人民币汇率波动与我国房地产价格的关系

【摘要】人民币升值和房价上涨成为了当前我国社会各界关注的热点内容。本文以相关的理论分析，表明汇改后两者间存在长期均衡关系，并且人民币汇率的波动通过预期机制作用于房地产市场的影响较为显著。最后，综合我国当前实情，依据分析结论，文章提出了相应的政策建议。

【关键词】人民币汇率 房地产价格 预期效应

一、引言

近年来，我国房地产业发展迅速，作为我国国民经济中的支柱产业之一，其投资规模和成交量都不断创出新高，很好地体现出其消费品和投资品的双重属性。在当前全球经济一体化的开放背景下，汇率已然是影响各国经济发展的重要变量。2005年7月21日，我国开始实行以市场供求为基础，参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，由于我国经济持续平稳的发展，国内外资本纷纷看好人民币升值前景，市场预期持续看好。

自人民币实行有管理的浮动汇率制度以来，升值不断，与此同时，房地产市场价格也不断攀升，其上涨的幅度已超越了人们的预期和宏观经济增长的速度，伴随着日趋旺盛的投机性需求，房地产市场泡沫的潜在风险将逐渐显性化。

人民币的不断升值和房价的不断攀升受到社会公众、政府部门、经济工作研究者等的高度关注，引发了学者们对两者之间联动关系的深入研究。许多学者在对人民币汇率与房地产价格之间关系的实证研究中总结出了两者之间复杂的关系，具体来说主要有两种观点：一种观点认为，人民币汇率与房地产价格之间具有反向变动的关系，即汇率的上升会导致房价的下降，这与理论上比较相符；另一种认为，人民币汇率与房价之间同向变动的关系，即汇率的上升会导致房价的上升；本文持的是第二种观点，即人民币汇率与房地产价格之间反向变动的关系。

二、文献综述

房地产行业是我国学者近年来关注的热点领域之一，总结近年来我国部分学者的观点，主要可以得出两类截然相反的结论。

一部分观点认为汇率与房地产价格成正向关系。陈婕，路静，高鹏，董纪（2009）通过建立向量自回归模型（VAR），并使用协整、Granger因果检验，脉冲响应认为，人民币实际有效汇率对房地产价格产生正向影响；王 旭（2012）运用经济学理论，结合计量经济学相关模型，选取 1998 年 7 月到 2010 年12月的汇率和房地产销售价格指数月度数据，得出了汇改后人民币汇率与房地产价格之间呈现正向关系的结论。

另一部分观点认为汇率与房地产价格成反向关系。李琴燕（ 2009）在构建了适合中国国情的房地产价格与汇率关系模型的基础上，利用该模型并结合 2000年第三季度至 2008 年第二季度的最新数据，对中国35个城市房地产价格与汇率的关系进行实证研究，其研究结果显示，在直接标价法下，汇率对房地产价格有负影响：当汇率下降1个百分点时，房价会上升0. 212774个百分点；郭永俊（ 2009）通过 Johansen 协整检验和向量修正模型，对我国人民币汇率对价格的影响进行了实证检验，结果显示： Johansen 协整检验得到，长期来看，国民生产总值的波动不是影响消费者价格指数波动的主要因素；汇率波动对消费者价格指数波动是显著的，并且汇率每波动1%，消费者价格指数就反向变动687570. 467% 。

综上所述，我国大部分研究表明房地产价格与人民币汇率之间是存在相关关系的，而观点的差异性主要体现在相关方向以及相关的程度。因此结论为：人民币汇率与房地产价格成反向相关关系：即汇率下降，人民币升值使房地产价格上升。

三、人民币汇率与房地产市场发展现状

（一）概念的界定。

汇率（ Exchange Rate），又叫做汇价，表示两种货币的相对价格或折算比率。通常，汇率的标价方法有直接标价法、间接标价法和美元标价法。直接标价法是指单位外币的本币价格，称为外币汇率； 间接标价法是指单位本币的外币价格，称为本币汇率； 美元标价法是以美元为标准来表示各国货币的价格。我国采用的是直接标价法，单位是： 人民币/外币。

房地产是指土地、建筑物及附着在其上不可分离的部分和由其衍生的权利和义务关系的总和，房地产价格是房地产的经济价值 （ 交换价值） 的货币表现。

（二）人民币汇率与房地产市场发展现状。

汇率是调节两国经济的一个重要的手段，是各国经济实力的一个重要的对比。自2005年7月汇改以来，人民币兑美元升值幅度接近5%。2007年以来，人民币对美元的升值步伐正在加快，2007年人民币对美元的平均汇价达到760.4元。

2005年以来人民币汇率，都是在平稳而缓慢的增长。但是进入2006年末，2007年初人民币对美元升值出乎意料地加快。特别是2007年期间，截至12月27日，人民币对美元升值6.83%，相对于2006年总体升值3.35%，相差有一倍之多。国内外权威机构预期不超过5%，但是2007年远远超出了人民的预期。直至2008年，人民币汇率增长速度才有所下降，但2010年至2013年，增长速率又明显增加。我国人民币大幅升值且升值压力越来越大，巨大的人民币升值压力对中国经济发展，特别是中国高速发展的房地产市场意味着什么呢？

房地产市场虽然作为中国新兴的市场，但是因为其基础性、支柱性，对国民经济的重要作用，因而其地位越来越重要。二十多年以来，伴随着我国国民经济快速增长、居民收入水平不断提高及城市化进程加快，我国房地产市场发展迅速，房地产投资迅速加快。

1.从我国房地产开况分析

2001年来，房地产开发投资额也不断增加，自2002年之后，房地产投资快速发展，增长速度大幅提升，一直保持在20%到30%之间，在2005年之后，房地产投资增长越来越快，在国民经济中的地位越来越重要。

另一方面，2001-2013年房地产开发企业本年房屋施工面积由29867.4万平方米上升到665572万平方米；同时， 2001-2013年每年商品房的销售面积由22411.9万平方米上升到130551万平方米，房地产开发规模逐年增大。2005年以前房地产施工面积高于房地产销售面积，2005年以后房地产供求关系发生了大逆转，由供大于求转向了供不应求。

2.从房地产销售情况分析

在我国房地产销售额持续增加的同时，我国房地产销售平均价格也有了飞速的增长，从1990年不到800元/平方米，到1998年2069元/平方米，二十多年一直飞速的上涨，特别是2004年后增长速度逐渐加快，20年达到了3367元/平方米，“珠三角”及“长三角”地区房价增幅尤其显著。北京、上海、深圳等城市销售价格甚至高达几万。

以上从我国房地产开况、房地产销售情况两方面粗略的分析，可以看出：我国房地产市场蓬勃发展，特别最近几年，房地产进入了发展的高速时期，房地产开发与销售都有了突飞猛进的增长，甚至可能存在过热现象。那么人民币汇率的变化与房地产，特别是房地产价格高速增长这种变化有什么联系呢？下文将从理论的角度来分析这个问题。

四、理论分析

人民币汇率对房地产价格的传导机制：主要分为流动性效应、汇率预期效应还有预期效应三个方面来研究。

流动性效应在这里主要指“游资”的流动性效应，流动性效应主要体现在信贷扩张效应，它是指东道国货币的升值或升值预期必定会引起外资大量流入，随着中国经济的快速增长，人们对人民币有升值的预期必然使得外资的大量流入。货币当局为保币值基本稳定，就需要用本国货币来买进外币，大幅增加市场流动性。大量资金快速流向房地产领域，极易造成房价上涨，引发严重的房地产泡沫。

汇率预期效应：汇差及汇率预期将导致国际资本流动，而资本流动又会对房地产价格产生影响，如刘莉亚（2008）通过实证研究发现，国际资本进入我国，在等待人民币升值的同时会大量进入国内房地产市场，特别是豪华住宅商品市场，同时这些资本的非预期的突发性变动会引发商品住宅市场价格的异常变动。预期汇率升值会导致我国经济结构的巨大调整，具有劳动密集型特点的出口企业面对转型将会释放出大量劳动力，致使劳动力相对于其它生产要素价格下降，从而导致以劳动力为主要生产要素的产品价格下降，而房地产由于是土地密集型产品，能较好的抵抗由劳动力贬值造成的价格缩水，在整个价格体系中再一次表现出上涨的特点。

溢出效应：汇率下降，人民币增值会导致外需增加，出口受抑制，并且人民币升值亦会通过收入机制、替代机制、货币工资机制、货币供应机制、生产成本机制及债务效应等传导到物价的下降，势必会导致国内经济的萎缩。这时，可采取的扩张性货币政策以增加货币供应量，或者是积极的财政政策以增加信贷投放，使央行能够灵活应对经济的萎缩，但是这也会促使一部分资金流向房地产领域，导致房地产价格上涨和泡沫的出现。

通过上述人民币汇率对房地产价格的传导机制的具体分析，我们可以进一步得出更令人信服的结论：人民币汇率的下降，即人民币升值会导致房地产价格下降。

五、相关的政策建议

通过上述大量的数据和理论分析，可以得出房地产的价格和人民币汇率呈现反向相关的结论。根据本文得出的结论，国家可以通过宏观政策作用于人民币汇率制度，使得人民币汇率上升，从而使我国长期居高不下的房价下降。结合我国汇率制度改革以及国情的特点，使其能够促进房地产市场稳定，但又不会因为人民币汇率大幅度波动给经济体系带来更多的不稳定性因素，从而促进我国经济稳定发展。本文提出以下几点政策建议：

第一，建立更加灵活的汇率形成机制，充分尊重市场力量的自发作用，使宏观经济向均衡靠拢。当前，我国汇率与房价的现实表现在某种程度上正是源于汇率水平的持续性错位，而长期的汇率错位使得市场信号和资源配置产生错误。可以减少这种错位现象，人民币汇率水平将会逐渐调整到均衡水平，在这个时候就是促进汇率制度改革的最佳时期。在制度上保证汇率水平的合理化，减少或是消除价格扭曲的现象。

第二，国家利用好市场自发调节与政府宏观调控两股力量。在发挥中短期内名义变量杠杆作用的同时，加强中长期均衡实际变量的测算指示作用，在校正调整过程中促进宏观经济不断向内外均衡的理想状态靠近。从中长期来看，我国经济增长将伴随着实际汇率的升值，人们对人民币汇率升值预期的，将加大汇率升值速度，国家加大宏观调控手段，减少的汇率大幅升值不确定性因素。在控制人民币汇率的同时，如采取积极的财政政策，会导致一部分的资金流入到房地产业，国家应做好相应应对措施，防止由于大量资金流入导致房地产泡沫现象。在目前全国房地产出现的普遍供大于求的现象，国家可以通过城市规划等增加房地产业的供给；也可以规范房地产业交易，控制一些想通过房地产业进行套利行为。

第三，结合我国国情特色，适当的调整的汇率。“休克疗法”型的汇率调整策略会给我国整体经济带来过大的冲击，造成物价体系的剧烈波动，同时导致更加强烈的汇率升值预期。劳动密集型的产业释放大量劳动力，劳动力的价格下降导致的房地产业的价格相对上升，就会导致房地产价的大幅度的波动，不利于经济的发展。为减少由于人民币汇率的答复变动所导致对经济不利冲击，我国应实施较为平稳的复位路径，这样才有助于国内产出和价格水平的稳定。

第四，在汇率水平调整完毕之前，应保持资本项目的必要监管，维护我国金融安全。热钱流入是当前房地产价格不断升温的重要原因，资本项目的监管缺陷导致了大量热钱的疯狂渗透。在汇率水平调整完毕之前升值预期将始终存在，此时还不适合推进资本项目的对外开放。当前只有加强资本监管，严格遏制国际游资向房地产行业的渗透，才能维护我国的金融安全，确保经济的持续健康发展。

参考文献：

[1]王爱俭，沈庆.人民币汇率与房地产价格的关联性研究.金融研究，2007，（6）.

[2]倪新雯，张军.人民币汇率对房地产价格影响的机制研究综述.商品与质量，2012，（2）.

[3]杨立春.汇率政策对房地产价格影响的计量分析.现代财经，2010，（12）.

[4]陈婕，路静，高鹏，董纪昌.人民币汇率波动与我国房价关系的实证分析.数学的实践与认识，2010，（13）.