，并愿意为他们优先考虑提供所需住房的可能。

第二，社员的经济参与和民主管理。住宅合作社的社员平等地出资和民主管理合作社的资金。在确定入社资金时，应充分考虑社员的实际经济状况和合作社的正常运营需要，最终由社员大会讨论决定（在必要时也可发行无投票权的股票集资）。住宅合作社的社员实行一人一票制，平等地参与合作社的日常活动。特别在信息技术发达的今天，住宅合作社应实现全面的信息共享和透明的决策、管理，以提高社员们积极参与合作社活动的热情。

第三，自治和自立。住宅合作社应是社员管理的自治、自助组织。合作社在与其他组织，包括与政府达成协议或从外部筹集资金时，必须确保社员的民主管理和维护合作社的自。

第四，教育、训练和宣导。住宅合作社为社内工作人员、经理和雇员提供教育和培训的机会，提高其知识和道德水平，以使他们为合作社的发展做出更大的贡献。同时，应向大众宣传合作社的性质、原则和优越性，提高合作社的社会影响力。

第五，合作社之间的合作。住宅合作社通过在地方、全国和国际组织间的合作，最有效地服务于社员和加强合作社之间的交换和互助。

总之，住宅合作社是弱势群体为满足其基本居住权利而组织建立的，政府理应加以扶持和提供政策保护。同时，住宅合作社具有不同于其他经济组织的独特的价值和原则，加之它具有天然的反垄断本能，能够迫使垄断资本降低住房市场价格，使价格体系恢复到均衡的状态，从而实现房地产市场的利润平均化。

三、住宅合作社在房地产市场中的作用

联合国前秘书长安南在2003年7月5日的国际合作日曾指出，合作社运动是整个人类社会中最大的组织之一，在满足人类广泛的愿望和需求方面起着极为重要的作用。合作社在提供医疗、住房和金融领域的服务方面起着举足轻重的作用。在当前，正是发展住宅合作社运动的有利时机，这对于我国房地产市场和社会经济的发展具有重要的现实作用。

首先，住宅合作社可以增加住房供应，促进市场竞争，稳定房价。住宅合作社在发达国家（如美国、德国）已成为解决中低收入家庭住房问题的重要途径，并形成了相当规模。而在当前我国城镇住房体制改革的过程中，住宅合作社应借鉴国内外成功经验，积极参与房地产市场的竞争，以满足人们的不同住房需求和渴望。

其次，住宅合作社的伦理价值，如民主、公平和团结等，会促进社员间的信任和合作。这在长期的合作实践中，能形成良好协调的社员关系，随着住宅合作社在社会生活中的影响力日益扩大，其伦理价值也会深入人心，有助于建立公众的社会责任感和和谐的人际关系，为和谐社会的建设奠定精神文明基础。

再次，住宅合作社是社会经济发展的重要稳定力量。住宅合作社首先是经济弱势群体为解决住房需求而建立，是解决住房问题的第三条道路，这可以消除居民因购不起房而引起的社会不满和矛盾，从而减弱社会的不稳定因素；其次，住宅合作社坚持对内的非赢利性和对外的商业化经营相结合，在其发展壮大的过程中，必然会促进就业，吸纳一定的剩余劳动力，缓解社会的就业压力；最后，住宅合作社坚持盈余归全体社员共有，在合作社内进行利润分配，有利于增加社员收入，在一定程度上缩小了居民收入差距，符合全国人民的整体利益。故而，可以说住宅合作社是社会发展的“稳定器”。

总之，住宅合作社在房地产市场的健康运行和社会经济的稳定发展上起着不可替代的作用。当前，世界合作化运动呈现高涨的势头，我国应抓住历史时机，借鉴国内外成功发展经验，大力发展住宅合作社，以发展促立法，再以法规范发展，推动我国合作化运动的健康发展。■